中国房地产价格上涨的供求原因及对策

丁 宁,刘海涛,张 璇

(东北财经大学 金融学院,辽宁 大连 116025)

房地产市场稳定健康发展是关系国计民生的大事.中国是一个发展中国家,正处于市场化改革的进程当中,房地产作为中国市场化改革中最早探索的领域之一,一定程度上克服了房屋分配中的不公平现象,解决了困扰城市居民的住房问题,但目前迅速攀升的房价也使绝大多数城镇家庭买不起房.中国的高房价问题已经成为全国乃至世界关注的焦点.

一、房地产价格的判定标准

房价-家庭收入比是国内外学者判断房地产市场发展状况、评价普通居民住房负担所采用的最重要指标之一.根据联合国人类住区中心发布的《城市指标指南》,房价-家庭收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比.由于我国计算房价通常不是以套为单位,而是以每平方米价格为单位,因此该指标的具体公式为

房价-家庭收入比=(住宅的平均单价X住宅的面积)/(家庭人均可支配收入X家庭平均人数)

房价-家庭收入比越大,即表示住宅负担能力越低.房价-家庭收入比的合理区间是3～5倍,若计算的房价-家庭收入比高于这一区间,则认为房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大.

中国房价攀升以1998年住房商品化改革为起点,2004年因实行土地出让"招拍挂"制度而加速, 2007年达到一个历史高点,2008年短暂调整后又开始迅速攀升,详见图1(资料来源:国家统计局网站).由图1可见,我国房价-家庭收入比在6.12～ 9.0之间波动,其中2010年达到最高,为8.76,明显高于公认合理区间的3～5倍.

图1 1998-2010年中国房价-家庭收入比变化趋势

虽然中国房价-家庭收入比在6～7倍的范围,但是,对于60%中低收入者来讲,房价-家庭收入比却是8～24倍甚至更高.如图2(资料来源:国家统计局网站2008年数据)所示,7个收入阶层的房价-家庭收入比情况中,最高收入户的房价-家庭收入比只有2.64,而最低收入户这一指标却达到23.68.其中中等收入户的房价-家庭收入比为8.23,这一数值相对较高,因而中等收入阶层不具备购房能力.中低收入居民占全体居民的比例高达60%,再加上每年需要向城镇转移的农村人口,因此社科院2011年经济蓝皮书就指出85%的家庭没有能力买房.有85%居民家庭没有购房能力的国家,房价过高显然已经成为一个不争的事实.

图2 2007年不同收入群体的房价-家庭收入比

上述房价-家庭收入比只是全国范围一种平均水平,如果按照城市规模来讲,一些大城市的房价-家庭收入比会更惊人.以北京为例,北京2009年人均月工资仅仅4000元,而五环外的房子竟然卖到每平方米2万多元.这意味着按60 m2五环外的住房算,北京的房价-家庭收入比已超过30.

二、中国房地产价格上涨的供求原因分析

我国房地产价格上涨原因可从供给和需求两方面分析,供给存在垄断性,需求则不断上升.就供给方而言,根据经济学原理,垄断厂商虽然不存在固定的供给曲线,但垄断厂商存在使其利润最大化的价格、产量组合,该组合对应着垄断厂商的均衡点,通过垄断厂商均衡点的决定过程可以说明垄断厂商对于价格的控制.从需求方面看,根据边际收益等于边际成本确定的利润最大化的原理,也可以看到其价格上涨的原因.

正是供给和需求两个方面的原因共同推动我国的房地产价格不断上涨,而这两方面的原因之中最根本的原因还是来自供给方面.下面运用经济学的分析框架从供给和需求两方面分别进行详细的分析.

