浅谈物业管理收费难的原因分析及对策

于雷

【摘要】随着我国房地产经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，目前，物业管理已经发展成为我国一个年轻的、重要的服务行业，但也存在许多问题。文章着重分析了住宅物业管理收费难的原因，提出了解决问题的对策。

【关键词】物业管理，收费难，原因，对策

一、物业管理收费难的原因

通俗地讲物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。因此物业管理费开支主要包括维修、保安、保洁、绿化、道路、税费等几个方面。结合物业管理实践，业主拒交物业管理费主要存在以下原因：

首先，开发商遗留的问题。例如给业主一些虚假承诺，公摊面积不实、施工质量低劣、规划的配套设施不到位问题、项目分期开发影响居住环境、售后服务不到位等，在业主接房后这些问题得不到有效解决，自然将矛头指向物业管理企业。而面对这些问题时，物业管理企业又缺乏对开发商的有效制约，不能从根本上去解决业主面临的问题，从而引发业主以拒交物业费的方式来维权。

其次，业主的办事方法有时也是“凭感觉”，开业主大会讨论时，有的业主发言时像小孩子吵架似的发泄情绪，这对于事情的解决于事无补，只会使矛盾不断升级。而在物业管理较发达的国家或地区，业主如果认为物业管理收费过高，会理性地审查物业管理公司的预算报告，或找评估机构来对其收费进行公正评估。

再次，物业管理公司存在不规范运作，主要体现在财务制度和管理缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的。有些物业管理公司在出现纠纷后，常常采取不正当的手段解决问题，通过停水、停电或者暂停电梯使用来管制，这种行为明显扰乱了居民的正常生活，侵犯了消费者的权益，同时也激化了矛盾。

最后，还有一个不能回避的原因就是法规尚有“真空”地带。比如，空置房如何交纳物业费就缺乏明确规定。在实际中，相关的纠纷也是五花八门，开发商没有卖掉的房子，有些就不交物业费，而这些支出摊到其他业主的身上，便会抬高物业费。

二、对解决物业管理收费难问题的几点建议

（一）物业管理企业应努力提升管理水平。解决物业收费难问题的关键，首先应是规范物业管理行为，不断提高物业管理水平，增强为广大业主服务的意识。只有先提供了优质服务，企业才能取得较好的收费率。由于没有提供优质服务导致收费率低，收费率低又使企业提供不了良好的服务，目前个别企业就处于这样一个恶性循环中。物业管理企业须努力规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，加强对员工素质的培养。通过不断努力，为管理小区营造一个良好的生活环境，从而使广大业主感到“花钱买服务”值得。

（二）加大宣传，使业主树立正确的物业消费意识。一个消费观念和消费意识的形成需要有一个认识过程。因此，要加强对《物业管理条例》和有关法律法规的宣传。一方面可以通过小区内的公告栏、宣传栏以及图片和物业知识宣传图板进行宣传；另一方面，可以通过向业主发放宣传资料手册、意见调查表以及找业主谈心等形式，加强沟通，增进信任，使广大业主在明确自己的权利和义务的同时，逐步树立“花钱买服务”的物业消费意识，让广大业主明白不缴、少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业管理企业的利益，影响其正常的维修、养护、运行和管理，同时也损害了广大业主的利益。

（三）认真研究物业管理费收缴办法。物业管理企业要改变坐在办公室“等人上门”的收缴方法，应积极主动上门收缴，并在收费过程中，主动了解业主对小区管理的意见，对业主提出的问题，想办法积极整改，不能改正的也要做好说明和解释工作。同时，物业管理企业还应积极依靠业主委员会，共同研究制定收缴办法。可以业主委员会名义发通知，宣传缴纳物管费是业主应尽的职责；可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，督促未缴费业主尽快交纳；对极个别拖欠较多、对整个小区物管费收缴工作影响较大的业主，物业管理企业应该拿起法律武器进行起诉，以起到震慑教育作用。

（四）充分发挥社区和业委会的作用。从目前来看，物业管理还是一项很难让群众满意的工作，也已成为政府行政主管部门的一道难题。而要破解这一难题，我们认为必须将物业管理纳入社区建设的统一管理之中，应纳入社区工作的职责之内。物业小区从属地关系上讲应属社区管辖，由于社区工作涉及居民的方方面面，对广大业主的实际情况也比较了解，有良好的群众基础和扎根于居民的工作传统。它在广大业主心目中有不可替代的地位，通过它的作用可以较好地加强业主与企业之间的沟通工作，做好协调工作。因此，将物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合、以块为主”的管理机制是一种很好的办法。

（五）加强监管，规范物业管理市场秩序。职能部门要严格市场准入和请出制度，加强企业资质管理，督促物业管理企业完善物业管理服务标准，不断提高服务质量。物业主管部门会同物价部门要加强对企业服务质量的检查。重点检查企业是否做到明码标价，服务是否“质价相符”，对个别存在侵害业主利益的行为坚决给予制止；对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业加大清理整顿力度；对业主投诉量大的企业进行重点监督，切实维护广大业主的合法权益。通过加强监督来促进企业的优质服务，从而提高收费率。

（六）加强物业前期管理和建管衔接管理。我们知道，物业管理应对物业实行全过程的管理，如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即可利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，为以后的管理工作打好基础。另外，加强建管衔接的管理：一方面通过严格接管验收明确建管责任，减少物业使用阶段物业管理企业与业主因房屋建设质量而产生的矛盾；另一方面应要求开发商在出售房屋前制定有关物业管理的规定，使业主在购房时就充分了解物业管理的有关制度，减少业主“事前不知晓，事后不服管”的状况产生，促进物业管理工作的正常开展。

总之，物业管理服务收费是直接关系到业主、物业管理公司和整个社会利益的敏感问题。解决好物业管理收费难的问题，有利于物业管理公司正常地开展工作，有利于改善城市居民的居住环境，有利于提高城市和社会的文明程度，对于促进我国住房制度改革的进一步深化，市场经济的进一步繁荣也具有十分现实的意义，解决好这一问题，必须依靠国家、企业和民众的共同努力。