天津市公共租赁住房建设浅谈

董天杰 （天津市城市规划设计研究院 天津300201）

赵颖 （天津市规划局 天津300074）

天津市公共租赁住房建设浅谈

董天杰 （天津市城市规划设计研究院 天津300201）

赵颖 （天津市规划局 天津300074）

住房是人类生存和发展的最基本物质条件，关系到老百姓的生活和社会的和谐稳定。对我市公共租赁住房基本情况进行了介绍，提出了“十二五”期间我市公租房的规划选址、规划方案、建筑设计等方面的要求。

公共租赁 住房 天津市

1 背景

1.1 基本情况

住房是人类生存和发展的最基本物质条件，关系到老百姓的生活和社会的和谐稳定。国务院在2008年12月下发的《关于促进房产市场健康发展若干意见》中强调指出“各地要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决住房问题”；在2010年“两会”的政府工作报告中，温家宝总理首次提出“积极发展公共租赁房”；并颁布了住房和城乡建设部等七部门制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。

为贯彻落实国家调整住房供应结构的总体要求，落实市委市政府提出的着力改善民计民生、加快保障性住房建设力度的工作部署，天津制定并实施了《2008—2012年住房保障五年发展规划》，2011年，出台了《天津市公共租赁住房管理办法（试行）》。

1.2 定义

天津市公共租赁住房是指人民政府提供政策支持，限定套型面积和租金标准，向符合条件的中等偏下收入住房困难家庭等群体供应的保障性住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以30～45 m2为主，最高不超过60 m2，并做好空间合理利用的潜伏设计。

1.3 供给对象

天津市的公共租赁房供给对象分为3类：第1类供给对象为符合廉租住房和经济租赁房补贴条件且还没有租赁住房的家庭；第2类供给对象为还未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3万元且人均住房建筑面积不大于12 m2的家庭。第一、二类供给对象具有天津市市内六区、环城四区非农业户籍。第三类供给对象为天津市其他类型中等偏下住房困难的群体，来天津工作的外地无房人群也包括在内。

公共租赁住房是通过出租使用权，享受政府优惠政策的保障性住房，是我市“十二五”期间新推出的住房保障方式，主要满足城镇中等偏下收入住房困难家庭的基本住房需求。

为贯彻落实国家调整住房供应结构的总体要求，落实市委市政府提出着力改善民计民生、加快保障性住房建设力度的工作部署，天津市“十二五”期间将在市内六区和环城四区建设公共租赁住房（以下简称公租房）建筑面积450万m2、10万套。本着“项目早开工，群众早受益”的原则，2011年计划开工建设建筑面积420万m2、9万套。

2 规划选址

公租房规划选址采取“大分散、小集中”的方式，主要从居住者需求、周边配套、交通出行情况、可实施性几方面进行考虑。

2.1 适应需求、合理布局

公租房作为天津市的保障性住房的重要组成部分，承担着调整我市住房结构的职能，而职能的调整在于人群规模的准确定位和空间上的准确把握。为满足住房者的需求，合理布局公租房，我们对我市环内、环外项目的供需分布进行了调查、分析：环内计划安排公租房6.48万套，需求为6.08万套，供需比为1∶0.94；环外计划安排公租房3.2万套，需求为3.92万套，供需比1∶1.23。环内、环外供需比例基本吻合，环内满足建设需求。

对我市东、西、南、北4个片区项目进行了调查、分析如下：东部安排公租房2.1万套，需求为2.51万套，供需比1∶1.2；西部安排公租房2.37万套，需求为2.60万套，供需比1∶1.1；南部安排公租房1.58万套，需求为1.54万套，供需比1∶0.97；北部安排公租房2.77万套，需求为3.35万套，供需比1∶1.21。房源区域分布和需求基本均衡。

2.2 配套完善，利于出行

公租房的选址主要考虑与周边轨道交通、公共服务设施的关系，选址地块大都位于市政基础设施较完善的地段，周边道路进出便利，利用公共交通能满足出行要求，方便日常生活。通过对人口发展预测，从规划上进行科学调整，保证各项配套服务设施切实方便利民。

2.3 利于早开工，群众早受益

为了尽早完成我市保障性住房的建设目标，本着利于开工、群众早受益的原则，选址充分考虑已完成拆迁或能够完成拆迁的地块；同时，选址地块规模适中，外环线以内不超过10公顷，外环线以外不超过30公顷。

