西安市城市综合体开发项目评价指标体系构建

来宏杰

摘 要：本文通过阐述评价指标体系构建的步骤，构建了西安市城市综合体项目的评价指标体系，即包含社会经济性、开发建设状况、环境条件这三个维度系统层，风险性、社会性、经济性、环保性、前期策划、方案设计、交通流线、政策及经济环境、区域及网络环境等九个要素层在内的41个指标。

关键词：城市综合体；评价；指标体系

一、评价指标体系的建立

对项目进行评价，第一步往往是建立评价指标体系，指标体系建立的恰当与否，直接影响着评价结果的准确性。评价指标体系的建立过程实质上是对所评价对象的一个高度概括，高度浓缩的过程，所选取的指标能够直接反映评价对象主要特征，因此这是一个循序渐进、由浅到深的过程。需要从众多评价指标中，通过一定的方法，结合项目本身的实际情况，选择最能反映项目本质，最能概括项目情况的关键因素[1]。

二、指标构建的步骤

对项目进行评价，指标体系的构建是第一步，选择的指标体系完整与否直接影响着项目的评价结果。构建完整的、能够准确表达项目实际的指标体系一方面需要遵循指标选取的原则，即全面性和代表性、层次性和代表性、动态和静态相结合、可行性和可比性，在此基础上还应遵循一定的顺序步骤[2-3]，总体来说，西安市城市综合体项目开发的评价指标体系的构建包括三个步骤：

（一）系统性分析。首先应该对西安市城市综合体项目开发有一个系统的认知和理解，厘清房地开发项目一般的流程，并了解每个流程对最终结果的影响，了解每个流程中重要的核心内容；厘清房地产开发项目评价的基本内容，房地产开发项目评价的注意事项，房地产开发项目评价中各个环节之间的联系等，在此基础上，结合西安市房地产项目实际情况，在整体把控的基础上，对评价指标体系有一个宏观的规划，从而对项目指标体系有一个清晰地、层次分明的框架体系。

（二）目标分解。目标分解的第一步是要明确西安市城市综合体开发项目评价的基本目标，这个目标的确立应当结合国内现阶段宏观经济及政治环境，同时结合西安市所处的社会现状。在确定了总体目标之后，将大的目标分解为几个具体的目标，然后根据这些具体的目标之间的逻辑关系制定详细的指标体系，形成西安市城市综合体开发项目评价的初始指标。

（三）确定指标体系。在确定了初步的指标后，应通过文献调研法、专家调查法等一系列分析方法，筛除相关性小的指标，同时补充遗漏的重要指标，然后反复论证，不断完善，最终形成西安市城市综合体开发项目评价的指标体系。

三、西安市城市综合体开发项目评价指标体系的拟定

本文以西安市城市综合体开发项目的基本特点为出发点，结合国内外相关研究的文献，进一步对文献的整理和分析从而提出西安市城市综合体开发项目评价拟定的指标体系，总共分为三个层次，分别是系统层、要素层、指标层，共41个指标。其中，系统层包含三个层面，分别是社会经济性、开发建设状况和环境条件。

社会经济性是指西安市城市综合体开发项目产生的社会经济效益情况，具体的又可以分为：风险性、社会性、经济性和环保性。风险性是指项目对风险的评估和认知能力，房地产项目由于其具有较长的建设期和较大的投入，因此面临着政策及经济等多方面的影响，往往会因为一项新政策的出台或者一项突发事件的产生，而使得整个项目面临停滞，因此可以说这是一个高风险的行业，因此，对于风险的认知、把控、评估等就显得格外重要；社会性是指项目对整个社会的贡献程度，项目的社会性是项目外延价值的一个表现，它体现着项目对社会核心价值观的呈现，项目对人民生活水平的提高的帮助，项目对城市发展的引擎等，项目的社会性是项目承担社会责任的一个直接表现，当代社会文化下，一个项目的成功与其对社会的贡献程度有着紧密的联系，社会性已经成为评价一个项目的重要指标；经济性是指项目所能产生的经济价值，在本文中的经济性特指项目由于其自身的开发经营而产生的预期收益。在市场经济体制下，经济性是衡量一个项目可行与否的核心指标，因为公司就是为了盈利，为了创造更多的资金流，公司只有保证了项目本身的盈利性才有可能在此基础上，考虑项目对社会产生的经济效益，因此本文将经济性作为指标体系的一个重要内容；环保性是指项目对环境的影响，在强调绿色建筑，强调节能建筑的大环境背景下，可持续、绿色、节能是一个项目必须要具备的特征，这包括项目在使用过程中是否对环境产生了较大污染，是否使用了绿色无污染的建筑材料以及项目的建成对整个城市环境及景观的影响等。