1.供给方面原因

中国高房价形成的原因有很多,但中国房地产市场的垄断性是重要原因之一.如前所述,垄断厂商能够控制价格.一方面是房地产开发商对住房供给的垄断.从开发商对住房市场的垄断看,我国住房供应体系中商品房占了绝大部分,同时开发商拥有对于商品房的垄断经营权利,这就决定了房地产开发商拥有对住房市场的垄断性,垄断性驱动开发商追逐高额利润,直接导致高房价.另一方面是地方政府对土地的垄断.土地控制在地方政府手中,为"拿地"开发商之间激烈竞争,导致地价上升,而上升的地价开发商肯定不会自己承担,最终高地价会作为房屋的成本转嫁到消费者身上,可以说地方政府通过对土地的垄断抬高地价间接推高了房价.虽然地方政府没有直接垄断住房供应市场,但地方政府却通过垄断土地间接垄断了房地产市场.下面分别来分析房地产开发商和地方政府对房地产市场的垄断性,详见图3.

图3 中国房地产市场的垄断性分析

(1)房地产开发商对住房供给的垄断.开发商之所以能够垄断房地产市场的供应,这是由两方面因素决定的:一是我国住房供应体系中保障性住房严重不足,不到10%;二是开发商控制了房屋开发经营的垄断权,居民自建房、小产权房等都是不被允许的.以上这两点造成了房地产开发商对于住房供给的垄断.

第一,住房供应体系中保障性住房严重不足.一般来说,一国的住房供给应该有3个渠道:政府供给、市场供给和居民自建.政府供给主要是为保障社会低收入群体的住房需求,市场供给主要是为高收入群体提供高档住房,居民自建的目的则主要是满足农村居民的住房需求.在发达国家,市场供给的住房在整个住房供应体系中所占的比例在25%左右,而保障性住房或者带有保障性质的政府供给住房则占比非常高.从国际对比看,2009年,新加坡保障性与带有保障性质的房屋占比高达97%,美国带有保障性质的住房也占整个住房供应体系的80%.而在中国,实际情况是许多地方政府没有动力建保障性住房,城镇居民自建房被禁止.根据规定,住房供应中保障性住房应当占到60%以上,但实际上却是保障性住房建设明显滞后于商品房建设,保障性住房覆盖面窄,建设缓慢,政府建设的动力不足,最终导致中国的房地产市场过度市场化、商品化,整个城镇住房供应体系的90%以上被商品房占领,商品房占比值高.

第二,房地产开发商的垄断经营.除住房供应体系中保障性住房供给严重不足外,房地产开发商得以垄断住房供给的原因就是政府禁止非地产开发企业建设开发住房,而将房屋建设开发权赋予房地产开发商,这就造成了住房市场被开发商所独家垄断的局面.包括居民自建房、合作建房、集资建房、单位建房、建筑企业开发房屋等可能成为房地产开发商竞争对手的房屋建设途径都被禁止,房地产开发商自然也就成为房屋开发的垄断经营者.商品房在房屋供应中的巨大占比以及开发商的垄断经营权形成的一个最严重后果就是房地产开发商垄断了住房市场的供给,因而拥有了房屋的定价权.开发商对于住房供给的垄断推动其追逐高额利润,这直接推动着房价的上升.

(2)地方政府对土地的垄断.我国房地产市场的垄断性不仅体现在房地产开发商对于住房供给的垄断上,还体现在另外一方面,那就是地方政府对土地的垄断.按照《土地管理法》,"国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿","任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地".政府替代农民集体成为土地的所有者,成为城市土地的经营者,造成政府对土地权的完全垄断.在依法获得土地的垄断权后,政府又成为土地的独家经营者,形成中国十分独特的土地经营格局.2002年5月9日,国土资源部签发文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,停止了之前的土地协议出让方式,要求从当年起商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌方式进行公开交易."招拍挂"政策的确比较好地解决了土地资源配置的问题,但意想不到的是,自从政府实行该政策之后,"地王"就不断涌现.

房地产业所需要的土地具有不可再生性和政府垄断性,而土地的收益主要又是由地方政府支配的,这就决定了地方政府会热衷并支持土地价格上涨.高房价给地方政府带来的最大一个好处就是巨额的土地出让金,土地出让金是归地方政府所有的,因而地方政府倾向于看到土地价格的上升,这样地方政府就可以获得巨额的土地财政收入.

