住房双属性与房价构成

唐 密

（北京大学 深圳研究生院 经济学院，广东 深圳 518000）

住房双属性与房价构成

唐 密

（北京大学 深圳研究生院 经济学院，广东 深圳 518000）

论文从住房的双属性出发，对住房价格的构成进行了一般性分析，主要探讨了住房的投资需求形成的根源。结合我国实际情况，分析得出地租的一次性缴纳方式加大了住房定价难度，扩大了住房投资的套利空间，从而使得房价的变动加剧。最后提出改变地租一次性估价式缴纳为按年缴纳实际地租，使住房市场需求尽可能的回归实际居住需求。

房价构成；地租；投资需求

自1998年发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以来，福利分房制度在我国基本终结。[1]从此，住房价格逐渐成为我国民众中最为关心的话题，而房价的变动则扰动着上到中央领导下到基层百姓的神经。从2000年以来，中国房价开始了连续的上涨，但关于房价的争论则从未停止。郑家华通过数据指标分析认为中国房价存在严重的泡沫[2]，而庞哲则从收入增涨角度用回归分析来论证上海当前高房价的合理性[2]。2010年到 2012年间，温总理也多次提出要让房价回归到合理水平，使房价涨跌之争转而进入房价是否合理的大讨论。什么是住房的合理价位？周艺丽在中国房地产价格的形成机制分析与重构中指出，房地产价格是否合理的判定标准并不是人们的直观感受，而是在于房地产价格的形成机制。房地产价格形成机制合理，房地产市场除合理的空置外，一般均能出清；房地产价格形成机制不合理，就是价格较低，房地产市场的供求均衡也会受到破坏。[4]因此对房价形成机制进行研究，分析房价的构成，有益于我们找出房价波动的根源，并提出合理化房价的建议。

一 住房的双属性

在研究住房价格构成之前，我们需要先分析住房本身的性质。在住房交易市场中，住房和其他市场的交易标的物一样，也是一种商品。它同样是由生产者生产出来，在市场中出售给消费者，以满足消费者的需求。但很明显的，住房也有区别于一般消费品的以下特性：

（一）没有替代品

衣食住行是人们生活的基本需要。而住房可以说是普通人满足居住需求的唯一选择。在很大程度上，“房子”和“家”被赋予了近乎同等的意义。没有可居住房的人往往被形容为“无家可归”。所以说，住房是没有替代品的，也就是说，住房对消费者而言属于必须品。

（二）使用期限长

通常而言，由于房屋作为人们的栖身之所，对安全性要求极高，因此除了少数特殊类型的房屋（如工地上的简易住宅或是临时性住宅），居住用房必然会造得极其坚固耐用，其从生产出来（建造完成）到报废（被拆除），都有几十年甚至上百年的时间。即使由于规划变化或者商业考虑房屋可能未到寿命年限就被人为拆掉，也不影响房屋自身耐用的商品特性。

（三）价格昂贵

房屋生产本身就存在生产成本高，生产周期长，资金投入大等特点，这些都决定了房屋相较于其他产品而言往往是普通人最昂贵的一个消费品。

除以上特点以外，住房有个区别于其他商品的最大的特征——地租特性。任何一套住房一定是与土地绑定在一起的，必定会长期的排他的占据一定土地面积，同时导致这部分土地不能再被其他人所使用。同时，住房在地域上不具备流通性，A地的多余住房不可能拿去解决 B地的需求。简单来说，住房所有者在拥有住房的同时，同时拥有了住房底下这边土地的使用权能和收益权能。任何对数量不变的一般资源（稀缺资源）的使用，无论其法律权属关系如何，都需要付出一定代价，这个代价的表现形式很多，有的称为租金，有的称为税金，有的称为费用，有的是前述的两种或者三种的综合，在这里，我们统一用租金来描述。土地作为一种稀缺资源，被住房排他的占据后，其代价就是必须缴纳的土地上的租值，我们将它称之为地租。

综上所述，住房既有大宗耐用消费品的特征，同时又不可避免的捆绑有地租特性，也就是说，住房是有着双重属性的商品。

二 住房价格变化分析

由于住房具有双属性特征，所以在分析住房的价格变化时，既要考虑住房作为大宗耐用商品价格的变化，又要考虑其所占有土地的地租价格变化。下面分别从这两方面来讨论住房价格。