3 规划方案

3.1 “邻里同质，住区混合”的居住模式

尽管建设公租房的主要目的是为了解决新就业的“夹心层”的住房问题，但通过实际调研我们发现除了新毕业的大学生外，城市低收入者和外来务工人员对公租房也有很高的期待。根据公租房政策，租满5年后可以续租或购买，这在一定程度上确实会造成公租房居住区平民化甚至是贫民化趋向。为不使低收入居住区变成“贫民区”，我们在公租房的规划中采用了“邻里同质，住区混合”的居住模式。如在大寺新家园规划中由公租房、限价房和商品房共同组成整个新家园（见图1），并使3种类型的居住小区相互融合，避免形成清晰的心理分界线，以消除可能出现的“社会裂痕”。通过混合各收入阶层，为低收入居民提供了平等的外部经济环境，为其自身的社会生活能力与质量的提升创造了同等的外部机会，体现社会公平。

3.2 错落有致的布局形式

公租房规划布局除考虑与周边现有建筑的关系，还充分考虑沿主要道路、河流、轴线等的天际线效果，地块内布置多层、小高层、高层建筑，形成丰富的天际线。在新家园的规划中，我们尝试采用围合空间的布局形式，在每个街坊的外侧布置以24层为主的高层建筑，内部以6层为主，中间布置11层、18层不同高度的建筑，使整个组团具有很强的归属感、私密性。

3.3 公共服务配套设施齐全

公租房的公共服务配套设施体现了控规、详规、建筑总平面设计“三位一体”。修详编制首先从控规角度提出配套设施的要求，制订了地区级——居住区级——居住小区级——居住组团级——公建专用5类配套设施，满足《天津市居住区公共服务设施配置标准》的要求，保证托幼、小学、社区医疗卫生、文化活动室等配套设施的建设，适当在地上安排运动健身器械区和残疾人助力车、小型三轮车及自行车停车位，方便居民使用。我们还结合公租房的特定性，配置了其他适宜的配套设施，如双青新家园在每个模范社区的公共设施配套中增加了公共食堂、茶室、洗衣房、棋牌室、健身室、游泳池、浴室、小型旅馆、社区医疗站、警务，确保了配置的配套设施切实满足民众的使用要求。

4 建筑设计

4.1 房型设计

按照“面积合理、功能齐全、经济实用”的要求，公共租赁住房以满足中等偏下收入家庭的过渡性住房需求为原则，以套型建筑面积30～45 m2为主力户型，建设比例不低于80%，最高不超过60 m2；精心设计房型，优化功能布局，有效利用空间，方便生活起居。

为了适应某些家庭因规模和结构的变化，生活水平的提高而对大套型的需求，也需要通过对小户型住宅进行灵活、可变性设计，使其能够“生长”，从而获得小户型住宅的可持续发展。在公租房的房型设计中，我们也考虑了潜伏设计，为户型将来可持续发展提供可能。例如轻墙的设置位置为将来改造提供可能，两室一厅改造为一室一厅，可在子女独立后，为两口之家提供更为舒适的居家环境；两户合并为一户，可以为子女结婚后与老人共同生活提供可能。

为了使公租房的户型更好的满足使用者的需求，我们请住宅方面的专家对房型从技术角度严格把关，还请符合承租条件的群众代表结合自身的使用要求对房型提出了意见，针对上述意见，设计单位认真进行了调整。

4.2 丰富的空间形象

公租房虽是解决低收入群的住房问题，但要求在空间形象、立面效果方面不低于商品房标准。

公共租赁住房建筑风格及色彩从城市整体环境出发，在建筑高度、建筑色彩等方面进行组合变化，既强调整体性、连续性、层次性和多样性，又注重近景、中景、远景的丰富协调，努力创造丰富多彩的城市空间。第一，建筑高度，要求每个街坊组团的建筑高度必须有高低变化，错落有致；第二，建筑色彩，每个街坊组团之间、街坊内部的建筑色彩应有所变化；第三，建筑顶部，各街坊组团之间顶部应有多变化，平坡结合，沿重要景观带、主要河流、迎宾路、公园应采用坡屋顶形式；第四，单体建筑，外檐色彩应有所变化，可按照导则要求的“统一色相、横向划分、竖向划分”三种组合方式进行组合。■

2012-03-06