2011年江苏房地产市场变化及趋势分析

许美华

（江苏省统计局，江苏 南京 210013）

2011年江苏房地产市场变化及趋势分析

许美华

（江苏省统计局，江苏 南京 210013）

2011年新一轮房地产调控继续深化，江苏房地产市场出现了变化：体量继续扩大，进度逐步放缓；销量逐步下行，房价高位松动等。其宏观调控成效逐步显现，投资投机性需求得到有效遏制、住宅价格上涨过快的势头初步遏制等，但其也面临房价回归理性任重道远、商品房库存压力增大等问题，最后对下一阶段的房地产走势作出初步预测。

房地产；调控；趋势

2010年以来的新一轮房地产宏观调控对全国房地产市场产生了深刻而重要的影响。一年多来，江苏省认真贯彻落实国家各项调控政策措施，全省房地产市场总体运行平稳，宏观调控成效逐步显现。但受多种因素影响，全省房地产市场运行中仍面临着一些矛盾和挑战。

一、调控背景下江苏省房地产市场出现变化

（一）开发市场——体量继续扩大，进度逐步放缓

1.开发规模继续扩大，增速有趋缓之势。江苏房地产开发规模一直处于全国前列。2011年，全省完成开发投资5552.7亿元，施工面积4.1亿平方米，继续居全国首位；两项指标均以两位数速度增长，但增速逐月趋缓。

图1 2011年房地产开发规模增速走势

2.建设节奏明显放缓，速度大幅回落。2011年，江苏省房地产开发进度呈逐步下降之势，本年新开工面积和竣工面积指标基本呈现出前高后低的下降趋势。

（二）销售市场——销量逐步下行，房价高位松动

1.销量由增转降，降幅持续扩大。2011年初，销售状况延续了上年末的旺销态势，1-2月份的销售面积同比增长24.4%。随着调控政策的深入落实，销售逐步趋冷。

图2 2011年房地产开发进度增速走势

表1 2011年全省商品房各月累计销售面积及增速变化情况

2.房价高位趋稳，涨幅持续回落。2011年全省房价有所松动，总体呈前高后低，逐步趋稳之势。网上交易备案系统数据显示：2011年，全省13个省辖市市区商品房成交均价为7720元/平方米，低于年初、一季度、上半年和前三季度的水平。从房价涨幅来看，基本呈持续回落之势。

（三）区位结构——开发重心下移，周边地区形势较好

调控政策特别是限购政策，对楼市的影响甚大，而江苏省四个限购城市（南京、无锡、苏州和徐州）苏南占三席，相比之下，苏中、苏北的形势要宽松一些。很多开发企业为拓展市场、缓解资金压力，开发重心逐步转向三四线城市。随着交通、学校、医院等配套设施建设的逐步到位，城市周边地区生活日益便捷，其楼盘在价位上的优势凸显，很多刚性需求者开始在此置业，一些投资者、投机客也转战到此。

1.苏中、苏北好于苏南。在全省三大区域中，苏南地区无论是房地产开发量还是销售量，在全省所占比重呈下降之势，同比增幅也低于苏中和苏北。2.周边地区好于中心城市。2011年，全省县（市）商品房开发、销售指标占全省比重较2010年有所提高，同比增速也快于辖市区。

表2 2011年江苏省三大区域房地产主要开发、销售指标

表3 2011年辖市区与市县房地产主要开发、销售指标对比

（四）开发企业——资金普遍紧张，两极分化明显

1.资金链绷紧，压力普遍增大。信贷紧缩加上销售低迷，使得开发商资金链绷紧。2011年，全省开发企业共到位资金10302.3亿元，是开发投资额的1.9倍（上年该指标为2.3）；增速仅为4.7%，比去年同期低25.2个百分点，较之同期开发投资增速低24.5个百分点。其中，本年到位资金7912.9亿元，增速由去年同期的增长22.0%转为下降1.4%。与此相伴的是开发商应付款增加：2011年全省开发企业各项应付款合计1668.9亿元，增长22.4%，比上年高1.1个百分点。

