东京中心城区的规划历程及其现状——探索迈向成熟都市的阶梯

中岛直人[日] 傅舒兰

1 东京中心城区的形成

1.1 从近代前的“江户”到近代城市“东京”

江户作为延续了260年（1603年—1867年）的德川政权的立足点，在18世纪初就形成了人口百万人以上的大城市。在紧靠入海口以及丘陵状的起伏地形上形成的江户，由“武家地”、“町人地（商业用地）”、“寺社地”等反应当时等级制度的土地分区构成。1867年德川政权瓦解后，在次年成立的新政府改年号为“明治”，同时也将江户也改名为“东京”。新政府统治所需的大部分设施都直接在原武家居所基础上改用，最典型的莫过为将作为德川政权据点的江户城改为宫殿以迎接从京都移居到东京的天皇。尽管如此，德川政权时期各地大名的妻子和家臣居住的武家地，还是大片大片地成为了无主地而遭废弃。从新政府出台的转换荒废武家地为桑茶田的奖励政策，可以想象出当时城市荒废的样子，这就是近代城市“东京”的出发点。

到了1873年左右，东京的人口减少到了江户时期的一半（约52万人），另外该年还在江户时代就发展起来的中心商业地银座发生了一场波及5万人受灾的大火。新政府正是乘着复兴该受灾地区的机会，提出了在东京建设能与欧美的近代城市媲美的、文明开化的城区。作为该提议的具体结果，在被大火烧毁的银座地区，形成了一条临街排列了西洋式红砖建筑的商业街（图1）。虽然西洋式的红砖建筑并不符合日本风俗习惯的需求，也不能确保一定会吸引人们的目光，但是在整体建成后，银座作为日本最先引入西洋文化的街区，日渐兴隆。作为文明开化的成果，东京也渐渐恢复了元气。

图1 银座红砖街时期的街景资料来源：参考文献[6]

就是这样，到1878年东京的人口达到约67万人，到1887年达到106万人。在人口逐渐恢复的情况下，明治政府试图将建设近代城市风貌从受灾地区扩展到东京全域。1888年制定了日本最早的城市规划法――以东京为对象的“市区改正条例”，并在1903年公告的“市区改正设计（图2）”基础上，推进了东京全市的上水道、道路、路面电车等近代化城市基础设施建设。在市区改造的过程中，提出建设东京的中央车站，并将站前的陆军练兵场（原武家地）的国有用地转让给私人的计划。1890年三菱作为唯一的开发商购入此地，并展开了建设，进而形成了日本最早的办公街区“丸之内”。1913年，丸之内街区内，作为东京中央车站的“东京站”建成营业，全部3个出入口，正中央为皇室专用。由此，丸之内地区以及东京站作为近代东京城市的象征，与紧邻的宫城（原江户城）形成了比肩而立的对峙形态。

图2 市区改正新设计（1903年）资料来源：参考文献[6]

图3 关东大震灾（1923年）后的帝都复兴规划资料来源：参考文献[6]

1.2 两次大规模灾害与复兴

进入20世纪后的东京，在还没有足够时间来完善城市空间的情况下，又遭遇了两次大规模的灾害。

第一次为1923年的关东大震灾。当时大约4成以上的城区被烧毁殆尽，不仅所谓文明开化象征的银座红砖街区被毁，城区中江户时期开始形成的老街也尽数被毁，东京重新面临在焦土上重建城区的“城市复兴”课题。这次的“复兴事业”，基于“复兴并非复旧”的认识，展开了面积约为3 600hm2、可以说是世界史上最大规模的一次土地区划整理事业①。通过这次区划整理，位于东京东部，在江户时期形成的、没有足够道路且密度过高的町人地（商业用地）得到了重生，区内干线道路以及幅宽4m以上的生活道路网得以完善。不仅如此，还有意识地建设了河岸公园、钢筋混凝土造的小学与配套小公园等近代城市化的基础设施（图3）。另一方面，利用关东大震灾的契机，推进了东京近郊农村的城市化。主要通过铁路公司以及当地的地主等主导的土地区划整理事业，开发建设了通往郊外的铁路和住宅地。之后随着通往郊外铁路沿线的人口增长，位于山手圈内且同时作为郊区铁路起点的新宿、涩谷、池袋等终点站的周边，成长出了新的商业中心。