（一）从住房大宗耐用消费品属性分析价格变化

我们从供求关系来讨论住房商品属性（不考虑地租因素）的价格变化。从住房的需求方面来看，人们对住房的有效需求与住房价格成反方向变动,也就是说，在外部环境不变的情况下住房商品属性的需求曲线向右下方倾斜，如下图 D曲线所示。从住房供给方面看，价格越高，住房所有者越愿意出让自己的住房，也就是说，供给曲线应当向右上方倾斜。又由于住房作为大宗商品，生产周期很长，也就是说，短期内住房供给数量不能随着需求量增加而增加，也就是短期内市场上的存量住房即最大供给量。当供给到达最大供给量时，无论价格如何提高，短期内市场上也无法提供更多住房，此时的住房供给曲线是垂直于横轴的一条直线，如下图S曲线所示。需求曲线D与供给曲线S相交时，就形成了住房的均衡价格 PC。当外部环境或其他因素发生变化，如人口增涨，经济发展，收入提高等，会促进人们对住房的需求增加，从而使需求曲线 D向右移动，而与S交于更高的点，形成更高的住房均衡价格PC’。当均衡供给量接近或达到最大供给量之后，均衡价格短期内更会加速往上。此时，超额利润(PC’-PC)必然会吸引大量资金进入从而使住房供给量上升，使 S曲线右移，与新的需求曲线相交，使得均衡价格逐渐回落至 PC，达到新的均衡。由于在这个过程中，不考虑住房的地租属性，即住房仅仅作为一般大宗耐用消费商品来讨论，住房价格随着需求变动发生变动，同时也会刺激供给变动。仅管会有些滞后，但最终会由于供给的增加而平抑住房价格，也就意味着住房商品属性价格变动没有或者很少套利空间以吸引投资需求加入，即可以认为住房的商品属性价格基本由居住需求和市场供给决定，是一个较纯粹的竞争性市场。

（二）分析地租价格变化

土地区别于一般商品的最重要的特性是，由于其稀缺性所带来的供给不变性。在西方经济学里对地租的描述是：地租是当土地供给固定时的土地服务价格，因而地租只与固定不变的土地有关。[5]对于土地供应不变的假设有人可能有疑义，认为每年政府都会新批建筑用地，同时住房层高增加也能有效增加居住面积供给。不过这里讨论地租的时候，不仅仅只是从短期来看当前住房占用土地面积的变化，而是就整体的土地资源来说，是不可变化的，因此我们认定土地作为稀缺资源，供给数量是一定的，不会随其他因素变化而变化。同样从供求关系来讨论地租的价格。如下图所示，由于土地供给固定，即土地供给曲线不会随价格变动，表现为垂直于横轴的一根直线S。而对土地的有效需求曲线则与一般需求曲线一致，是一条向右下方倾斜的直线，如下图中的D。D与S相交时确定的价格R0则是均衡下的地租价格。

然而随着外部情况发生变化，如经济发展，通货膨胀，人们收入变化导致对土地的有效需求发生变化，从而D曲线会向左或者向右移动。则D曲线与S曲线的交点会随之上下移动。如下图所示，当D曲线向右移动（从D0到D1）时，地租价格则从R0上涨到R1，反之，地租价格也会下降。

另一方面，从供给来看，由于土地供给不会随外部环境增加或者减少，即 S曲线固定不动，也就意味着地租价格完全由需求决定。当需求持续上升的时候，地租价格随之持续上升，而且无法通过增加供给的方式将价格降下来。地租价格就是人们占有土地应当支付的费用，亦即，人们在拥有住房的同时，还需要为占有了稀缺资源支付地租，而地租价格会随着需求变化而发生变化。

三 住房价格构成

综合住房的上述特点，我们将住房价格分为两部分——大宗消费品价格和地租价格。

P =PC+PR

P:住房价格

PC:住房商品属性价格

PR:住房地租属性价格

如之前所述，PC和PR都会由于需求的变化产生上下波动，而且从短期来看都是同方向变动。即需求上升，PC和PR都会上涨，反之则 PC和 PR都会下降。但从长期来看，PC会由于供给的相应变化而平抑市场价格，而PR由于土地资源的供给刚性，无法通过供给变化自动的平衡需求，因此也就造成 PR只跟需求相关，即在需求上升的情况下，PR价格必然是一路上涨，不会回落。

