论房地产二级市场信息不对称及其应对

汪传雷，陈 瑞

(1.安徽大学 商学院， 安徽合肥 230601；2.安徽大学 管理学院， 安徽 合肥 230601)

随着我国市场经济体系的逐步完善，房地产市场获得前所未有的发展，成为国民经济重要的组成部分。但是，由于交易各方掌握信息不对称造成的诸多问题也浮出水面，并呈现爆发上升趋势。房地产二级市场中的大部分活动是由卖方的房地产商和买方的个人消费者来完成的，在信息不对称环境下，相较于房地产企业而言，消费者信息获知能力差，信息拥有量少，其行为易模仿他人、从众行为明显，跟舆论之风严重，处于信息绝对劣势地位。房地产市场信息不对称严重影响消费者购房的正确判断和选择，使交易价格和价值相背离，市场机制失效而使市场失灵，房地产二级市场信息不对称已经成为亟待解决的问题。

一、房地产二级市场信息不对称概念

信息不对称的概念，源自阿克勒夫于1970年提出的信息非对称论，他认为“市场上买卖双方各自掌握的信息是有差异的，通常卖方拥有较完全的信息而买方拥有不完全的信息”。[1]房地产信息不对称是指房地产交易双方所拥有的信息量不同，交易的一双无法掌握交易所需求的信息，使得在交易过程中销售买卖双方对房产质量、价格、产权等信息了解不全面，导致交易双方产生一系列纠纷。[2]房地产二级市场主要是指“一手房”买卖的市场，指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，是房地产开发商出售新建好的楼盘给购房者的市场。[3]市场的主体是房地产开发商和购房者。在这个市场中，信息不对称一方面表现在房地产开发商对购房者需求信息掌握的不充分；另一方面更突出地表现为购房者对房地产开发商的企业信息、开发楼盘的信息了解不充分。房地产二级市场信息不对称是指在二级市场商品房销售中，房地产销售商通过牺牲建筑质量降低成本、隐瞒产品信息、夸大宣传等手段维护自己的信息优势，在价格、质量、权属、合同定立、物业管理上发布虚假、不切实际的信息，欺骗消费者，使消费者在交易中无法充分掌握交易需求的真实信息以达到盈利目的。

二、房地产二级房地产市场的信息不对称现象

房地产业是专业性很强的行业，交易过程非常复杂，而房地产信息是一种稀缺资源。由于房地产信息生产的专业性、规模性和信息产品的外在性原因，导致信息供给不足，造成资源浪费、房地产泡沫经济严重影响到社会的稳定。房地产二级市场中的主体主要有房地产商、房地产中介和消费者，客体主要是商品房，市场信息不对称问题主要表现在以下几个方面。

1.质量信息不对称

国家虽然颁布实施了《中华人民共和国建筑法》(国家主席令[1997]91号)、《房屋建筑工程质量保修办法》(建设部令[2000]80号)(国发[2000]279号)和《建设部关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18号)等法律法规，但商品房市场中仍然存在着大量违法违规现象，消费者和开发商买卖双方纠纷增多，消费者投诉数量一直居高不下，2010年湖北省消费者投诉统计报告中，房屋(商品房)投诉增幅最大，共计8451032件，同比上涨22.1%，[4]质量信息不对称造成了严重的社会资源的浪费，主要表现在：

(1)结构质量

房屋结构决定了住宅楼的安全性和稳定性。质量完好的商品房必须有坚实的基础，以确保整栋房屋的荷载与地基承载力相适应。例如，楼体无不均匀下沉、倾斜；拥有较强的抗压、抗震、抗拉能力；采用钢混框架等整体性强的结构体系，使得房屋相互联成一个整体，尽可能采用加大结构强度的施工工艺。在房地产二级市场中，房屋的结构以及安全性和稳定性只有开发商和建造商拥有真实、可靠的信息，而部分房地产商受利益驱使，降低质量标准，私自改变房屋结构，导致房屋在安全性与稳定性上存在隐患，却又不予公开房屋的信息。消费者在买房的时候，无法了解房屋的结构质量问题，只有当购买的房屋出现问题时才能知晓。