第二次的大规模灾害，是距离关东大震灾20年后的美军空袭。东京经历了90次以上的空袭，都内死者94 225人、重伤33 974人、失踪6 944人、受灾住户769 049户之多。二战后的“战灾复兴”规划，主要包括在新宿、涩谷、池袋等地的站前地区实施土地区划整理事业，恢复商业中心。此后，到了1950年代后期，随着高度经济成长期的到来，东京的市区也进入了快速恢复的时期。

1.3 再开发时期及之后的都市再生

进入高度经济成长期后，人口加速向东京集中。到了1960年左右，城市中心部分（23区）的人口达到了830万人之多。1958年制定的“首都圈整备计划”中，正式将新宿定义为城市二级中心，并将其车站附近的净水场移设到更远的郊外。同时规划中也包括了为缓解城市一极化集中而制定的，限制大学和工厂选址的内容，以及政府设施外迁、围绕郊外大学建设城区的“筑波研究学园城市建设”等项目。在这种趋势下，避免了商业过于集中于城市中心，抑制了大规模的开发。只有一些局部的点在开发。之后，到了1980年代后期，随着城市中心的地价飚升，为促进开发，又重新出台了各类缓和限制的城市规划制度。直到1991年泡沫经济破裂、地价急速下滑，众多的再开发项目才不得不被搁置。

针对这种问题，东京都在2001年设置了“都市再生本部”，在2002年出台了《都市再生特别措施法》以脱离之前的停滞期，俗称“失去的十年”。这部新的都市再生法，在城市中心内部划定了能够在更大幅度上脱离规划限制的“紧急整备地域”。除了以往常见的收购统合零碎土地进行综合再开发的项目类型之外，还出现了将旧铁路建设用地、政府机关移设用地等通过土地用途转移的方式而推进的开发项目。就是这样，可以视为东京新地标的大规模开发项目（汐留SIO-SITE、六本木新城、东京中城等）逐个竣工，同时各种超高层的住宅楼也拔地而起。东京中心城区的风貌，在近10年内发生了很大的变化。

就是这样，从战后的高度经济成长期以来，到现在的70年间，东京几乎没有经历大规模的自然灾害，充分享受到了城市建设的成果。即便遇到了挫折，比如1980年代的泡沫经济，也在2000年以后的都市再生期阶段，通过再开发的形式得到了更新。

综上所述，东京的城市空间就是这样，在过去短周期不断重复更新的过程中，逐渐趋向成熟，并遭遇新的挑战。下文中，将通过代表性的两个街区（丸之内办公街区、银座商业街区），具体解析这个过程的展开。

图4 复元后的东京站站房资料来源：中岛直人摄影

图5 三菱一号馆美术馆资料来源：中岛直人摄影

2 解读成熟的中心城区之一丸之内

2.1 东京站的复原与三菱一号馆美术馆的人气

2012年10月，东京站站房的复原工程正式完工，全面开业（图4）。车站的站房是红砖造，最早完工于1914年，曾是当时东京近代化的地标。1945年遭遇空袭后，由于修复时建材不足，没有能按照原样恢复三层、八角形穹顶的原型，只是将烧毁严重的三层拆除，并将屋顶改建为简易的三角尖顶，然后一直延用到21世纪。虽然到1980年代的泡沫经济时期，为加强土地高度利用，也曾讨论过将东京站改建为超高层，但由于市民反对而撤回了改建案。在1999年，建筑物所有者JR东日本与东京都知事发表了恢复受灾前原样的计划，并费时10年终于将东京站恢复了原样。东京站复原后，访问的人数较历年增加40%，经常在站前可以看到手持照相机捕捉车站美景的访客。

从东京站的站前广场再向南走，可以看到一个供人休憩的小广场。而围绕着小广场的其中一栋，就是2010年4月开业的三菱一号馆美术馆（图5）。这栋红砖建造的建筑物，是将1894年作为丸之内街区最早的办公楼建成、并在1968年拆毁的三菱一号馆，作为原型在原址上复建的。虽然材料、设计，以及内部等都按照现有的建筑法规和作为美术馆的功能进行了调整，并没有完全按照原样原材料复原。但作为丸之内街区内，体现历史感的建筑物，集聚了很大的人气。

通过近几年推进的这两个项目，我们可以看到，丸之内街区正在有意识地通过“历史”这个要素重新创造街区整体的意象，以此集聚人气。但是，回顾丸之内街区的开发史，本身就是一部抹去“历史”的历史，这种意识的转换是如何形成的呢？

