浅析城市综合体发展与酒店发展相互之间的意义

王丹

摘要：城市综合体以及酒店业已成为当今社会发展的热点产业，两者之间在发展过程中有着紧密的联系，本文主要探讨双方在发展过程中的一些积极意义。

关键词：城市综合体；酒店；发展；意义

中国地产经历了将住宅地产和商业地产严格区分以来，人们发展单一的地产想法越来越不能满足生活和居住的要求，也不能适应地产业迅速的发展。所谓城市综合体就是将城市中商业办公、居住、酒店、娱乐、餐饮、交通等等城市功能在空间上进行整合，形成多功能、高效率复杂而且统一的综合体，通常城市综合体包括大型的商业中心、娱乐中心、写字楼和高级公寓，形成了功能相互支撑、互相联系的整体态势，城市综合体在中国是方兴未艾的产业。

一、酒店发展对城市综合体发展的意义

随着商业地产发展水平不断提高，城市综合体这一个功能板块高度集中的“城中城”迅速带动了商业、办公、居住、餐饮、会议、交通等业态的发展。在城市综合体当中最核心的就是酒店项目。酒店业日益受到人们的关注，尽管酒店业投资高、回报期长让很多开发商和投资客既爱又怕，依然挡不住各地兴建特色酒店，发展酒店地产的热潮，酒店在城市综合体中也扮演着越来越重要的角色。

这几年中国酒店业的发展迅速，加上地产业的发展迅速，所以高端酒店配合综合体的联合发展是不可避免的，尤其在现在的中国，地价高，必须以高端酒店来匹配，高端酒店扮演的角色虽然在投资方面可能是回收最慢的项目，不过它在价值的体现方面可以达到最高等值的。很多房地产商在拿地规划的时候，当地政府往往要求建一个五星级的酒店。是不是政府要求了，就必须做，政府不要求就可以不做呢？这需要客观地来分析这个地块所处的位置，这个项目的容量有多少。

事实上，酒店对于一个综合体项目的发展意义重大。

1.城市综合体在前期规划中就需要充分考虑到这个地块适合什么样的品牌

随着酒店发展，逐步的城市化进程中，在做城市综合体过程中，很多开发商在地产上会引进不同的品牌管理酒店，因为他们会从酒店品牌的定位来看整个项目的定位。区域内如果规划了一个五星级酒店，那么对写字楼、公寓的销售，商场、购物中心的招商，品牌、客户的入驻投资都大有裨益。酒店扮演的功能是价值链的驱动者，也就是说今天在一个城市综合体里面，你是用酒店的超五星的平台来吸引最好的合作伙伴，最好的合作伙伴可能是香奈尔、LV，有好的品牌才能吸引这两个。另外，在办公室可能因为有超五星的品牌才能吸引国际性的金融机构，或者是付比较高租金的金融机构或者其他机构。更重要的是通过酒店的品牌还有服务让酒店型豪宅卖更高的价钱，或者卖的更快。在酒店的经营里面，从住宅的销售可以把土地成本全部消耗和回收，所以接下来酒店的经营就不需要任何的金融资金的负担，这应该是一个酒店在一个城市综合体开发角色的扮演。

2.综合体中酒店的作用不仅仅是它本身有没有高投资回报率，还要看它对项目中写字楼、商业有没有贡献

五星级酒店的入驻，有利于提升整个物业楼盘的市场价格。即使不能通过这间酒店本身的经营而盈利，它的存在本身，就能增加物业整体价值。

体验式商业如今被各个项目摆到了重中之重的地位，相关业态比例不断提升，而实际上酒店的很多健身、娱乐、餐饮、酒吧等服务的配套功能对于商业来说可以相互兼容和支撑。酒店的消费除了一部分外来的短暂的消费客群，很多设施包括餐饮、宴会更多是本地消费，这个客群跟商场的客群是可以融合的。写字楼也一样，写字楼的客户一定是有社交、商务、差旅需求的人士，这也跟酒店的客群有交集。所以综合体里面实际上最强大的就是如何来体现1+1+1>3，不是独立的看某一个板块是不是有效。综合体最终的意义就在于每一个板块不光自己能很好地生存，还能很好地支撑整个项目的成长和发展，而酒店恰好可以起到一个很好的支撑作用。

