中国住宅产业化的动力机制：期权博弈和行为博弈解释

洪开荣 贾二柳

(中南大学商学院，湖南长沙 410083)

一、引言

住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。我国住宅建设量大、面广，住宅产业化有广阔的市场和发展潜力，是我国住宅产业发展的必由之路。但现阶段由于行业本身缺乏完善的技术标准，政府缺乏有效的激励政策和强制性约束，加上政策宣传不到位，开发商和消费者对住宅产业化认识不全面，使得我国住宅产业化的发展较为缓慢，住宅产业化仍停留在较低水平。形成合理的动力机制，加快住宅产业化的发展对促进经济的可持续发展具有重要意义。住宅产业化是实现住房建筑绿色、节能、低碳的重要途径。近年来，随着人们的环保意识逐渐加深，社会对于绿色建筑、节能建筑、低碳建筑、可持续建筑等的关注也不断提升，相关优秀研究成果层出不穷。

从成本角度来看，一些学者对传统住宅与工业化住宅的成本进行了比较和分析。海蕴博和张萌 (2010)从低碳经济出发，建立生态住宅全生命周期成本计算模型，并用蒙特卡洛方法进行模拟分析，得出生态住宅在全生命周期中与传统建筑相比有明显的成本优势［1］;陈伟 (2012)从技术入手比较了传统住宅和工业化住宅，发现工业化住宅更节能、节地、节材、节水和减排，具有工厂化生产的管理优势，提出通过强化生产工厂化及施工装配化、突出工业化住宅特点的设计管理、促进建造过程管理精细化、建造管理信息集成化来完善工业化住宅建设生产模式的观点，并以武汉赛博园工业化住宅项目为典型案例进行实证研究［2］。

从理论角度来看，一些学者分析了住宅产业化发展面临的问题。姜虹和李俊明(2010)发现中国发展低碳建筑存在认识不足、激励不足和投入不足等问题，提出建立建筑物碳排量评价标准、制定低碳建筑标准、理顺能源价格、弘扬祖国传统文化等对策［3］。刘仁忠 (2011)从理论上分析了绿色低碳住宅的作用，认为目前对绿色低碳住宅认识不足、住宅产业化程度不高，建议依托公共租赁住房来推进住宅产业化发展绿色低碳住宅，政府部门应加大政策支持、加强规划整合和体系构建、加速技术创新和试点推广、加强低碳绿色理念的宣传［4］。沈思晨 (2010)从我国住宅建设面临的问题如施工专业化程度低下、节能环保性能落后、劳动生产率低下等入手，深入分析了“低碳经济”时代我国住宅产业化的机遇与挑战［5］。

另外，住宅产业化驱动力及政府的调控和保障机制方面，一些学者也进行了较为深入的研究。耿朝辉和王玲 (2007)在我国住房制度改革、住房生产和消费过程中“市场失灵”的基础上，分析了住宅生产中存在技术研发水平有限、投入低、缺乏政策扶植等问题以及住宅消费中存在价格畸高、缺乏政策扶植等问题，并提出政府应通过加大资金人力投入扩大研究、政策支持新技术研究、引导投资主体多元化、抑制房价、完善住房投资融资等途径进行宏观调控以促进住宅产业化的发展［6］。马辉 (2010)针对我国绿色住宅推广不乐观的前景，运用结构方程、机制设计理论、博弈论、系统动力学等工具进行了深入系统的研究，其中博弈论部分运用群体动态演化博弈对消费者激励进行了分析，运用基于系统动力学的进化博弈模型对开发商群体进行激励分析，为政府制定规制政策与激励机制提供理论依据［7］。王素凤 (2010)利用经典博弈论针对政府、企业和消费者分析各主体的利益选择，分别建立了政府——建筑企业群体非对称博弈和建筑企业——建筑用户博弈，并得出政府应该通过实施宣传引导、激励政策和约束政策等机制来保障建筑节能的市场化的结论［8］。

