银行网点用房租赁现状分析

□文/丁 淳

（中国建设银行河北总审计室 河北·石家庄）

网点是银行销售产品的主渠道，是银行持续发展的坚实基石。多年来，银行业保持着租赁与自有并存的格局，通过对某国有银行一级分行的调查了解，截至2010年底，河北省租赁比为48.82%。租赁网点较好地弥补了自有网点的不足，充分发挥了方便、服务客户的作用，树立了良好的社会形象。但随着我国经济的快速发展，城镇化改造步伐的加快，租赁营业网点暴露出一些问题。

一、现状分析

（一）网点租赁和自有各占一半，但机构间差异较大，省会城市行的租赁比率高于制度规定。该省近3年租赁网点所占比率，平均为49.71%，但所辖二级机构之间由于历史因素造成的差距较大，截至2010年末，网点租赁比率最高为72%，最低为24%。

早在2008年，从总行层面就倡导全行，尤其是省会城市等中心城市行要充分抓住机会，增加网点建设投入，提升网点自有率，并强调省会所在城市行的租赁比率最高不得突破70%，但本次调查的省会城市网点租赁比率却为72%，高于制度要求。

（二）网点租赁合同期与装修期不匹配，导致被动续签合同并接受高额租金。根据我国会计制度规定，营业网点的装修成本的摊销期为5年，但在调查某一级分行营业网点租赁合同期限情况时发现，近年来新签或续签的网点租赁合同中，短期（小于5年）的较多，近3年短期合同所占比例平均为38.06%，其中，最高41.16%，最低34.14%。具体情况详见表1。（表1）

表1 （单位:个数、%）

租赁合同期限的确定需要综合考虑多个因素，如当地房屋租赁市场价格状况、出租方的要求、现行财务管理制度的规定及双方谈判能力等。从近几年房屋租赁市场价格迅速攀升的变动趋势来看，出租者普遍倾向于签订短期租赁合同，因为这样可以给出租者提供抬高房租的机会。如果租赁的房屋没有或有很少的投入，出租人提高房租太多承租人可以选择放弃，不会有资本性投入的损失，但因为我们租赁的营业网点必须按照经营规范进行装修，也就是每个初次租赁的网点都要投入可观的装修费用，如果合同期限短于装修费用的摊销期，出租人在续签合同时要求提高租金，我们则完全处于被动地位，几乎没有议价优势，只能被动接受。

显然，短期合同比例较大，必然增加合同续签、价格上涨以及一旦价格谈判破裂重新选址的可能，造成我行装修成本的损失和部分客户资源的流失。

（三）租赁网点议价能力低，谈判被动。近年来，调查的某一级分行在租赁营业网点数量减少的基础上，年租金反而逐年增大，近3年平均增长率为17.21%。具体情况详见表2。（表2）

表2 （单位:万元、%）

如，以省会城市为例进行偏离度分析。根据某省会城市国家统计局调查部分数据测算比较，2008～2010年省会城市房地产租赁价格同比上涨分别为14.75%、15.2%、5.88%，平均上涨11.94%。而该省会城市行实际支付租金同期分别上涨22.13% 、11.63% 、6.22% ，平均上涨13.33%，超社会平均水平1.39个百分点。

近年来，网点租金快速上涨，有受当地房地产租赁市场价格攀升和城市规划的影响，但其主要原因:一是租赁合同期限短，被动续签提高租金；二是缺乏网点租赁的整体规划，被选网点少，议价能力低；三是选址和议价由不同的部门负责。营业网点租金的上涨，加大了经营成本，消耗了珍贵资源。

（四）超法定义务为个人出租者支付租赁税费。现行《营业税暂行条例》、《房产税暂行条例》等相关规定，“个人出租房屋用于生产经营的须按租金总额缴纳房产税、营业税及按营业税的一定比例缴纳城市维护建设税、教育附加、地方教育附加和个人所得税。”也就是说，出租人取得租金缴纳税金是他的义务。但笔者在调查中发现，我行租赁的营业用房中出租方是个人的，我们除了按照合同约定支付租赁费外，还要应出租人的要求支付本应由其支付的各种税费。如，某二级机构2010年租赁网点中出租方为居民个人的租赁合同有13个，合同约定年租金额338万元，其中按市场价格计算的租赁额278万元，应由出租人缴纳的税费，合计60万元。（计算过程:出租房屋适用的房产税率12%、个人所得税率4%、营业税金及附加5.55%，应纳税费合计约60万元=（278×21.55%）。超法定义务为出租人支付税费，不仅增加了我行成本，还违反财务规定。