2.企业两极分化，市场集中度提升。楼市惨淡的背景下，一些大型房企却创造出惊人业绩，而很多中小房企在资金压力下不得不“断腕”求生：转让股权、债权、抛售房产、在建项目等实物资产，楼市上演了 “大鱼吃小鱼”的一幕，市场集中度提升。中国房产信息集团发布的《2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜》显示，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售收入为1215.4亿元，同比分别上涨20%和12%。与此同时，全国房地产行业规模股权变动超过124宗，交易金额471亿元，远超2010年的84宗165亿多的规模，同比分别上涨近48%、185.5%，均创了历史新高。

二、宏观调控成效逐步显现

（一）投资投机性需求得到有效遏制

1.限购城市住宅销售急剧下滑。2011年四个限购城市住宅的销售速度急剧下滑，下滑速度快于全省平均水平。

表4 限购城市住宅销售速度与全省比较 单位：万平方米、%

2.大户型供销比高于小户型。通常情况下，刚性需求与小户型存在明显的交集，而投资、投机性需求与大户型交集明显。在楼市趋冷的背景下，各类户型的供销比皆有上升，但144平方米及以上的大户型供销比上升幅度要高于其他户型，其销量占住宅市场的比重也明显下降。

表5 省辖市市区不同户型住宅供销情况 单位：万平方米 、%

3.房地产投资不再是居民的首选。央行发布的2011年第四季度储户问卷调查报告显示：居民的首选投资不再是房地产投资，取而代之的是投资“基金、理财产品”，其他依次为“债券投资”和“股票投资”。

（二）住宅价格上涨过快的势头初步遏制

网上交易备案数据显示：2011年12月份，全省住宅均价涨幅由1月份的增长40.0%转为下降9.5%，苏南甚至由增长41.3%直降到同比下降12.6%。

1.部分地区、部分楼盘价格实质下跌。据住建厅资料，2011年12月份，全省13个省辖市市区中，南京、无锡、常州、镇江、扬州和淮安六市住宅价格同比、环比均为下降。当下开发商的基本心态是：只要有人愿意买，价格是可以商量的。排队抢房的情况不复存在，取而代之的是更大范围、更多优惠的促销。万科金色领域楼盘以精装修9900元/m的均价点燃了2011年南京楼市最有意义的“价格战”之火，随后多个区域出现了实质性的楼盘降价。

2.居民对房价上涨预期出现大幅回落。央行发布的2011年第四季度储户问卷调查报告显示：对于下半年房价走势，46.2%的居民预期“基本不变”，20.8%的居民预期“下降”，19%的居民预期“上升”，这一比例较上季度下降了18.9个百分点。

（三）保障房建设强力推进

2011年是江苏省保障性安居工程建设规模最大、投入最多、进展最快的一年。江苏省全年累计新开工保障性住房39.5万套、发放租赁补贴5.8万户，超额完成各项预定任务。在保证建设品质方面，严格履行基本建设程序，严格设定施工企业资质等级，严格落实分户验收和参建各方质量终身负责制，部分地区保障性住房片区全部由知名大型企业承建。在运营管理方面规范有序，实行省、市、县三级联动管理，全面公开项目、房源、审核审批结果等信息。

三、当前江苏省房地产市场面临的问题和压力

（一）房价回归理性任重道远

1.房价收入比尚未回归合理范围。以省辖市区住宅均价乘以城镇居民家庭人均建筑面积作为分子，以城镇居民家庭人均可支配收入作为分母，计算得出2011年江苏房价收入比为9.5，超过3－6的合理区间。从不同收入阶层的城镇居民房价收入比来看，除了高收入户之外，80%的居民对过高的房价都难以接受。