另从价格支付方式来看，PC代表着房屋作为大宗商品交易的价格，无论是一手商品房或者是二手住房交易，一般来说是一次性交易，银货两讫。即使是按揭形式，那也是购买方与银行之间的购买资金借贷关系，不会影响到与出售方的交易性质。而作为地租价格的 PR则有所不同。由于 PR是人们排他的占用稀缺资源土地所应支付的价格，所以是人们应当为住房所持续支付的成本。为了讨论方便，也符合人们交易的习惯，假设地租是按年支付，这也意味着，PR是从占有住房开始所应逐年支付的地租价格的加总：

n=1,2,….住房占据土地到期时

PRn即为第n年应当支付的地租价格

又考虑到PRn是第n年的地租价格，为了方便描述，将它贴现到住房交易时期来，可得以下公式：

rn为第n年的贴现率

因此，住房价格可以表述为以下公式：

由上述公式可知，如果人们购买住房所支付的成本刚好为 P，即正好符合住房的应付价格，此时住房将纯粹表现为一个大宗耐用消费品，生产和购买都是出于住房需求。因此，住房的市场价格与 P越接近，则应付价格和实际支付价格的差额越小，也就意味着套利空间越小，这个市场就越纯粹，波动也就越小。反之，如果两者差距越大，特别是当实际支付价格远低于 P的时候，则会存在套利空间，从而吸引投机者进场，使得住房市场变得复杂而且波动加剧。

在住房公式中房价P分为PC和PR两部分,要使房价P的实付贴近或等于应付价格，也就是分别要使PC和PR的实付趋近或等应付价格。因此我们分别从这两部分来讨论。Pc部分代表的是住房商品属性部分的价格，作为一般商品的价格市场已经有很完善的机制来反映，即使有波动和偏差，也可以由正常的市场供需来平衡并回到均衡。这也说明，PC在市场下形成的应付与实付价格是一致的，即使有套利空间，市场也能迅速反应。但是PR部份的准确反应，则受地租价格的支付方式影响很大。地租支付方式简单来说分为逐年支付和一次性支付两种。逐年支付方式需要年年审核，年年征收，如果能做到每年确定要支付的地租价格和实际一致的话，则意味着PR的应付与实付几乎无偏差。但若是一次性支付方式，则需要预判未来多年的地租价格以及贴现率，相当于为资本化的地租一次性定价，从而很难保证应付实付相一致，必然会出现较大偏差。而偏差一旦产生，则会对人们的预期产生影响，进而影响需求结构，吸引投资需求入场，导致偏差进一步扩大。由于我国目前实际采用的就是一次性支付的方式，下面就以我国情况来描述一下房价变化的过程。

当前我国采用的方式主要是政府以招拍挂的形式出让土地的70年使用权给开发商。经开发商开发后，生产出来住房，然后作为商品出售给消费者，同时附带着剩余土地使用权的转让。那么在这个过程中，我们可以看到，政府一次性转让了70年的土地使用权给开发商，之后开发商再一次性转让给购房者。假定此时没有投资者的参与，那么消费者对住房的需求与土地供给构成了地租价格如下。

其中D1为住房需求。S为土地供给。PR1为当时的地租价格。而市场一次性支付的价格通常会以P作为参R1考，简单来说为PR1的70倍，即=P×70。当市场外R1的大量投资者预期到未来的住房需求上升并带来土地价格的上涨，也就是PR1＜PR2＜PR3….即当前支付的PR会远低于也就是现期以的价格买入，会获得收益因此，投资者开始进入，住房需求立即上升。需求迅速增长，而土地供给不变，则地租价格必然上升。如下图所示：

住房需求D1和投资需求D2一起组成了D3,与供给曲线S相交，产生更高的地租价格P’R1。在地租价格迅速上涨的刺激下，人们形成了更高的 PR预期，即都不断认为将来的地租价格会更高，所以现期的一次性支付有利可图，于是吸引更多的投资性需求进入，从而重复上述过程，不断推高现期以及预期的地租价格。在投资需求不断进入使得地租价格攀升的同时，由于赚钱效应使得住房持有者（开发商和房东）对住房惜售，使得住房供给曲线左移，从而使得Pc价格也在上涨，最终导致房价的攀升。张海洋，袁小莉，陈卓，郭洪实证分析了投资性需求对我国房价的影响，提到了如同上述情况造成的正反馈交易对房价的持续推高，并通过OLS回归分析发现，房地产消费性需求和投资性购房比重为 54.1:45.9[6]，从而证实了投资性需求对我国房价持续上涨局面的影响很大。