以此为基础，笔者拟从博弈论的视角来思考住宅产业化投资的动力机制，以期对该问题进行更深入的理论分析。住宅建设是一个互动的社会经济过程，其中涉及到众多利益相关者，如政府、开发商、消费者等。虽然投资住宅建设的各利益相关者目标不同，但各主体行为的最优选择都是在其互动博弈中形成的。因此研究住宅产业化问题时，必须研究各利益相关主体的相互作用。笔者基于传统博弈论分析当今住宅产业化难以施行的深层原因，并运用博弈主体间的期权博弈和行为博弈对住宅产业化的动力机制进行了分析。其中，期权博弈充分考虑了住宅产业化的选择为政府、开发商和消费者带来的期权价值，行为博弈中的互动公平理论考虑了博弈主体的社会奉献精神与主体之间的互动公平原则，成为住宅产业化动力机制问题分析的理论基点。

二、住宅产业化动力机制的传统博弈分析

如表1和表2所示，房地产建设方式的选择上，政府有支持住宅产业化和不支持住宅产业化两种策略选择，其中支持策略为政府运用相应的政策约束 (包括激励住宅产业化行为和约束非住宅产业化行为)对开发商投资行为进行引导，不支持策略为政府不对开发商进行约束与引导;开发商有实行住宅产业化和实行非住宅产业化方式进行建设两种策略;消费者则有选择购买产业化住宅和购买非产业化住宅两种策略。

博弈矩阵中，特定主体实际可能得到的支付依赖于其他主体的策略选择。假设博弈中各主体都关注当前阶段自身利益的最大化，而较少考虑未来利益，政府和开发商、开发商和消费者之间的博弈如下：

表1 政府与开发商的一般博弈

表2 开发商与消费者的一般博弈

不确定性环境中，考虑博弈主体自身当前利益最大化，两博弈的纳什均衡分别为(政府不支持住宅产业化、开发商选择非住宅产业化方式)和 (开发商选择非住宅产业化方式、消费者选择购买非产业化住宅)。无论是政府与开发商之间还是开发商与消费者之间，博弈主体都不愿意选择住宅产业化，这充分体现了当今住宅产业化难以推行的现实问题。

我国住宅产业化发展的现阶段，对政府而言，虽然当前支持住宅产业化付出的较大经济成本将带来较大的未来社会价值，但是政府对短期经济利益的追逐多于对未来社会收益的关注，因而缺乏支持住宅产业化生产的动力。对开发商而言，一方面当前成本远高于普通建造成本，开发商只看重当前经济利益，较少考虑企业的长远发展;另一方面由于实施住宅产业化的私人成本大于社会成本，私人收益小于或远小于社会收益，具有巨大的外部性，而开发商环保、节能意识薄弱，只注重自身的经济利益，缺乏社会责任感，因此企业缺乏进行住宅产业化建设的动力［9］。对于消费者而言，一方面由于购买产业化住宅的当前一次性成本大于非产业化住宅，消费者没有意识到产业化住宅的长期成本优势;另一方面消费者的环保、节能意识同样薄弱，关注自身经济利益多于社会责任感，因而消费者也缺乏购买产业化住宅的动力。

表3 政府与开发商的期权博弈

三、住宅产业化动力机制的期权博弈分析

按照 Smit和 Ankum(1993)及 Smit和Trigeorgis(2004)的期权博弈分析思想，博弈主体的延迟决策可以用实物期权的柔性价值来解释，因为这种柔性价值体现在特定形式的延迟决策均衡之中［10］。从期权博弈的视角考虑延迟实物期权价值和主体策略互动博弈价值，重新审视住宅产业化选择的现实问题，将反映不确定性环境决策价值随机变化的实物期权价值内生到具体的支付值中，即当政府、房地产、消费者选择住宅产业化时，在其当前利益的基础上加入未来市场对产业化住宅高需求的期权价值，住宅产业化动力不足的困境将得以有效解决［11］。当博弈主体对未来产业化住宅的经济价值增值预期较高时，上述表1和表2所示的政府与开发商、开发商与消费者之间的一般博弈分别转化为表3和表4所示的期权博弈。