从图4(资料来源:国土资源局网站)中可以看出,近年来政府的土地出让金收入高速增加,在土地出让过程中地方政府获得了充沛的财政收入.事实证明,部分地方政府和房地产商已经结成利益联盟,房价暴涨所带来的很大一部分利益被政府得到,卖地收入就是其中最重要的一部分.地方政府通过垄断土地抬高地价,各地的土地成交价格屡创天价,而高额地价最终肯定会转移到普通消费者手中,所以伴随着地价的不断攀升,房价也一升再升.

图4 2005-2010年政府的土地出让金收入变化

2.需求方面原因

需求方面的原因主要体现在两个具体方面:房地产市场的投机需求以及银行的大量放贷.

(1)房地产市场的投机需求.投机需求产生于对于房价上升的预期,因为随着住房需求的增加,会产生一种房价上升的预期,这种预期会推动着人们去投机房地产市场,如同股票市场上的投机会造成股票价格的暴涨一样,房地产市场的投机也同样会造成房地产市场价格的迅速上涨.当前房地产市场盲目的投机需求是导致中国房价居高不下的需求层面上的重要原因之一.

投机需求的旺盛可以用一直居高不下的空置率说明.空置率在5%～10%是合理空间,到了10% ～20%就是空置危险区,如果在20%以上,就是商品房严重积压区间.在中国的许多城市中,商品房空置率不低于30%.资料显示,京、沪、深等一线城市空置率已达40%.中国社科院城调队调查显示, 660多个城市闲置房共6540万套,还有在建房1250万套.如果按每套3人居住估算,这些空着的住房可供2.3亿人居住.这充分说明我国房地产市场上存在着严重的投机现象,对于房子的需求不是源于住房需求,而是源于对以金融商品存在的房产的投机需求.

(2)银行的大量放贷.银行往往乐于扩大对房地产业的信贷供给,因为如果银行拥有以房地产为抵押的资产,那么随着房价的上升,银行的资本规模也会扩大,这对于银行无疑很有吸引力.从这一点看,商业银行也可以看成房地产市场的投机者.

2007年下半年,由于我国政府果断采取房市的信贷紧缩政策,终于给之前一直异常火爆的房地产市场降了温,房价也逐步走低.但2008年的经济危机拯救了中国的房地产市场.为了尽快走出经济危机的阴影,信贷投放开始放宽.为了应对全球金融危机,我国从2008年11月份开始实施适度宽松的货币政策:2008年11月份的新增信贷为4700多亿元,12月份为7600多亿元,至2009年第一季度月均信贷增加到1.52万亿元,2009年第二季度月均信贷为9279亿元,2009年上半年信贷增长7.37万亿元,月均超过1万亿元,是正常年份的3倍.从2009年7月份开始信贷增速有所放缓,但还是超过正常水平.图5(数据来源:中国人民银行网站)是2007年以来4年我国信贷规模投放情况.

同时,国务院再次强调房地产业对于拉动国民经济增长的支柱产业地位,并实施降低房贷利率、扩大住房消费信贷规模等措施,以激活房地产市场. 2008年11月到2009年8月,信贷政策放开后新增信贷资金达9.4万亿元,这10个月的信贷增长是2007年的4倍.数据显示,大规模的信贷资金一方面投入了4万亿投资项目,另一方面,也有很大一部分流入了楼市,促使个人按揭贷款在短时间内增长了107%,房地产销售增长70%.在这些刺激政策的带动下,中国的房地产市场又一下子"活"了过来,可见信贷政策对于房地产市场的重大影响.表1说明了2009年、2010年房地产开发贷款、个人住房贷款占信贷投放总额的比重和增长趋势.

图5 2007-2010年中国信贷投放规模变化

表1 房地产开发贷款、个人住房贷款占信贷投放总额的比重和增长趋势

由表1可见,新增信贷总量中房地产贷款占了很大一部分,而且增长速度很快,大量的信贷资金必然推动房价的上涨.因为房地产投机者大多数是通过贷款买房进行投机的,可见银行大量放贷实际上是为房地产投机提供了资金支持.因此,银行的大量放贷是房地产价格上升的需求层面的另一个原因.