(2)材料质量

房屋的建设离不开建筑材料，不同的房屋使用不同的建筑材料，建筑商品房对建材的种类、标号、强度等指标都有严格要求，如钢筋的数量与直径、混凝土的混合比例和强度、水泥的标号，门窗材料规格和质量等，而建材的好坏、用量多少直接与工程造价相关。房地产市场中，开发商和建筑商为了节省成本，获取更多的利益，往往以次充好、偷工减料，所造成的房屋质量问题，在房屋建成初期表现不明显，只有在使用过程中会日渐严重，逐渐显露。消费者因为专业知识水平约束以及个人能力限制，难以对施工质量进行有效的质量监督，购房时也只能从表面去判断房屋的质量，材料使用不当导致纠纷问题频频发生。

(3)功能设置

商品房的功能设置是对房屋的功能上的要求，合理的功能包括平面设置合理，各功能之间、左邻右舍之间、楼上楼下之间互不干扰，室内管线简洁；必要的功能设施完善，特别是室内电源插座，卫生间、厨房的地漏，垃圾井、通风井、壁橱、吊柜等细节方面；户与户之间、一户内部各房间之间交通组织合理，减少交通面积，户门、房门的设置避免交叉、磕碰；小型空间能够地尽其用。功能设置不当，是房屋质量低劣的表现之一。消费者在购房时，对房屋功能的信息只能片面地从销售方提供的书面信息获得。同时，房地产销售方主观上会夸大房屋的功能，提供虚假信息，利用消费者信息盲点达到销售的目的，因商品房功能设置不合理而造成消费者投诉。

(4)施工管理

商品房从设计开发到施工建造，工程项目的实施是房屋形成的阶段，施工管理直接影响所建房屋的质量。在房屋设计没有不足的前提下，房屋质量的好坏关键在于施工组织与管理，施工单位的资质等级、管理体制、管理人员以及技术人员的素质、建筑材料的采购渠道，施工工艺的选择、工期进度安排、施工单位内部质量、检查体系等。房地产商在选择施工队伍时，为了节省成本，往往不是选择最好的房地产施工队伍，而可能是选择经过层层转包后管理混乱、人员素质低下的施工队伍，施工制度流于形式，降低了房屋质量标准，建造的房屋出现一系列质量问题，而消费者却无从得知。

2.价格信息不对称

价格信息不对称在房地产市场中由来已久。虽然国家发改委发布了《商品房销售明码标价规定》(发改价格[2011]548号)，但是难以缓解房地产价格信息不对称问题。2012年6月国家发改委赴天津、上海等8个城市，对50多个房地产在售楼盘明码标价情况进行检查，其中12家相关企业违反商品房明码标价规定。[5]价格信息不对称主要表现在：

(1)开发成本价格信息不对称

房地产开发成本构成大致分为七个方面：土地费用、开发前期费用、开发间接费用、建筑安装工程费、基础设施和公共配套设施建设费，不可预见费用本以及各种税费、规费。房地产开发的地理位置、环境区域、政策区域等各种经济因素影响着房地产的开发价格，土地的供应价格不同、税费不同、开发建造物价不同也影响商品房的成本价格。不同的房地产商的开发价格是不同的，甚至同一房地产商的同一楼盘也会因为规模、功能、特点等差异化使得房地产开发成本的不同。消费者对购买的商品房的开发成本价格包括物业价格信息一般都不了解，也难以知道购买的商品房性价比和利润信息，房地产商把握价格信息优势，这为房地产开发商和中介哄抬价格谋取犀利增加了可能性。

(2 )价格涨幅信息不对称

商品的价值与供求是影响商品价格的两个因素，商品房价格的高低是由供求关系所决定。[6]住房空置率能显示真实的购房需求和社会财富分配状况，也是衡量房地产市场泡沫程度的核心指标，是国家调控政策的重要依据。[7]我国政府在住房空置率公布上缺失，国家电网撇清与住房空置率的关系，统计部门不统计统计，住建部门也不予公布。[8]在房地产商品房销售过程中，因政府的失责致使房地产二级市场商品房住宅销售过程中信息不对称而产生房地产“泡沫”现象：空置面积、空置率上升；房地产开发商圈地面积越来越大，圈地速度不减，地价攀升带动房价非理性上涨；商品房开发结构性失衡，高档房、别墅所占比率较高。房地产投资迅速增长，投机、投资盛行，使得房地产市场价格背离价值，严重影响国民经济稳定。