2.2 日本最早的近代化办公街区: 变迁和传承

回顾历史，丸之内街区在被三菱购买后，1894年竣工的三菱一号馆之后，逐渐建起了一栋栋红砖办公楼，这一带也开始被称为“伦敦一条街”。此后，伴随着东京站的建成，围绕站前广场，丸之内大楼（1923年竣工）、东京中央邮政局（1931年竣工）、铁道部大楼（1937年竣工）、新丸之内大楼（1952年竣工）等受到现代主义影响，少装饰、轻薄的大楼相继建成（图6）。这些大楼没有了“伦敦一条街”时代建筑物的标志性尖塔，是在沿街立面标高31m的绝对限制下建造的，这样沿街整齐划一的街区型建筑被称为“纽约一条街”。1959年后，三菱地所开始了《丸之内综合改造规划》，逐渐将“伦敦一条街”时代的建筑物，逐次改建替换为大规模的街区型办公楼。当时正在由文部省（教育部）讨论指定为重要文化遗产（国家级保护文物）的三菱一号馆，也没能幸免。三菱无视日本建筑学会等提出的保护请求，以时代的需求为由，在1968年拆除了一号馆。就这样整个街区，逐次被更新，但由于当时沿街立面31m的绝对限制仍没有废除，建筑物沿街向内缩进回避控制斜线，结果是沿街立面的檐角高度一致，街区整体保持了一定的统一性。

图6 1955年左右的东京站和丸之内资料来源：参考文献[7]

但是，与三菱一号馆拆除的经历相似，日本的城市规划制度，一度废弃了绝对高度限制，全面地转向容积率限制。受此影响，在1960年代后期，丸之内地区内也出现了建设地上30层、标高127m的高层建筑提案。虽然这个东京海上大楼的建设计划，在当时引起了巨大的争论，甚至还卷入了政治争议，但最终还是将高度减少至100m而获得建设许可，并在1974年建成。之后，100m就成为了丸之内地区开发的一个新的默认上限，将《丸之内综合改造规划》未触及的战前建筑，逐次改造为高层大楼。这也直接导致了丸之内的天际线一度失控，是最没有“历史”承继意识的时代。

到了1980年后期，在日本经济蒸蒸日上的背景下，包括前文所述的将东京站改建为高层的方案，各种大规模的改建的再开发构想被提上讨论的日程。作为这个潮流的极端，1988年三菱地所提出了副标题为“面向国际商业中心”的《丸之内再开发规划》。规划将容积率设定为2 000%，描绘了一幅包括在东京站上方的整体街区内，林立着60多幢超高层大楼的景象，俗称为“曼哈顿规划”（图7）。虽然该规划还包括了在底部裙房部分保持31m的沿街高度，以保留“历史”的内容，但这种非常极端的、带有实验特征的城市意象描绘，引发了对东京一极化集中的恐慌和高层林立的反感，没有能被大众接受，同时也成为之后对于丸之内街区整体容积率缓和、超高层化等进行反思的契机。

图7 丸之内再开发规划（1988年）资料来源：参考文献[8]

图8 明治生命馆一侧的连廊资料来源：中岛直人摄影

2.3 都市再生与历史的继承

1990年后，随着都市再生的呼声，承担丸之内地区改造，也就是塑造“纽约一条街”的《丸之内综合改造规划》也逐渐被实施完成。除了31m的沿街立面高度保留外，在改建工程中，还出现了保存历史建筑物的考虑。例如，最先开始只是单一地再现建筑物的立面，或者将建筑物的一部分保存下来，无法完全达到继承“历史”的层次。但是到了1990年代末期之后，从东京站保存和修复的项目开始，灵活利用了历史建筑物保存以及容积率转换的新制度，在再开发项目中正式导入了历史建造物保存的手法。例如，为保存重要文化遗产的明治生命馆，将容积率转移到后背地块，允许超过一般规定建设更大体量的超高层，并设置了公共券廊联系（图8）。自三菱从政府手中接手了丸之内地区之后，经历了100年的变迁，终于意识到继承“历史”与“传统”的重要性，自觉地将其作为再开发项目中的重要一环进行考虑。特别是，在东京站复原再生的项目中，第一次使用了地区间的容积率转移制度，促生了开发与保存并立的制度形成（图9）。

图9 特许容积率适用地区的范围。资料来源：东京都城市建设局网站（http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp）