三、对策建议

2010年政府出台各项控制措施,从年初国十一条到4月份的新国十条,再到国庆前的国五条,政府体现了巨大的决心,但效果又如何呢?国家统计局的数据显示,2010年1～11月,全国商品房销售面积8.25亿m2,同比增长9.8%.11月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%,其中一线城市涨幅更大,比如北京上涨9.1%,其中新建住宅价格上涨14.3%.中国的房地产市场似乎陷入了房价越调越涨的怪圈.通过前面对于房价上涨的供求原因分析,笔者提出以下两点建议.

1.加大力度建设保障性住房---从根源上打破房地产市场的垄断性

中国房地产市场供给层面的垄断特性是高房价形成的根源所在,而需求层面的投机只不过是一部分有商业头脑的人提前一步看到了这一垄断性继而得出房价必然上涨的结论.所以要解决当前房地产市场的问题,主要的不是通过信贷政策、税收政策去打击投机,而是要从供给层面着手,加大保障性住房的供给,打破当前房地产市场的垄断,这才是治本的方法.

2010年几次调控的重点无论是限贷还是限购或是房产税改革,似乎目的只有一个,就是抑制房地产市场的投机现象.但通过抑制投机来调控房价始终是治标不治本的,要治本只有改变前面所说的房地产市场的"垄断"性.要改变这一"垄断"性措施也很简单,那就是增加保障性住房的供给,改变中国房地产市场当前单一的供应体系.从发达国家房地产市场的发展历程来看,大多存在商品房和保障房两个市场.从前面列举的新加坡等地的例子也可以看出,商品房针对高收入阶层,而对于绝大多数的中低收入者,应该由政府来提供保障性住房.

商品房的房价根本不需要过多地运用行政手段去调控,因为中国房地产市场的垄断特性决定了中国的商品房价格通过抑制投机的一系列措施根本是调控不下去的.而且退一步说,即使政府能让房价降下来,按房价降50%算,对于绝大多数的中低收入群体来说商品房还是买不起的,因为当前房价实在是太高了,并且房价大幅下降的结果是中国的经济很有可能会重蹈当年日本的覆辙.同时,调低商品房的价格还会造成很多普通居民的资产损失,这其中可能还有很大一部分是刚借钱买房的普通百姓.

政府的当务之急是为那些买不起房的中低收入者做主,建保障性住房.如果政府在保障性住房领域充分发挥了作用,使得人人有房住,房价自然也就不再是重要的民生问题,政府自然不用过多地运用行政手段干预房地产市场.同时保障性住房建好了,相信商品房市场也会回归理性,因为保障性住房的建设会减少商品房市场的很大一部分需求,需求少了价格下降也就顺理成章了.更重要的是,如果形成了商品房价格下降的预期,政府一直在严加调控的投机现象也会得到解决.

2.将保障性住房建设纳入地方政府的政绩考核体系中

我国的保障性住房建设始终不到位,不是地方政府没有钱,而是没有动力,2005-2009年这5年期间,我国财政收入的平均增速高达21%,远超GDP增速,地方政府"不差钱",但钱的去处值得商榷.全国人大常委会办公厅研究室特约研究员王锡锌在"新闻1+1"节目中透露:我国公款吃喝、公款旅游、公车消费等三公支出一年9000亿元,占整个行政开支的30%.可以粗略估算一下,假设拿出这9000亿元的1/2去建廉租房,按上海、北京等地的建筑成本1500元/m2肯定够了,4500亿元可以建设3亿m2的廉租房,如果按一个两口之家50 m2计算,这些廉租房可以解决1200万人的住房问题.因此中央政府有必要对地方政府规定保障性住房的硬性指标,将保障性住房的建设纳入领导干部的考核体系中,只有这样才能提高地方政府建设保障性住房的积极性,切实做到以民为本.

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