开发建设状况是指项目自身在项目生命周期的整体情况，结合西安市城市综合体开发项目的基本情况，本文将其具体的分为了三个要素层，分别是：前期策划、方案设计、交通流线。前期策划主要是指项目在开发建设前所做的项目定位、项目宣传以及项目招商情况等。前期策划是项目开发的第一步，这个阶段直接决定着整个项目的质量，例如项目定位中项目的客户定位、项目的风格定位、项目的招商定位等，一旦定位有误，会直接影响着项目的销售，影响着项目后期的运营等，而综合体项目还有一部分重要的内容是商业，是否能够吸引商家入住，会影响项目的人流量；方案设计是指项目在外立面上的直观呈现，方案设计往往与项目前期的市场定位和项目周边的环境条件相融合，不能在外立面上显得突兀，也不能与周边环境格格不入，更不能与项目的市场定位不相匹配。同时，建筑自身的业态比、窗墙比等也应在满足以上条件的基础上最大程度的实现效益最大化；交通流线是城市综合体项目比普通的住宅项目更为重要的一个指标，因为综合体项目是实现了多种业态形式在同一空间的集聚 ，而不同的业态形式对应着不同的客户流向，因此将多种业态的客流相互协调是综合体项目交通流线的一个重要功能，包括室内的流线也包括室外的流线，包括交通流线的数量也包括交通流线的质量等。

环境条件是指标项目开发所面临的环境形态。这里的环境不是自然环境而是指社会形态的环境条件，包括政治及经济环境、区域及网络环境两个因素。政治及经济环境是指项目所面临的大的宏观环境，在前文中已经提到房地产项目面临着诸多因素的影响，而其中宏观政策及经济环境则是对项目有着基本决定性影响的因素。首先宏观的政治环境下，需要考虑国家层面和项目所在地的地方层面，政府对房地产领域出台的最新政策，这些政策竭力想要创导的社会价值观是否对项目的开发建设及后期运营有利，如果不利，应该如何有效应对，其次宏观的经济环境下，需要考虑国家层面和项目所在地的地方层面近年来的经济运行情况是否能够支持项目的开发建设，如果地方经济很不景气，那么综合体各种业态形式的客流则不能得到有效保证，会直接影响着项目的经济效益；区域及网络环境是项目所面临的微观环境形态，首先区域环境主要考虑的是项目的选址、项目周边的交通及地理状况，这些都会在后期影响项目的经济效益，其次项目的网络环境主要是考察项目是否在网络设施上与时代接轨，这是一个最近较为流行的评价房地产项目的指标，因为在当前的社会环境中，手机上网已经成为一种常态，城市综合体要想吸引并且留住更多的人，就因该在网络覆盖上满足人们的需求，因此本文也将网络情况作为评价西安市城市综合体开发项目的一个指标。

综上所述，本文所选取的指标涵盖了社会经济性、开发建设状况、环境条件这三大系统层在内的风险性、社会性、经济性、环保性、前期策划、方案设计、交通流线、政治及经济环境、区域及网络环境这九大要素层，总共39个指标，具体的指标内容见下表：

四、结果讨论

本文最终确定了包含三个维度系统层，即社会经济性、开发建设状况、环境条件和九个要素层，即风险性、社会性、经济性、环保性、前期策划、方案设计、交通流线、政策及经济环境、区域及网络环境在内的41个指标，构建了西安市城市综合体项目开发的评价指标体系。参考文献：

[1] 裴玉萍.北方住宅建筑节能设计探析[J]安徽农业科学，2009，37（26）

[2] 张波，刘江涛等.城市成长管理政策与房地产市场波动[J].城市规划，2011，31（3）：54-61

[3] 郭向东.城市综合体环境的营造和管理[J].城市开发，2008，（5）：72-73