但是，面向东京站站前广场的另一栋近代建筑——东京中央邮政局，还是在邮政民营化后被改建成了超高层。虽然在改建期间，有志者组织并展开了保护运动，但最终还是以只保留了邮政局窗口部分而结束。而且，在包含三菱一号馆复原的再开发项目中，作为历史建造物的八重洲大楼（1928年竣工）也被拆除，只保留了临街立面的一部分（图10）。这种将真的历史建筑拆除，而复原赝品的做法，不能不说是这个地区延续“历史”不得已的做法。从丸之内地区所经历的这一系列失败中汲取教训，在开发需求极高的办公地区，既要容许变化的出现，又需要给城市空间以足够时间，积累各种历史要素才能达到较为成熟的阶段。

图10 八重洲大楼的拱圈。资料来源：中岛直人摄影

图11 丸之内仲通大道的街景资料来源：中岛直人摄影

2.4 从城市开发到地区管理

丸之内地区城市空间的成熟，并不只指“历史”方面的积蓄，还包括最近10年内该地区城市空间质量的提升以及软件服务上的充实，从单纯的城市开发向地区管理的转换。

以前文提到的，1988年三菱地所为将丸之内地区建设为国际商业中心而制定的《丸之内再开发规划》为契机，同年在该地区自治体千代田区的指导下，成立了以该地区地权者为主成立的“大手町、丸之内、有乐町再开发规划推进协议会”，开始自主讨论丸之内地区的未来走向。1994年，该协议会的76名代表者缔结了“街区营造基本协定”。在此协定中，确立了丸之内地区城区建设和未来方向：既通过民意协调、社区营造等地区管理体系的构筑，建设拥有丸之内特色的，且适合其国际商业中心地位的，舒适的城区空间。为实现民意协调，1996年同协议会与东京都、千代田区、东京站所有者JR东日本一起，组成了“大手町、丸之内、有乐町街区营造恳谈会”。在这个行政与民间共同体的平台上，1998年制定了包括该地区的建设方针与天际线控制的“松散的导则”。2000年在这个基础上进一步制定了包含具体内容的“街区营造导则”。也就是在这个导则的基础上，该地区的法定规划得到了确立；东京站复原以及上空未利用容积率的转移得到了实施；东京站前行幸大道上步行者空间得以扩大；主要道路两侧沿街空间的商业化以及质量提升得以实现（图11）。

图12 丸之内晨间大学的校园地图。资料来源：丸之内晨间大学网站（http://asadaigaku.jp）

更进一步，不仅局限于空间建设，大手町、丸之内、有乐町再开发规划推进协议会（2012年改名为大手町、丸之内、有乐町街区营造协议会）还积极推进了该地区的软件服务与管理。例如，2004年文部科学省（教育部）迁至丸之内附近地区后，拨款支助该协会展开了文化宣传为主的“丸之内健康文化项目”，增加在丸之内地区工作的人与艺术文化的接触机会。包括在该地区内举行各式各样的艺术展览、演奏会，以及以魅力丸之内为主题的猜谜活动“丸之内鉴定”。

该类活动在后期，发展成为并非只是由地权者主导，而是进一步吸纳该地区工作成员的意见。在此影响下，2002年设立了包括该地区企业、团体、个人，甚至是关心丸之内地区的学者的NPO组织“大丸有街区管理协会”。之前提到的“丸之内鉴定”的猜谜活动，就是该协会于2008年以“丸之内晨间大学”为名发起主办的，并一直活跃到现在的一个成功项目。当初发起活动时，主要是基于“利用早晨的1小时，既能满足好奇心、又能与更多的人接触，创造人生社会的良好转机”的想法，利用该地区内的咖啡厅、工作室、会议室等作为教室，在工作开始前的1小时就环境、美食、交流、心理、历史、旅游、金融等各种话题进行授课，并渐渐发展成了超越年龄层、职位层的晨间交流活动（图12）。

另外，丸之内地区也是最早致力于“环境共生型”街区营造的地区。2007年，协议会以“千年后仍能保持街区活力”为目的而制定的《大丸有环境远景》基础上，成立了“大丸有环境共生型街区营造推进协会（ECOZZERIA协会）”，运营作为环保活动据点的“ECOZZERIA”组织，推进相关活动。例如，“环保结”的活动，就是凡在该地区使用电子钱包一次，支付额的百分之一就成为环保基金投入保护森林，以及植树活动等。此外还运营了“丸之内地球环境新闻”，作为热岛效应对策的“打水活动”等丰富多彩的活动。

