我国房地产企业融资模式浅析

张宏武

一、房地产企业融资概述

房地产开发融资，就是在房地产的开发建设中，筹集开发项目所需的资金，保证房地产的建设、交易和消费正常开展的一种金融活动。房地产企业投资特点有:投资期限长、投资额度大、依赖外部融资、受经济周期和国家调控政策的影响大。

二、我国房地产企业融资的传统模式

1.银行贷款。银行贷款融资，是为了完成房地产开发，房地产开发企业向银行申请与取得项目开发贷款的行为。银行贷款现在是房地产开发融资的主渠道，占房地产融资来源的50%以上。房地产贷款一般分为三类；信用贷款、担保贷款、抵押贷款。

在国家加强行业调控和货币政策从紧的条件下，银行贷款的限制增加，融资的门槛较高，发展空间较小。企业要积极拓展新的融资渠道，减少对银行贷款的依赖。企业的规模对银行贷款没有明显的影响，银行贷款适合各种类型的企业。

2.房地产信托。房地产投资信托，是专门用于投资房地产，用房地产项目的经济收益作为回报，委托信托公司将信托产品销售给投资者的融资方式。信托计划的发行以200份为限。房地产信托融资的期限一般是2至3年，在大力培植资本市场的情况下，房地产信托的发展空间较大。融资的额度较大，政策限制较多，只适用于实力雄厚的大型开发商。

3.股权融资。股权融资指的是房地产开发企业采用股份制经营，包括通过直接或间接方式在国内外上市，使证券与房地产开发企业相结合，上市公司为了进军房地产业，会并购房地产开发企业，也会达到房地产股权融资的效果。目前房地产行业是上市限制类行业，近三年证监会没有受理一家房地产企业IPO，借壳上市从2010年以来也已停止。

4.房地产投资基金。房地产投资基金，是指聚合机构投资者或个人的资金，由基金公司组建专门产业投资基金，间接投资于房地产项目的融资方式。我国房地产基金融资才刚刚起步，相关的产业投资基金法尚未出台，市场上有实力的基金管理公司和优秀的基金经理人很少。房地产企业要大量从房地产基金获得资金还尚需时日。房地产基金融资适合大中型房地产企业。

5.海外房产基金。作为中国房地产开发的融资渠道之一，海外房地产基金日益受到企业重视。对国内房地产市场有兴趣的国外地产基金越来越多。海外地产基金类型有:用于开发型普通住宅；用于收租物业；收购不良资产。海外基金在内地投资的障碍，一是大陆没有明确的法律的依据，二是大多数投资项目产权不清、估值不准等，三是国内企业运作不规范，很大程度上减弱了海外基金投资内地房地产的热情。

6.债券融资。债券融资是以房地产开发项目为标的，直接由房地产企业或投资者委托中介机构发行的房地产项目债券。房地产债券融资的期限有长有短，债券发行企业可以根据自身的实际需求决定发行债券的期限；融资的规模较大，融资成本一般在银行贷款利率基础上上浮20%，债券融资适合于有实力的大型房地产企业。

三、房地产企业融资的创新模式

1.合作开发。目前房地产开发的土地需求完全实现了市场化公开供给，土地市场竞争激烈，地价不断攀升，开发商为取得土地的投资不断增加，靠单个开发商很难获得体量大、效益好的资源。因此可以发挥开发商项目运作能力，促使有土地缺资金的开发商与有资金难以取得土地的开发商的合作，实现合作开发的融资方式。

2.夹层融资。夹层融资是一种无担保的、附带有对被投资企业权益认购权的长期债务。夹层投资传统创业投资的演进和扩展，可以采取次级贷款、可转换票据或优先股的形式。

夹层融资的期限较长，一般为5至7年，融资成本介于优先债务和股权融资之间，对公司的控制和限制较少，可操作性强，融资规模一般，适用于中小型房地产企业。

3.私募股权融资。私募股权融资的融资期限较长，融资的规模一般较大，投资者要求的高回报导致融资的成本很高。融资政策不是很完善，融资的门槛较高，但发展的空间较大，适合于大型知名房地产企业。

四、结论

我国房地产企业融资渠道较窄，房地产开发资金主要通过商业银行的项目开发贷款方式取得，信托、债券、基金、股票等融资渠道获取资金的量有限，尚未形成多元化融资体系。这就需要国家建立与发展多元化的融资体系。首先，应建立完善多元化、分层次的房地产融资市场体系。其次，房地产企业要根据企业实际情况，综合分析各种融资模式的利弊，参照企业不同的发展阶段和项目特点，开展融资工作。