房地产泡沫问题研究与分析

罗辑

摘要：房地产泡沫会给国民经济和群众生活带来严重的影响。本文首先阐述了房地产泡沫的定义，进而论述房地产泡沫的诱因、影响以及防范措施，旨在充分认识和控制房地产泡沫现象，确保房地产行业健康稳定发展。

关键词：房地产泡沫 房地产 诱因 影响 举措

作为我国国民经济的重要支柱产业，房地产既可以为国家资金储备提供重要来源，还可以带动其他相关产业迅速发展，但房地产行业往往容易产生泡沫现象。基于我国房地产市场持续升温，房价居高不下的现象，下面就房地产泡沫问题展开研究与分析：

一、何为“房地产泡沫”

从经济学的角度分析，泡沫指的是资产价格不断偏离其基本价值，投机者从中牟利使价格推高，最终产生超预期的价格暴跌。房地产泡沫则是指投机购买需求激增使房地产价格严重脱离其基础价值而持续上涨的一种形态。从目前的情况来看，我国房地产市场的供求关系长期处于失衡的状态，房地产业自身已形成较为固定的交易模式，其交易成本普遍较低，说明了我国房地产已来到出现泡沫的前夜。

二、出现房地产泡沫的诱因

（一）房地产行业投机过度

目前，土地交易制度仍存在不少漏洞，房地产行业的管理亦不尽完善，为投机行为提供了“钻空子”的机会。大量投机行为使土地需求激增，而土地资源的稀缺性导致其需求弹性大于供给弹性，造成土地价格飞涨，远超其基础价值而出现地价泡沫。房地产投资的增速远快于城市化进程，加剧了市场供求关系的不平衡。

（二）金融监管不力

房地产的行业性质决定了开放商要手持大笔资金，但随着开发规模的扩大，自有资金已经无法满足实际需求，开放商转而向银行贷款。很多银行看重房地产的高回报而违反规定大量放款，降低了行业准入的门槛，助长了过度开发带来的金融风险。

（三）住房需求与日俱增

城市化进程不断加快，外来人口大量聚集在经济发展快的城市，农村人口也大量向城市转移，城市原有的破旧房屋、小区被拆改，进一步刺激了住房需求。另一方面，消费者的购房理念不断更新，激发了住房消费潜力，购置房产成为时下实现资产价值最大化的可靠途径。

（四）有限的土地资源

土地资源承载着所有的经济活动，除了具有稀缺性和不可再生性，还具有垄断性、需求多样性、投机性等外在特点。房产价格依附于土地价格，加上大量热钱流入房地产市场，势必引起房产价格飙升而产生泡沫。

三、房地产泡沫造成的影响

（一）加剧社会矛盾

房价越高，房地产存在的利润空间越大，因为房地产成本相对稳定。这意味着消费者要拿出比房产实际价值更高的资金。富人利用金元优势趁机介入房地产业，通过参与投资或购置房产获得暴利，普通消费者则无力购买或仅仅满足实际住房需求，无法回避房价上扬带来的风险。此外，政府调控力度不足，开发商无视中低收入群体的住房需求，为求高额利润一味开发高档商品房，反而造成大批商品房闲置。这些因素都加剧了社会矛盾。

（二）威胁金融安全

有调查显示，我国房地产业的资产负债率高达7成。目前房地产融资缺乏风险共担的机制，间接融资的银行成为房地产公司的大债主，房地产的风险和银行紧紧地系在一起。市场一旦出现风险，银行必定首当其冲。如果对房地产收紧银根，银行先前发放的贷款就会成为不良贷款；反之，房地产市场繁荣背后严重的供需失衡，将导致其泡沫的破灭，银行同样要承受风险。这就使银行系统在宏观调控政策下面临两难的局面。

（三）企业步履维艰

一些行业的发展受制于房地产泡沫，房地产价格的上涨会加大企业生产成本。企业不得不处处压减开支，缩小生产规模，以维持运营，但同时失业率上升。泡沫一旦破灭，房价下挫，造成大量房地产企业及相关企业退出市场，房建工程被迫停止。钢铁、水泥等企业对房地产业的原材料输出大幅减少，生产能力严重过剩，原材料供应企业的发展变得艰难。

四、防范房地产泡沫的举措

（一）加大房地产市场的宏观调控力度

宏观上，要加大对经济形势的监控力度，建立全方位监控机制，改善税收、就业、民生等政策环境，及早预防房地产泡沫。微观上，要强化房地产市场投资管理，以收入水平定投资规模，维持产销平衡；强化房地产二级市场管理，打击过分炒楼行为；优化房地产开发结构，拓展安居型房源。

（二）完善金融监管体系

要丰富金融监管手段，提高金融监管的能力和水平，加大对银行系统的监管力度；要加大对信用总规模的控制力度，防止社会信用恶性膨胀而超出市场经济的要求；要调控好投资结构，借助利率、产业政策等手段合理引导资金流向；要管理好外资外债，尽量利用外资直接投资和长期外债。

（三）科学化控制管理土地资源

加强土地资源供应量的管理，从市场需求出发，稳定土地的合理供应量与供应比例，切实执行土地出让公开招标制，控制部分城市偏高的地价；严格高档商品房的批建程序，防止大批过剩商品房引起新的积压；严厉打击非法圈占土地或为追求短期收益而擅自占用、交易土地的行为，对于逾期未开发的土地一律收回管理。

（四）稳步推进保障性住房建设

扩大保障性住房的建设规模，满足普通老百姓的住房需求，确保中低收入群体有房可买、有房可住；利用限价、强制拍卖等手段，对长时间闲置的商品房进行干预，加快闲置商品房的市场消化，平抑商品房价格。

总的来说，政府宏观调控力度不足、行业管理不善、金融监管不力等等因素，致使房地产市场投机行为趁虚而入。房价虚高的同时，群众购买力未能进一步提升，房地产供需失衡最终引起群众预期的下降，房地产只呈现表面的繁荣景象。要防止房地产泡沫，必须在宏观调控、金融监管、土地管理、保障住房等方面下大力气，才能使房地产市场真正回暖，促进国民经济健康稳定发展。

参考文献：

[1]陈怡，陈秀红.国内外房地产泡沫研究综述[J].现代商贸工业，2012（06）：112-113