如上所述，丸之内地区不仅作为积蓄了“历史”的城市空间充满魅力，还是国际化创新活动的舞台。成熟时代的城市空间，要具备国际竞争力，需要我们超越城市开发中的更新这个阶段，集聚并培育该地区人的整体意识，通过人们的相互联系创造出地区的多样性。

3 解读成熟的中心城区之二银座

3.1 作为西洋化起点的银座红砖街

如果说丸之内是象征近代日本崛起的商务街，那么银座就是近代日本屈指一数的繁华街（商业街）。银座开始于江户幕府填埋入海支流建设的町人地，因为当地设立了制造银币的银座役所，因此整个地区都被称做银座。银座地区成为繁华街的契机，就是在1972年的大火后进行的银座红砖街的建设，形成了具有红砖以及拱券的西式街区。加上临近的筑地地区建设了接待外国人的宾馆，还有作为交通枢纽的新桥站，银座成为当时东京的玄关口，并超越其他江户时期的商业街得到了急速的发展。1923年关东大震灾后，这条红砖街的建筑几乎全毁。在复兴建设中，百货店、剧场、饮茶店等与当时新的城市文化相适应的设施，逐次开业。整体街区建筑风格改为装饰派，到夜里则闪烁着霓虹灯，极为繁华。银座不仅集聚了最为流行的元素，还吸引了大量的艺术家，成为了西洋文化等“新事物”传播的中心，成为流行的发源地（图13）。当时，即便只是在银座街上观赏百货店的装饰和橱窗也成为了一件乐事，还促生了被称为“GINBURA（银座散步）”的休闲方式。

图13 1930年代的银座街景资料来源：参考文献[9]

3.2 银座街区营造远景的策划

银座的繁华一直持续到战后，但由于所在地的中央区常住人口大幅度减少，在1980年代后期将恢复常住人口定为该区城市规划的主要目标。虽然随着泡沫经济崩溃的影响，1998年左右该区常住人口猛增，但白天的人数仍持续减少。为解决这种有着长期性经济停滞倾向的现象，经济对策内阁会议以“都心的再构筑”为目的，发表了“根本上缓和对城市中心地区（商业地区等）的容积率限制”的方针政策。这个新政策的提出受到了地区自治主体“银座通联合会”的欢迎，十分期待其对银座再开发产生的促进效果。当时的银座地区，基本上都是在1960年代中期、受当初31m高度限制建成的建筑，虽然后期出台了容积率制度，但由于这些建筑本身早已超限，在没有容积率缓和政策出台的情况下，原地翻建的建筑必须将建筑面积缩小。因此，城区整体的更新一直停滞不前，如何改建更新这些面临老化的建筑群，挽救银座的商业魅力成为当时急需解决的课题。随着新政策的提出，政府与所在地的地权者通过讨论，商定了新的容积率、高度限制、立面退让等具体细节，制定了地区规划。

图14 现在的银座街景（与图13同一摄影点）资料来源：中岛直人摄影

但是，仅仅这些具体数值的制定是不够的，关于银座地区的将来的讨论显得更为重要。只有在确立了明确的发展方向后，地区规划中的具体规定才有依据可言。因此，银座通联合会与专家们一起，展开了关于此问题的讨论，并制定了题为《银座街区远景》导则。其中一个核心的概念是“银座滤镜”，指的是“银座内在生成的、自然且不可思议的自律力（也就是说只要是不符合银座特质的东西就不能通过的滤镜）”。概念具体化的解释则可以看作“既有活着的历史感，又兼具新事物的跃动感”、“适宜于步行”、“经济发展由社会文化的价值支撑”等。另外，导则中还提到了定期开展“银座街区营造会议”的计划。

3.3 银座街区营造会议与“有银座特色的”设计导则

银座地区除了按地区各自拥有自治组织“町会”之外，商业街还有称为“通会”的商业街振兴组织、不同行业的行业组合、各种名义的团体等。虽然这些组织各自展开了多种多样的活动，但是一直缺乏代表银座整个地区的组织。因此在2001年，即在《银座街区营造远景》制定之后，成立了包括银座地区现有的33个组织的“银座地区最高意向决定机关（全银座会）”，统一整个地区的意见。