表4 开发商与消费者的期权博弈

当博弈主体对未来产业化住宅的增值预期较高时，相应的利益相关主体在原有收益基础上增加了18单位的对产业化住宅的期权价值。针对政府和开发商的期权博弈，如果政府选择支持非住宅产业化、开发商选择非住宅产业化方式进行建设，产业化住宅的期权价值就丧失了，政府和开发商均获得10单位的收益现值;而如果政府选择支持住宅产业化、开发商选择住宅产业化方式进行建设，则均可以得到23单位的增长期权价值，(政府支持住宅产业化、开发商选择住宅产业化方式)变为博弈双方的纳什均衡结果。同理，开发商和消费之间的博弈纳什均衡变为 (开发商选择住宅产业化方式、消费者选择购买产业化住宅)。

因此，政府和开发商、开发商和消费者关于住宅产业化选择的博弈中，博弈主体只有在对未来房地产市场中产业化住宅需求预期较好的情形下，才能够达到选择住宅产业化的博弈均衡。因此，当市场这只“看不见的手”不能实现资源的最优配置时，政府这只“看的见的手”应该积极发挥其宏观调控作用，加大宣传力度，积极引导市场，使企业和消费者认识到未来产业化住宅的高增长价值，并通过一些政策、技术、资金支持与扶植住宅产业化的开发商，从而推动生产与拉动消费，形成住宅产业化的动力机制。

四、住宅产业化动力机制的行为博弈分析

若博弈主体在考虑建设产业化住宅所带来的经济利益时，还考虑住宅产业化建设所带来的巨大社会价值，则博弈行为符合Rabin(1993)的互动公平原则，即在考虑心理动机的博弈中，博弈双方总是愿意对善意行为给予善意回应，对恶意行为给予恶意报复，博弈主体将会愿意牺牲一部分纯粹的经济利益以实现更为公平的均衡，其效用值将因为考虑到社会价值 (资源的节约和充分利用、污染的大大减少、经济增长方式的改变等)和互动公平因素的影响而发生一个向上或者向下的修正值［12］。

表5 政府与开发商的行为博弈

按照此思路重新思考，当选择支持产业化住宅建设时，博弈主体因为对社会价值做出贡献而获得4单位的向上效用值修正;而当选择支持非产业化住宅建设时，博弈主体因为损失了对社会价值的贡献而获得－4单位的向下效用值修正;当博弈主体中只有一方选择遵从社会价值和互动公平决策原则，那么选择遵从的主体获得1单位的向上效用修正值，未遵从的主体则相应获得－1单位的向下效用修正值。因此，表1和表2所示的政府与开发商、开发商与消费者之间的一般博弈将分别转化为表5和表6所示的行为博弈。

表6 开发商与消费者的行为博弈

按照互动公平的思想，对于政府与开发商之间的博弈，当政府选择不支持住宅产业化，开发商选择非住宅产业化方式进行建设，他们都是为了最大化自己利益 (15个单位)而使对手利益最小化 (5单位收益)，即对自己坏的人坏;当政府选择支持住宅产业化时，开发商选择住宅产业化方式进行建设，他们都是为了促使对方获得最大的收益 (15个单位)而放弃了自己的最大利益 (15个单位)，博弈双方都愿意牺牲一部分纯粹的经济利益(15－9=6单位)以实现更为公平的均衡(均获得9单位的收益)，即对自己好的人好。从而按照互动公平的思想，(政府不支持住宅产业化、开发商选择非住宅产业化方式)和(政府支持住宅产业化、开发商选择住宅产业化方式)分别构成了特定策略环境下政府和开发商博弈的两个互动公平均衡。同理，(开发商选择非住宅产业化方式、消费者选择非购买产业化住宅)和 (开发商选择住宅产业化方式、消费者选择购买产业化住宅)也分别构成了特定策略环境下开发商和消费者博弈的两个互动公平均衡。这种相互最大化或相互最小化的互动公平均衡，可以为住宅产业化的动力机制研究提供一种基于行为博弈均衡价值角度的分析思路。