（五）基础管理薄弱

1、相关制度和操作流程尚需健全、完善。网点用房租赁活动实际上是一个系统的决策过程，包括前期调查、合同签订、后续管理等诸环节，调查发现，相关制度零散而不系统，特别是网点的前期选址，没有像一些知名品牌连锁店铺那样有明确、统一的标准，决策人主要凭主观感觉和个人经验，没有依据科学的数据资料选址，不利于各行对租赁业务的规范管理和具体操作。

2、尚未形成建行特色的网点选址决策理论及模型工具体系。前期调查阶段是网点租赁的首要环节，需要有科学的富有行业特色的理论作指导，目前我行选址决策基本依赖于传统经验和主观判断，决策信息以人工收集分析为主，缺乏系统数据支持和先进理论指导，尚未引入主客流动线性法、比较竞争优势法及渠道协同法等现代选址方法理论。如，一般未对拟选择网址所在地的中长期城市规划、周围环境、家庭状况、人口密度、潜在客流量、社会购买力、同业竞争程度等主要因素信息进行认真、详细、完整的收集、分析，决策依据不充分，例如某二级机构因租赁网点前期调查不充分，盲目租赁、装修。2008年4个租赁网点陆续在装修后均因城市规划被强令拆迁，资金损失较大。

3、租赁管理审批权限过于集中。目前，对网点租赁的审批管理为首租和续租租金涨幅超过10%的租赁项目一律由一级分行审批，实际上营业用房租赁项目有大有小，如租赁ATM用房一般只需数平方米，租金额度也较小，本着简化流程和提高工作效率的原则，一级分行视具体情况可以将租赁权限适当下放。

4、后续评价考核管理需要改善。近年来，加速网点功能建设，优化网点布局是国有银行的重要工作，网点建设投入力度逐年增大，而网点建设项目后评价工作是评价财务资源执行效率和效果的重要手段，目前该行仅对部分项目（租赁＋装修合计大于100万元）的部分内容进行了后续评估，评价结果不能全面反映网点租赁管理的总体情况。同时，项目后续评价也是对网点建设相关决策部门及人员的最终考核，但结果问责的很少。如，2007年相关制度对营业场所面积、装修等控制标准进行修订。其中面积标准设定由业务数据作为调整基准面积的依据和条件，相关业务数据主要用于客观衡量网点的实际面积需要和后续追踪评价。随着城镇建设规划标准的提升，沿街商铺房产呈楼层增高面积增大的趋势，一般房屋所有者不愿意分割出租，而相中的拟租赁对象又超过业务发展需要的营业面积，这时个别行就采取虚增业务数据来增大租赁面积的方式变通，结果租赁后部分租赁面积闲置。如某二级机构租赁市区一处房产后，三楼一直空闲，仅作为网点日常库房使用，相关行处未按上述制度对此进行考核和问责。

二、应对策略

针对上述网点租赁现状，笔者建议采取以下措施:

（一）由总行制定统一的营业网点租赁管理办法、操作流程，引进品牌连锁店铺的先进网点选址经验和理论，加强基础化、规范化、科学化管理，提高网点租赁管理水平。

（二）各级行都要制定网点建设总体目标，区别对待，稳步推进，抓住现阶段鼓励加大营业网点建设力度的有利时机，顺势而为，提高营业网点自有率，改善营业用房成本结构。

（三）进一步梳理、明确各部门职责，在各尽职责的同时，加强横向之间的联系沟通，提高及时性，增强联动性。

（四）各级管理部门要定期对所辖机构营业用房的租赁现状进行深入、全面的总结、剖析，及时发现存在的问题并加以指导，保证租赁业务的正常有效开展。

（五）网点的建设要符合自身发展战略，同时也要兼顾社会和客户需求。在网点布局建设中，要通盘考虑，科学布局，成为完善社会和社区的有机组成部分，不断提升自身社会价值。