(3)价格公开信息不对称

《商品房销售明码标价规定》要求商品房在销售时需要按照规定公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素信息。商品房的销售期长，期房和现房的销售价格不同，公示价格签约，也存在信息不对称：[9]第一，房地产商公开误导性的标价，公开虚高的价格，再通过其他打折优惠等方式降价销售，但不对折扣优惠进行解释。房地产开发商雪藏价格，捂盘惜售，雪藏价格信息，消费者为了了解售价，只能被动去售楼现场。实际上是开发商以价格信息为诱饵，吸引人流，制造很多人“抢房”的假象。第二，售房源未明码标价。明码标价的楼盘在商品房市场尚不多见，大多楼盘没有对在售或已售的商品房的实际成交价格进行标示，只是售楼人员手上有一份较详细的价格表，但未按要求标示与商品房价格密切相关的因素，如容积率、绿化率、车位配比率。同时，商品房交易及产权转移等代办的收费以及选聘的物业管理企业等收费标准也没有公布。第三，已售房源标价不符合规定。很多房地产商对于已售房源标价不符合规定，售楼处仅公布楼盘在售房源的价格，而对已售房源状况，不予公布，对已售房源价格更是讳莫如深，售楼处甚至不准业主对房源销控表进行拍照、作记录，不得靠近房源价格销控板，利用虚假、模糊的标价语言，提供虚假信息误导消费者。

3.权属关系信息不对称

商品的买卖从本质上是商品权属关系的转换，房地产商品的权属关系分为所有权、占有权、收益权和处分权，产权关系复杂，且年限也不同。房屋的买卖实质是房屋权利的买卖，房地产权属具有绝对性和排他性。在房地产二级市场中，只有房地产开发商能完全了解房产所具备的产权信息，而购买者难以获得产权信息。房地产销售商利用自己的信息优势地位和消费者订立不完全合同，导致房屋买卖过程中产权纠纷案件越来越多，如消费者在知情的情况下购买了抵押房、[10]消费者在不知情的情况下购买了抵押房或已售房、消费者已购房屋在购买后又被房地产商抵押或出售，这些情况都严重的损害了消费者的利益。

4.物业管理信息不对称

《物业管理条例》(国务院令[2007]第504号修订)颁发，有效地促进房地产二级市场中物业管理的完善，但是仍存在一些问题。目前我国大部分城市的物业管理处于谁开发、谁管理的阶段，物业公司与房地产开发商是利益共同体。物业管理信息不对称主要表现有：第一，物业管理市场中的权利、责任、利益关系不清晰，与消费者签订“制式合同”“霸王合同”；其次，物业管理中供求双方的价值取向、信息获取渠道和信息的准确性存在差异；最后，物业管理信息传播途径不规范，信息传递的载体不完备，使得物业管理市场缺乏与消费者之间的“理解与沟通”。具体信息不对称内容涉及房屋面积不合理、分摊不合理、配套不能兑现、维修服务不足、物业服务质量不高、范围缩水、价格偏高等，使得消费者在对物业公司的了解等方面明显处于劣势地位。

三、房地产二级市场信息不对称原因分析

1.从消费者自身角度

(1)消费者信息需求不确定

房地产消费者的信息需求是指消费者需要明确知道自己所需要了解的房屋的地理位置、社会地位、法律状况、开发信誉等信息，这是信息生命周期的第一阶段。对于购买的房源来说，消费者的选择完全依赖自己获得的信息，信息越多，承担的风险也就越小。但是，消费者因自身对房地产信息的了解普遍不高，专业性不够，虽然自身需要多，但对信息提出的要求却少，难以将这种“需要”转变成为需求。消费者对购买房屋的信息需求不确定，不清楚何时、何地需要什么信息，这种购买信息需求不明确，使得消费者难以对信息进行有效管理。

