影响房地产开发项目工程造价的因素及对策

孟新祺

摘要：房地产开发项目工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。本文首先分析了房地产开发工程造价的影响因素，进而有针对性地提出控制房地产开发项目工程造价的对策建议。

关键词：房地产开发项目；工程造价；影响因素；对策

房地产开发项目的工程造价是指在房地产项目建设全过程所支付的费用的总和，它贯穿在项目立项到工程竣工交付使用的整个过程中。在项目实施的过程中工程造价具有不确定性，而仅从成本控制方面对不确定事项进行预防，很难在竞争中获得优势，所以需要深入剖析工程造价的影响因素，有针对性地对房地产开发项目的全过程进行有效的控制与管理。

一、房地产开发项目工程造价的影响因素

为了从本质上分析影响房地产项目全过程的工程造价的因素，把房地产开发项目工程造价的影响因素概括为四方面：工程造价构成要素、市场条件要素、经营管理要素和其他影响因素。

（一）工程造价构成要素

按照现行工程项目费用的组成内容来看，房地产开发工程费用的构成包括直接费、间接费、利润和税金四部分。其中，对房地产开发工程费用影响比较显著的是直接费和间接费即工程的直接成本费。

1.工程直接费。直接费由直接工程费和措施费构成，直接工程费又是由人工费、材料费、机械台班使用费构成的。

2.间接费用。间接费用包括规费和企业管理费。间接费用虽然不直接由施工的工艺和实施过程而引起，但与工程的具体条件有密切的关系，是为组织施工、进行经营管理以及间接生产服务的各项费用。

3.利润。利润是指施工企业完成所承包的建设工程项目获得的盈利。在市场经济条件下，利润就是指施工企业的经营利润，也就是承包合同价格减去工程成本和必缴税费后的余额。

4.税费。税费是按照国家税法规定的应计入房地产项目工程造价内的营业税、城市维护建设税和教育费附加等。

（二）市场条件因素

市场条件的影响主要有两点：一是供求状况的影响；二是竞争状况的影响。

1. 供求状况的影响。对于房地产建设项目的工程造价，市场供求状况对其的影响因素不是建筑产品本身，而是建造建设项目的各种生产要素。在各生产要素中，对工程造价构成影响较显著的生产要素有人工费用、材料价格和机械台班价格。

2.竞争状况的影响。当今我国房地产建筑市场，施工力量供应远远大于施工需求，属于买方市场。所以，建筑市场的竞争主要表现为承包商之间的竞争。而他们之间的竞争主要表现在价格上的竞争，在招投标条件下，一般都采用低价策略中标，为了能够中标，承包商就会竞相压价。而投资者，会利用买方市场这一特殊的优势压价发包，并在施工过程中对工程变更和索赔导致的价格调整持保守的态度。这就使承包商承担着比投资者更大的价格风险和压力。

（三） 经营管理因素

房地产开发项目建设的经营管理与其它商品生产的经营管理有很大的差别。房地产开发项目的经营管理活动贯穿于房地产开发建设的全过程，科学有效的管理能够减少项目的成本，提高企业的经营效益，所以高校的经营管理对一个开发项目建设来说非常重要。房地产开发项目建设的经营管理包括计价依据的使用、计价方式的选择、合同的签订方式、投资者和承包商参与造价活动的关注程度和能力、竣工结算的方法等。

（四） 其他影响因素

工程造价的影响因素还有许多不可忽视的方面，如：国家的法律、法规、价格政策、金融政策、税收政策、建设政策、外汇政策等国家政策方面的因素；建设行政主管部门的有关规定；国家制定的固定资产投资规模、方向、结构及方式因素；建设行业的技术发展水平；国家和地区的经济发展水平和宏观管理水平等因素。

二、控制房地产开发项目工程造价的对策建议

在进行房地产开发项目工程造价科学管理和有效控制时，应在全面考虑其影响因素的基础上，对房地产建设的各个阶段对工程造价进行针对性的管理和控制，从而使工程造价达到科学合理有效控制。

（一）前期准备阶段的有效控制

1.项目可行性研究阶段造价控制

房地产开发项目可行性研究是指对所建项目有关的社会、技术、经济等条件进行深入的市场调研，进行全面、系统的技术经济分析和论证，得出项目投资是否可行的结论。在做可行性研究时，一方面要注重功能定位，满足市场需求；另一方面要设置有效的组织机构，优化配置专业性人才。一项房地产投资决策的完成集中了多方面专业人才的集体智慧，如需要市场营销人员提供市场需求偏好；需要规划设计人员提供产品设计方案；需要工程技术人员提供施工的技术可行性和进度预测；需要造价人员提供成本的预算；需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测；还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合管理人才。

2.設计阶段的工程造价控制

设计阶段的造价控制是整个房地产项目工程造价控制的重点。设计费用虽然只占工程建设成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响度达到了75%以上。可见，把握好设计阶段的工程造价，就把握住了项目造价控制的关键。加强设计阶段的工程造价控制应重点把握以下环节：（1）项目造价管理部门要对设计阶段的预算把好关；（2）在满足设计任务书和相关标准的前提下，设计人员要采用科学合理的工艺技术、材料设备和结构形式进行设计，最大限度地降低成本；（3）采用设计招标形式，对设计方案进行比较，选择经济合理的设计方案，来降低工程费用。

（二）实施阶段工程造价的控制

1.招投标阶段的工程造价控制

招投标阶段的工程造价控制主要包括三方面内容：工程量清单招标、材料设备招标和施工合同的签订。工程量清单招标是指对工程造价进行较快速和准确的计量和计价，对申请投标单位的实力、业绩、信誉、管理水平等进行审查和考察，保证“优中选优”；做好材料设备招标，要求对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购，做到既保证质量，又节约成本；建设工程施工合同的签订是招投标阶段工程造价控制的最终成果，包括工期、质量、造价、安全等方面内容。

2. 施工阶段的工程造价控制

项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。做好项目施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：（1）技术措施。通过提出多个不同的技术方案，并对不同的技术方案进行技术经济分析来完成技术纠偏过程。（2）施工组织设计。作为施工建设的纲领性文件，是保证工程工期、工程质量、控制工程造价的重要工具。（3）编制资金使用计划，确定、分解施工成本管理目标。

（三）竣工结算阶段的造价控制

竣工结算阶段工程造价控制的内容主要包括：竣工结算的编制与审查，竣工决算的编制，保修费用的处理，建设项目后评估等。加强工程联系单的签证审核管理，尽量减少施工变更费用；合理计取各项费用。建筑安装工程的取费标准应按合同要求执行，或按项目建设期间与计价定额配套使用的建筑安装工程费用定额及有关规定执行；落实实际变更签证。设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单和修改图纸，设计、校审人员签字并加盖公章，经建设单位和监理工程师审查同意后才能列入结算；按图核实工程数量。竣工结算的工程量应根据竣工图、设计变更单和现场签证等进行核算，并按合同规定的计算规则计取工程量。

结论：

在进行房地产开发项目工程造价科学管理和有效控制时，应从多角度、多方位全面考虑影响房地产工程造价的各种因素，对房地产建设工程的各个阶段有针对性提出对工程造价管理和控制的对策建议，从而使房地产开发项目工程造价达到科学合理有效控制。

参考文献

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