房地产：政策形势、市场走势与行业态势

○ 贾生华

经过连续两年严厉的房地产调控，到2011年四季度，终于出现了商品房价格回落的政策效果，房地产市场也陷入了萧条的冬天。进入2012年，中央政府反复强调“坚持房地产调控不动摇”，城市政府则不断试探调整“限购政策”的可能性。究竟政策如何演化，市场如何运行，房价能否合理回归，房地产投资的机遇和空间何在，成为社会各方面思考和争论的焦点。本文根据我们对房地产政策、市场和行业的跟踪研究，就大家关心的关键问题做一些分析，供大家参考。

政策形势：预调微调逐步展开

本轮房地产调控是在2009年“救市”后，宏观经济过热、通胀压力加大和房价过快上涨的背景下展开的，核心目标是“遏制房价过快上涨”。因此，在房价过快上涨得到有效遏制后，特别是在宏观经济背景发生变化后，“预调微调”必然出现。

从2011年四季度开始，各种信息都显示出商品房价格向下调整的“拐点”已经形成，“遏制房价过快上涨”的目标初见成效。

根据国家统计局公布的2012年2月份70个城市住宅销售价格统计数据，新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市只有4个，表明多数城市的商品住宅价格开始回落。中国指数研究院公布的“百城价格指数”也显示，从2011年9月以来，商品房价格环比一直保持下降态势。

从浙江省统计数据来看，商品房销售均价在2011年7月达到最高点，随后逐步回调的趋势已经形成，具体如图1所示。

在房价得到初步控制的同时，我们还必须看到，宏观经济形势也在发生变化。2012年一季度宏观经济数据表明，我国GDP同比增速为8.1%，连续5个季度回落，经济过热基本消除。2012年3月份，全国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨3.6%，生产者价格指数（PPI）同比下降0.3%，物价涨幅得到控制，产能过剩和生产企业亏损问题重新显现。加之海外市场受欧债危机影响出现严重收缩，我国出口形势也越来越严峻。因此，2012年宏观经济政策的首要目标已经从2011年“防通胀”转变为“稳增长”，人民银行已经连续两次下调存款准备金率，首套购房贷款利率重新回归优惠政策，货币和金融政策的“预调微调”已经展开。

图1 2008年以来浙江省商品房销售情况的月度变化

应该看到，在内部紧缩和外部不景气的双重作用下，2012年宏观经济存在过度收缩的风险，适时适度调整过于严厉的房地产调控政策很可能成为“稳增长”的重要手段。

市场走势：合理房价空间各异

在严厉调控政策的作用下，虽然商品房价格在2011年四季度才开始明显回落，但成交量在三季度开始就严重萎缩了。开发商销售不畅，存货增加，资金来源困难，一些开发商存在资金链断裂的风险，市场信心受到严重打击。种种迹象表明，房地产市场已经陷入萧条，浙江省表现尤为突出。

2012年开始，杭州等城市开发商促销和价格竞争的力度明显加大，商品房价格进一步下调压力较大。但是，房价能否“合理回归”，还需要具体分析。

关于“合理房价”这个问题，其实是两个层面，一个是合理水平在哪里；第二个，能不能回到合理水平。我们认为，合理房价的水平，其一是要符合购房者的支付能力，让他们能够承受；其二，要符合开发商的成本约束，让他们有合理的利润。从购房者和开发商这两者之间寻找供给和需求的交汇点，用经济学的语言来解释，就是通过供求决定价格来实现市场均衡。

具体来看，上述两个问题的回答在城市之间有显著的差异。

从需求的承受能力来看，我们可以用“房价收入比”指标来分析。一般认为，国外房价收入比在4-6比较合理，我国在6-8可以接受。根据浙江大学房地产研究中心对浙江省11个城市的跟踪调查和测算，如果家庭购买60平方米的住宅，只有温州、杭州和丽水三个城市房价收入比超过8，平均收入水平的家庭存在严重购房困难。如果购买90平方米的住宅，只有嘉兴、衢州和金华三个城市房价收入比没有超过8，多数城市平均收入家庭购房压力较大。具体如表1所示。

从供给的成本约束来看，杭州、宁波和温州等城市土地价格较高，一般占到目前房价水平的40%-50%，部分高价地块甚至存在“面粉比面包贵”的现象，对房价进一步下降形成强约束。

表1 浙江省11个地级城市2011年12月房价收入比测算

可见，对于房价合理回归问题需要对不同城市进行具体分析。对于嘉兴、金华、衢州等房价相对较低的城市，房价已经进入合理区间，但因土地成本较低，还存在下降空间。对于杭州、宁波、温州等城市，虽然房价依然偏高，但降价受到开发商成本约束较大，降价可能更多表现为项目之间的竞争行为，城市房价整体回归到合理水平依然任重道远。

总体来看，2012年房地产市场将进入萧条的后期，价格仍然存在下行空间，成交量有望逐步回升，市场活力在下半年可能出现复苏迹象。

行业态势：产业环境正在变化

自1998年停止福利分房以来，房地产业持续成长，房地产业在推进城市化、改变城市面貌、改善居民住房条件等方面发挥了不可替代的作用，已经成为重要的经济支柱之一。同时也必须看到，随着国家持续调控房地产市场，房地产制度环境、政策环境、舆论环境等都在发生深刻变化，将对未来房地产业发展产生深远影响。从浙江省的情况来看，随着经济发展水平提高和经济发展模式转变，房地产业也将进入新的发展阶段，从低水平扩张转向产业化发展，从数量型扩张转向品质化提升，产品开发面临结构调整。

20世纪90年代开始，浙江省进入了快速城市化发展阶段，带动了房地产业的持续繁荣。根据1990年7月、2000年11月和2010年11月三次人口普查数据资料，浙江省城镇人口在20年间增加了2000多万，城市化水平从31.17%提高到61.62%。分地市来看，杭州、宁波、温州、舟山的城市化水平达到或接近70%，嘉兴、湖州、绍兴、金华等城市的城市化水平超过了50%，全省只有丽水和衢州城市化水平低于50%，详见表2。

表2 1990-2010年浙江省及11个地方城市化水平变化

国外城市化发展的历史表明，一个国家或地区城市化水平达到70%左右以后，城市化速度就会放慢，并逐步稳定下来。例如，美国城市人口比例在2000年是79.1%，2009年为82.0%。同期，法国分别为75.8%和77.6%；德国分别为73.1%和73.7%；日本分别为65.2%和66.6%。按照每年增加一个百分点计算（过去20年浙江省城镇人口比例每年提高1.5个百分点），再过10年浙江省城镇人口比例将超过70%，在人口比例方面基本完成快速城市化进程。因此，未来房地产开发的规模增长将会回落，住宅开发逐步转向城市更新和居住品质提高，非住宅项目开发和存量市场发展，将会在房地产业发展中发挥更大的作用。

面对持续的政策调控和市场波动，房地产业的相关参与主体都必须认真思考和面对产业发展环境深刻变化，及时完善业务模式，加大技术创新、产品创新和管理创新的力度。只有这样，才能未雨绸缪，在未来的竞争和发展中赢得先机。■