(2) 消费者信息收集不准确

房地产市场信息采集指运用调查、情报检索和网络搜索等手段对房地产市场运行信息进行搜集。房地产市场信息具有相对性、多样性、不确定性、替代性、补充性等特点。[11]首先，消费者收集信息滞后。消费者往往因为缺少资金和技术的支持，只能通过房地产企业和政府以及广告等收集信息，而收集的信息往往具有主观性和滞后性，消费者缺乏灵活地选择信息源。其次，消费者收集信息失真。房地产市场信息的来源不固定、信息多样化，房地产市场中大量的信息是由开发商或销售代理发出来的，带有明显的主观性，消费者无法知晓信息源的真实性，难以在混乱的信息源中进行有效选择。

(3)消费者信息处理不完善

信息处理也称作信息加工，是对收集到的信息进行转换、增减、重组，既可以是载体的转换，也可以是描述方式的转换，甚至可以是内容方面的提炼和延伸。消费者对收集的房地产市场信息处理很不完善。一方面，消费者专业水平欠缺。信息处理需要一定的数据处理和科学计算，消费者个人在信息处理上缺少数据和专业技能的支持，难以和政府、企业一样利用高新技术对收集的信息进行再加工。另一方面，消费者获得的信息大多已经被政府和企业等处理过，对此消费者也无法进行再处理。

2.从商品房销售方的角度

(1 )信用意识不强

诚信是市场的试金石，也是企业不可或缺的重要品质。然而作为商品房销售方的开发商和售房中心，信用意识不强。房屋的销售主体是房地产开发商和房地产中介，利益是他们从事商业活动的动力源泉，销售商品房时他们会选择利润最大化的时机，这很容易让房地产商追求短期行为，没有考虑到房地产项目的后期持续发展。房地产开发商和中介为了卖出房屋，获取最大的利润，千方百计利用自己的优势信息，想尽一切方法让消费者购买房屋，在利益最大化的趋驱使下，向消费者提供混乱的房地产信息，迷惑消费者诱引买房。

(2 )管理水平低下

房地产开发商和中介的管理水平的高低影响着房地产销售市场效率高低，也是造成买卖双方信息不对称的原因之一。一方面，房地产开发商和中介市场化管理水平低。房地产销售方因为企业管理不善，造成部门之间为了各自利益，罔顾诚信机制和道德约束，尤其体现在房地产中介销售中，中介销售人员为了完成业绩会刻意向消费者提供虚假的信息；另一方面，房地产开发商、中介信息化管理水平低。房地产开发商和中介有时会主观上忽视信息管理或因资金、技术等外部因素的影响，导致信息的宣传和公开缺失，无法及时、准确地向消费者提供房地产市场信息。

3.从政府的角度

(1) 信息处理不完善

信息处理也称作信息加工，是对信息进行接收、存储、转化、整理、组织、传送和加工等一系列过程。信息的处理方式不同，信息的存储与检索不够科学、信息传递方式不合理使得信息处理机制不完善，政府难以准确辨别房地产商提供信息的虚假与真实，在信息传递过程中，政府缺少专门的信息机构来进行信息传递活动，传递方式的杂乱与不合理导致房地产市场信息来源不明，真假难辨。同时，政府公开的信息具有时间性，但房地产市场信息是瞬息万变的，政府将获取的信息处理之后进行发布，降低信息效用，在一定程度上可能误导消费者。

(2) 信息发布不权威

房地产市场信息发布是由政府及相关机构将房地产市场信息集中管理，通过将处理后的信息进行共性分类，最终实现系统化、标准化的公开发布。信息发布存在的问题包括：政府发布信息存在着一定的混乱。改革开放以来，中国主要经济统计数据一直采用地方上报、中央汇总的模式，但地方政府往往会在政绩压力下进行统计干预，直接影响经济数据的真实性和干扰市场预期。例如2012年3月19日第一财经日报报道国家统计局曝光山西重庆地方政府干扰企业送报真实数据的事件。[12]此外，政府发布信息带有明显的主观倾向性且缺乏客观科学性。我国房地产信息发布主体之间的矛盾，降低了政府形象，房地产市场信息发布的权威性受到质疑。面对政府部门发布的不同信息，消费者只能茫然失措。