利用博弈主体的互动公平思想，只要进行住宅产业化建设的善意动机为双方理解并共同维护，社会合意的理想结果就可以出现［13］。政府考虑到住宅产业化所带来的巨大社会价值，包括资源的节约和充分利用、经济增长方式的改变、污染的大大减少等环境效益和社会的可持续发展、政府形象的潜在提高等，对住宅产业化的开发商实行相应的鼓励政策，如直接投资、财政补贴、税收减免、设立产业发展基金、技术支持等，弥补一部分生产方式转换所损失的利益［14］。开发商在这样的激励措施下得到心理和物质上的满足，也会选择对政府的善意行为给予善意的回应，选择用住宅产业化方式进行建设，为社会做出贡献。同样消费者也会基于社会奉献精神与互动公平的原则选择购买产业化住宅，从而达到最大化的互动公平，使社会公共利益得以实现，住宅产业化的动力机制形成。

五、结论

住宅产业化相对于传统住宅建设方式，不仅能提高住宅建设的速度和质量，而且还具有节约资源和能源等优势，能够有效提高资源的配置效率，促进社会的可持续发展，具有广阔的市场和发展潜力。然而，现阶段我国住宅产业化的发展速度较为缓慢，住宅产业仍停留在较低水平。笔者探讨了现阶段住宅产业化瓶颈的深层原因，发现相关经济主体过于关注眼前的经济利益，忽视了产业化住宅的未来经济价值与社会效益。因此，可以构建期权博弈模型和行为博弈模型，从博弈论的角度解释住宅产业化的动力机制：一方面，只有当政府、开发商和消费者对未来产业化住宅具有高增长期权价值的预期，在当期支持、投资与购买产业化住宅，才能形成住宅产业化推行的动力;另一方面基于行为博弈的互动公平的思想，只有博弈主体考虑到住宅产业化所带来的巨大社会效益并遵循互动公平的原则，通过政府引导、开发商和消费者积极参与到产业化住宅的投资建设与购买中，以及住宅产业化建设的善意动机为博弈主体所理解并共同维护，住宅产业化的生产方式才能得以良好的施行，社会合意的理想结果才会出现。

需要说明的是，住宅产业化博弈均衡的最终实现需要各参与方的共同努力，但是由于现阶段存在市场失灵，政府的引导与保障机制成为住宅产业化发展动力的关键。首先，政府需要通过大力普及和宣传节能建筑、绿色建筑的理念，改变人们过于注重短期“低投入”、“高产出”的观念，提高开发商和消费者的环保节能观念，做到意识先行。其次，政府需要对开发商的投资行为及消费者的消费行为进行引导，积极宣传产业化住宅的质量优势、长期成本优势、节能与环保优势，使开发商和消费者充分认识到未来产业化住宅的高增长期权价值。再次，政府应该制定相应的法律与经济政策，对实行住宅产业化的企业进行有效激励，减免贷款、提供税收优惠或直接进行奖励，树立典型，对购买产业化住宅的消费者提供相应的补贴。最后，政府应传递明确的信号，制定和执行建筑节能和绿色标准，对大型建筑的节能、环保标准进行监控与严格约束，对于高能耗、高排放、高污染的项目进行查处［15］。

在政府的宣传与激励约束下，开发商和消费者认识到未来产业化住宅的高增长期权价值，并出于社会奉献精神与互动公平原则，对政府善意的谎言给予善意的回应，积极参与到产业化住宅的投资与购买中，住宅产业化的动力机制才能得以形成。

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