从上述分析中不难看出，住房市场吸引投资需求的根源在于地租价格部分应付与实付价格之差带来的利润空间。而地租价格一次性支付的方式则放大了这个偏差，使得住房变成了一种和政府对赌地租价格的证券，在当前普遍对地租价格看涨的预期下，吸引了大量的投资需求进入，从而进一步抬高了住房价格（包括地租价格和住房商品属性价格），同时也开始挤压正常的居住需求，住房需求从居住为主逐渐偏向对资本化地租的投资为主。

四 政策建议

住房价格一直是我国百姓和政府非常关心的话题，或涨或跌都是有人喜有人忧。而房地产调控政策更是随房价动而动。随着房价连续上扬，各种调控政策也是密集出台，如增加营业税，提高首付款比率，甚至限制购买二套房等，基本上都是以提高交易成本和压制购房需求为主。笔者以为，以行政手段强行压制购买需求终非长久之计，特别是因此误伤到的合理居住需求则会对住房市场产生严重破坏，而最终可能起到的是事与愿违的作用。一个健康运行的市场需要的是设计良好的制度和去行政化。由之前的分析得出，我国房价快速上涨的最终原因是地租付给制度的不合理性。因此，本文提出如下建议：

（一）改变当前地租的一次性给付方式

当前购买住房相当于同时购买了一张以未来地租价格作为收益的债券，从而将住房需求与投资需求人为绑定在一起。因此，将买房与地租支付分开，则可以从源头上消除为了投资地租而买房的需求，使购房需求重新回到以居住为主。

（二）尽可能及时准确的收取地租

合理房价形成机制的关键是使购房人或者住房人准确的为其住房需求付出相应的成本。因此在改变地租一次性收取方式之外，更重要的是设定一个合理的地租收取制度，使得住房者实际付出的地租成本能准确反应当前土地需求。从而使得地租部分的投资价值减到最小，同时也不要增加住房人的超额负担。

（三）政府合理使用地租收入

购房人缴纳的地租实际上应当是其他放弃该土地服务的公民应得的报酬，而不能当作是政府的收入。因此地租收入最终应当用于回馈公民的住房需求，如提供廉租房，公租房，改善社区环境等。

（四）减小住房市场的交易成本

一个市场上的交易成本如果过高，必然会阻碍该市场的正常有序运行和发展。当地租不再成为住房可供谋利的共生价值后，降低住房市场交易成本，活跃住房交易，使得人们更容易按自己变化的需求更换住房则变得非常重要。

综上，以准确的地租支付将住房的商品属性价格与地租价格分离，挤压地租投资需求，使购房居住需求回归，然后降低住房交易成本，活跃住房二级市场交易，使得人们能更方便的随自己变化的需求更换居住条件，使得购买住房变得和买车或者其他大宗商品一样简单，再规范政府对地租收入的使用，用其解决市场有效需求之外的公民的居住需求，并用于改善居住环境，便利居住者生活，则房地产市场得以准确以价格调节供求，最终实现市场出清。

[1]王增刚.中国房价与房地产管理法规的关系分析[J/OL].百度文库,2011.

[2]郑家华.中国房地产泡沫研究[D].对外经济贸易大学硕士学位论文,2007.

[3]庞哲.上海高房价的合理性分析[D].上海交通大学硕士学位论文,2007.

[4]周艺丽.中国房地产价格的形成机制分析与重构[D].南开大学硕士学位论文,2005.

[5]高鸿业.西方经济学(微观部分)[M].北京:中国人民大学出版社,2007.

[6]张海洋,袁小丽,陈卓,郭洪.投资性需求对我国房价影响程度的实证分析[J].软科学,2011,(3).

（责任编校：张京华）

F126

A

1673-2219（2012）09-0110-04

2012－07－27

唐密（1983－），男，湖南湘潭人，北京大学深圳研究生院经济学院硕士研究生，主要从事产业金融研究。