四、房地产二级市场信息不对称的应对之策

1.加强政府监督体系

市场经济强调宏观调控和微观自主相结合，政府措施是解决房地产市场上信息不对称的有效手段。第一，加强政府房地产部门信息化建设。加强房地产开发项目信息平台的建设，公布房地产建设规划、计划和建设项目，完善并规范房产网上交易系统，改变传统销售管理模式，不断完善各类房地产供需信息和预测信息的房地产市场信息系统。第二，完善法律法规。建设法律法规，完善市场监督机制保证房地产市场运行的透明、公正；政府部门应该建立面向全社会的信息发布和数据库共享平台。[13]通过将银监会、证监会、住房和城乡建设部、税务总局等相关数据信息汇总，建立统一的信息数据库和信息交换平台，实现中央政府、地方政府、房地产开发商、房地产中介之间的信息联通、流动和共享。最后，政府应该鼓励第三部门宣传与监督。政府应该利用媒体方式宣传房地产市场信息以便消费者更快、更便捷、更准确的了解房地产市场的质量、价格、权属，物业等信息；同时媒体应监督、暴露不良销售行为，实时报道房地产市场的真实信息，促进房地产市场健康发展。

2.加强房地产企业诚信体系

房地产企业是房地产二级市场主要参与者，房地产企业诚信体系的建设是解决信息不对称问题的有效途径，建立房地产企业诚信体系势在必行。房地产企业应树立良好的诚信意识：一方面，房地产企业要加强诚信意识建设，树立正确的营销观念，具备长远的发展眼光。房地产商应该正确对待利益和诚信之间的关系，树立企业诚信品牌，努力做到质量诚信、价格诚信，真诚的向消费者提供完整和真实的市场信息，加强行业自律，树立诚信意识。另一方面，房地产企业应努力提高管理水平，提高房地产企业信息化水平。加强信息宣传，主动、真实的公布企业的基本信息，经营状况、财务状况、商品房的开发信息、销售信息、公共记录信息等。此外，房地产企业还要积极配合政府做好房地产信息化建设，主动像政府提供真实、可靠的市场消息，协助政府房地产部门做好房地产信息化建设。

3.加强中介专业化建设

房地产中介作为销售市场的另一大主体，是开发商和消费者之间信息不对称的桥梁。可见，中介的服务质量对改善房地产二级市场信息不对称解决有很大的帮助。为了解决信息不对称问题，需要加强房地产中介销售代理商专业化建设，消费者刻意委托专业中介机构购房,房地产中介机构主动向消费者提供所有的信息,利用自己的专业技能，收集真实、有用的信息，制造和传播相关市场信号，便于消费者更准确认识房地产市场，解决消费者信息闭塞问题，提高消费者信息地位，维护消费者利益，减少信息不对称。

4.消费者树立“信息意识”

消费者处于信息劣势地位，是信息不对称的主要受害者。作为买方主体的消费者应加强自我保护意识，树立“信息意识”，消费者只有充分掌握到真实的房地产信息，才能在市场交易中获得主动地位。第一，消费者需要加强自己的专业技能，了解房地产市场信息，明确自己的信息需求。第二，消费者要避免信息劣势地位，在成本允许的前提下搜集大量信息，从多方面、多途径搜集房地产市场及商品房信息。第三，消费者也要加强自身信息处理机制，提高对信息的感知，发现真实信息，及时消除虚假信息。第四，树立维权意识，保护自己的合法利益和权益。

五、结论

信息不对称不仅影响广大房地产消费者的利益，而且对整个房地产市场的发展也产生现实和潜在的负面影响。只有规范市场运作，加强房地产政府信息化建设、企业信息化建设、项目管理信息化建设，才能直接或间接增加消费者的信息量，解决房地产二级市场信息不对称问题。

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[10]购房须知：商品房如何避免出现产权纠纷[DB/OL].搜房网http://esf.cd.soufun.com/newsecond/news/5868056.htm.

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