3.酒店可以使城市综合体更加具有文化和生活气息

做城市综合体不仅仅是城市功能的集成，更多的是集成了当地文化的元素和当地生活的一些主要元素，比如新一代万达广场里基本上都有商业步行街、酒吧街、餐饮美食一条街，把当地生活元素和当地富有特色的本地文化元素集成到一个说大不小、说小不小的空间里，再加上酒店的功能，使得万达广场这个城市综合体所承载的内容不仅仅是单纯的商业和地产，同时还有文化和生活。对于本地市民来说，这个地方是他们生活、休闲、娱乐的场所，对于外地到这个地方的客人来说，他不需要离开万达广场就可以体验到这个城市的一切，无论是这个城市的文化还是这个城市的生活，这是比较成熟的一种操作方式。

从近期所完成的情况来看，有酒店的万达广场和没有酒店的万达广场自己持有的商业地产增值部分，从租金收益情况以及出售部分价格来看，有高端品牌酒店和没有品牌酒店的差异大概是15%～20%。很多时候不是靠酒店本身收益来获取利润，更多的看更长远的投资收益，一个酒店开业十年，总利润可能只有五千万或者一亿，但是这个酒店本身的增值可能会是五亿或者十亿。

二、城市综合体发展对酒店发展的意义

1.城市综合体的发展将影响酒店业态的发展趋势

随着时代的发展，社会的变化，人们旅游的需求在不断增长也在不断变化着，尤其是精神需求在不断提高。以前“到此一游”走马观花式的旅行已经不能满足消费者的旅游意愿，消费者更热衷于能够体验异地的生活方式：能够在自己向往的城市住上几天，和朋友在露天咖啡馆晒太阳、读书，晚上能欣赏具有当地特色的表演。在这种背景下，城市综合体中的高端酒店便应运而生。过去，在人们旅游过程中，酒店将旅游者的体验与当地生活割裂开来，基本上是早上从酒店出发去旅游胜地，晚上回酒店休息，所以人们对酒店的功能性仅仅定义为吃饭睡觉的地方，而在城市综合体中应运而生的高端酒店，可以将旅行者或度假的人融入到当地人的生活中去，能够让他们切身体验当地民俗和文化，拥有在异地的生活经验和记忆，很好地满足了他们的精神需求。

此外，城市综合体的发展对单体的商务酒店也会有较大的影响。商务客人由于对时间的概念比较强，所以商务洽谈也好，还是和朋友在有特色的酒吧里会面也好都希望能在有效的时间完成，而不希望浪费过多的时间在路途中。住在城市综合体中的酒店，他们不用担心出行时间问题，工作、娱乐都很方便。无疑，在大都会中，这种体态的高端酒店，将更受欢迎。

2.城市综合体将成为高端酒店发展的新型载体

中国豪华酒店的发展速度很快，尤其是在外资品牌进入中国市场以后，更加速了中国豪华酒店的发展，但在其快速发展过程中也面临的一个重要问题，就是数量和比例的失调。根据数据显示，在美国等发达国家的现代化都市里，适合高端商旅人群和度假家庭的高端酒店及度假村在整个酒店市场中所占的数量比例为1/3，中端酒店和度假村、便利经济型等酒店则构成了另外2/3。而在中国，包括目前正在建的五星级酒店在内，高端酒店的整体数量已经占到整个酒店市场中的40%～50%。日趋饱和的高端酒店市场将是对酒店竞争力的严峻考验。城市综合体很好的处理了对城市酒店非常重要的地理位置问题，城市综合体中的公共区域建设和其他具有娱乐休闲功能的建筑群能带来大量人流，所以以城市综合体为载体，将大大提升高端酒店的综合竞争力，在这种情势下，城市综合体势必成为使高端酒店发展日趋成熟的一个新型载体。

参考文献：

伍涛，艾侠.基于商业综合体中的复合需求动线策略研究[J].城市建筑，2013（07）.