表6 2011年江苏不同收入阶层城镇居民房价收入比对比表

2.部分地区的房价增速仍然较快。房价增长率与GDP 增长率之比，主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。一般指标值在1以内属于合理范围；1-2泡沫预警；2以上房价虚涨泡沫显现。将住建厅统计的2011年各市房价增长率与相应的GDP增长率相比之后发现，镇江、泰州、淮安、盐城和宿迁五市的比值超过1，最高的宿迁市已经达到2.2，其次是镇江为1.8。

（二）商品房库存压力增大

2011年底，江苏省待售商品房面积由年初（2月末）的1674.8万平方米增加到1900.7万平方米，增速也由2.6%上升到19.3%；其中住宅库存量由850.4万平方米增加到1009.1万平方米，速度由同比下降2.8%转为增长28.4%。在全省13个市中，有四个市的增速超过50%，其中南京市的存量房占全省总量的12.5%，同比增长80.4%。若以平均6000元/平方米计算，全省的存量房所占用的资金超过1100亿元。

（三）先行指标下降将影响后期供应

国家统计局于2011年12月组织的《重点房地产开发企业经营情况问卷调查》结果显示：在江苏省参与调查的1838个房地产开发企业中，2011年四季度无论是与三季度相比还是与上年同期相比，新购置土地面积增加或增长的企业不足百个，远远少于减少或下降的企业，分别少601个和516个。

以南京市为例，2011年南京市国土局出让的79幅地块中，有5宗流标、10宗土地暂停出让。此外，新开工规模增速回落、竣工面积下降，都意味着下一阶段的商品房供应量萎缩。

（四）政策措施与目标之间尚有一段路程

首先，此次宏观调控主要运用行政性的限制手段，迫使房地产市场流通受阻，虽取得一定成效，但为房地产健康发展的长远计，这样的行政手段不应长期为之。其次，政策在抑制投资投机性需求的同时，也“误伤”了部分刚性需求。再次，大规模的保障房建设能否真正落到实处，落实到真正需要保障的弱势群体，达到为房地产市场分流、改变房地产业发展格局的目标，是需要在制度层面进行破解的问题。

四、对房地产市场走势判断

近日，中央经济工作会议为2012年房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松。结合近年来江苏省房地产市场运行情况，我们对下一阶段的房地产走势作出初步预测：

（一）房地产开发投资仍将保持一定的速度增长，但增速将有所回落

随着经济发展、建设加快和人民生活水平的提高，对房地产的需求是巨大的，开发商仍旧比较看好楼市，加上保障性安居工程的强力推进，都将进一步保障房地产开发投资保持一定规模和速度。另一方面，江苏省开发投资规模已经较大，在此基础上仍要保持30%左右的速度难以为继；并且在严峻的调控政策下，市场趋冷，开发商的投资意愿有所下降，资金链普遍吃紧，开发速度必然放缓，投资增幅将出现一定程度的回落。

（二）房价同比下降，但整体大幅下跌的可能性不大

根据网上备案交易数据，2011年12月份全省商品房均价由1月份的8059元/平方米下降到7456元/平方米，即便2012年房价维持去年年底的水平，同比仍为负增长。随着调控政策的继续实施，我们预计下一阶段房价将进一步松动，整体价格将往理性方向回归。但同时也要看到，开发企业一向获利丰厚，经过这些年的迅猛发展，已经在市场上立足的企业积累了足够的资本，有实力与购房者展开一场价格拉锯战。另外，被严格的调控政策挤出的需求可能转而涌入一些不受调控的三四线城市，因此全省房价总体出现大幅下降的可能性不大。

（三）成交量将继续在低位徘徊，市场将更加胶着

调控政策实施一年多来，有效遏制了投资投机性需求，也挤压了部分刚性和改善性需求，成交量下降。2012年房地产调控政策坚持不放松这一信号，让大家对政策效果有了更多期待，加之原本处于高位的房价，让市场观望气氛愈演愈烈，预计下一阶段成交低迷的状况不会有较大改变。

（责任编辑：高萍萍）

10.3969/j.issn.1674-8905.2012.06.014