该组织成立后不久，都市再生特别措施法（2002年）得以通过，银座地区也被制定为紧急整备地域之一。于是，将江户以来形成的小规模划分的土地收购合并，建设200m的超高层计划；通过与大牌开发商合作，将面向银座通的老牌百货楼改建为超高层大楼的计划等相继出现。这对业已通过前一段时期努力、共同商讨并确立了不建设超高层的地区远景的银座人来说，是无法接受的。在此背景下，2004年召开了首次银座街区营造会议。会议中，除了向专家等反映银座人总体的民意外，也针对超高层建设对银座带来的影响，除了超高层带来的压迫感以及防灾上的问题外，还展开了包括历史、空间等一系列问题的详细讨论。作为会议的结果，否定了将银座地区改建为统一的超高层街区的企图，强调了保留各个历史阶段培养并形成的横向洄游特质的重要性。引用该会议制定的《银座设计导则》中的原文，银座“并不是放射出强烈光芒的一颗太阳，而是由释放着各种各样光芒的行星组成的银河系”（图14，图15）。

图15 现在的银座街景资料来源：中岛直人摄影

之后，地区规划也根据此结果做了相应的改订，将脱离高度限制的地区进行了限定。此外，为将作为讨论结果的“银座滤镜”、“银座导则”等现实反应到建筑物中，还在2006年的银座街区营造会议中，根据中央区的市街区开发事业指导纲要，成立了“银座设计协议会”。规定了凡是在银座地区内超过100m2的土地上进行的各种建设项目（主要包括标志和广告等），有义务将设计方案提交给银座设计协议会进行审议。

银座设计协议会在财政上完全独立，成员除了银座街区营造会议的核心成员，还有建筑师、审议对象涉及街区的町会和通会等。虽然作为其设立依据的指导纲要，在法律的层面上并非必需遵守的法令，但是由于协议会的母系组织全银座会在银座地区的影响力，以及业已形成共识的设计导则，银座设计协议会成了负责并主导判断该地区内新建、改建是否符合地区特色的机构。2008年，该协会将一年多的工作成果总结后，出版了具体解释何为银座特色的《银座设计导则》，并在2012年进一步增补改订（图16）。也就是说，何为银座特色，并不是固定不变的，而是通过不断的讨论，发现并创造的东西。设计导则也随着讨论的不断展开，而不断更新修订。即便在法律上并没有强制性，但到2011年12月为止的5年间，该协议会已经接受了600件以上的申请，作为所谓“银座滤镜”的一个环节被正式确定下来（图17，图18）。

图16 《银座设计导则第二版》资料来源：参考文献[4]

图17 设计协议的事例（色彩变更）资料来源：参考文献[4]

图18 设计协议的事例（全国通用设计的银座式改良）资料来源：参考文献[4]

综上所述，银座人为了追求本地区固有的价值，否定了追随丸之内地区而产生的超高层化趋势。并通过制定银座设计协议，设定有地域特征的发展方向，通过自身的力量扭转了城市中心地区发展趋同化的局面。

4 迈向成熟都市的阶梯以及挑战

东京从江户改名已接近150年，作为曾经引领日本近代化、经济成长的城市，正面临着全球性的城市竞争激化、国内市场的缩小低迷、广泛的社会构造变化等新的挑战，大规模的城市中心开发模式已经不能适应新的需求。在这种新的挑战中，东京具有代表性的丸之内和银座地区给出了不同的解答：丸之内地区不断通过挖掘历史的要素，推陈出新；银座地区通过“银座滤镜”的概念，寻求地区独特的基因，在保存基因的同时不断更新。

这两者共通之处，是不仅仅只是考虑解决现在的问题，而是致力于城区构筑“过去、现在、未来一体连锁更新”的构造。而正是这种新的动向的出现，预示着城区“质”的成熟。当然，除了物理空间的成熟，两地区的共通之处还表现在地区管理、生活方式等层面上。该地区的相关者自发地参与到地区的管理中，不断地通过街区管理以及设计协定等方式，刷新并改善静态稳定的城市规划以及各种开发项目。

综合以上观点，可以说，东京中心城区的成熟并不是一种固定的状态，而是建立在一种不断调整的动态平衡上。从东京总结的经验，是否能适用于其他迅速发展中的亚洲大城市，尚需要进一步讨论，但至少提示了一条可能的通往成熟都市的道路。

注释

①“土地区划整理事业”是指在尚未进行城市基础设施的市区和计划进行城市化的地区，以形成基础设施完善的市区为目标，进行道路、公园、河流等公共设施的整备和改善，这是一个谋求规整土地区划和提高宅基地利用率的工程。即使在城市建成区，也可以通过合理地利用区划整理手法、公共设施的再配置和土地集约化来形成高品质的城市空间。

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