房价收入比与住房支付能力指数的比较

张清勇

（中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872）

房价收入比与住房支付能力指数的比较

张清勇

（中国人民大学农业与农村发展学院，北京 100872）

研究目的：比较房价收入比和住房支付能力的计算方法，辨析二者的关系及各自的长处和短处。研究目的：文献法和实证研究。研究结果：房价收入比和住房支付能力指数都是衡量住房支付能力的重要指标，二者各有长处。研究结论：在可以获得数据的情况下，把房价收入比和住房支付能力指数都计算出来，对二者的变动态势进行比较和分析，可以获得对住房支付能力、住房市场运行态势的比较完整的认识。

土地经济；房价收入比；住房支付能力指数

1 引言

用住房支付能力来概括和总结住房问题是常用的方法，而准确衡量住房支付能力、把握住房支付能力的变动态势，是认清住房市场状况和制定相关调控政策的关键。有关住房支付能力的学术研究可追溯到19世纪恩格尔等人对家庭收入用于食品、房租等项开支的考察。后来，“一周薪抵一月租”、房租支出不应超过家庭收入的25%成为一种经验法则，“每个人都同意、都知道这个法则并将它当作一种合理的界限”[1]。从20世纪30年代起，该法则纳入美国的住房政策，作为核定资助对象的参考。另一个版本的经验法则是购房款不应超过家庭年总收入的若干倍[2]，应用于慈善救济、银行甄别贷款客户等领域。与上述两种版本的经验法则相对应，目前应用较多的住房支付能力指标分别是住房支付能力指数和房价收入比。

Weicher（1977）[3]使用“housing price-income ratio”这一术语，用中位新住宅售价除以中位家庭收入计算了美国1949—1975年新住房的房价收入比，是房地产文献中使用支付能力指标的开端[4]。20世纪80年代以后，房价收入比在联合国、世界银行的城市管理项目、住房指标项目和城市指标项目中都是一个重要指标，房价收入比作为衡量支付能力的指标得到了广泛认同。改革开放后，房价收入比概念传入中国并得到了越来越多的应用。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》指出“新房负担价与双职工家庭年平均工资的倍数，要逐步提高，2000年以前达到3.5倍”，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定“停止住房实物分配后，房价收入比在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴”。另有大量国内研究提及房价收入比的国际参照数字，冠以“国际惯例”、“国际警戒线”的说法，甚至把它当作判断住房市场是否出现泡沫的依据。相对而言，住房支付能力指数传入大陆则要晚得多。根据宏观经济研究院投资研究所课题组的说法，他们首次对大陆的住房可支付性指数进行了测算[5]。

住房支付能力指数和房价收入比都是反映住房支付能力以及住房市场运行状况的重要指标，二者一繁一简、各有长处，可以互相校验、补充。但是，有一些研究和媒体报道贬低房价收入比这个用了多年的简单指标，而推崇比较复杂、考虑了较多因素的住房支付能力指数。例如，2011年3月《证券日报》发文指出房价收入比指标失灵了、房价收入比在中国房地产市场不具有绝对的权威说服力，认为尽快出台居民住房支付能力指数才是解决房价调控问题的关键所在[6]。本文对房价收入比和住房支付能力指数的计算方法进行比较，并应用中国1999—2010年的数据进行实证研究，辨析二者的关系及各自的长处和短处。

2 计算方法的比较

2.1 房价收入比（Housing Price to Income Ratio,PIR）

联合国人居署的《城市指标工具包指南》提供了房价收入比的意义、定义和方法等内容。根据《指南》，房价收入比是“一套居住单元的中位自由市场价格与中位家庭年收入的比值”。其中，住房价格的定义是“在售房者不是被迫卖房的情况下，住房在市场上放了适当长的时间之后该住房的出售价格”，“家庭收入指从所有来源获得的总收入，包括工资、薪金、来自业务或非正式部门活动的收入，如果能够获取信息，还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的实物收入”[7]。联合国政策协调与可持续发展部Indicators of SD:UN CSDMethodology Sheets更详细地说明了家庭收入和房价的统计方法。对于收入，该报告指出“许多国家可能有包含中位家庭收入或开支的近期住户调查，这些调查可以直接使用。开支数据，而不是收入数据，可以用于估计收入……事实上，对于低收入者和收入通常掩盖起来的地区，和报道的收入相比，开支可能是收入的更好的衡量。平均家庭收入，虽然不是那么合适，常因更容易获取而作为最近收入的估计。如果有包括平均收入和中位收入的调查，但调查已经太老而不能很好地估计家庭收入，中位和平均收入的比值仍可以用于计算新的中位数，因为收入的分布不像收入本身变化那么快”[8]①类似地，联合国人居中心、发展规划署和世界银行的一份报告在Help Notes中写道，“如果中位收入数据无法获得，可能就有必要采用全国性的城市数字。如果平均数可得而中位数不可得，可能可以从某些全国性或特定的调查中获得一个中位数与平均数的比值，或者可以应用对许多发展中国家的研究发现，即中位收入一般是平均数的70%”[9]。。

大量研究认为房价收入比是反映住房市场整体运行状况的极好指标[10]。作为联合国、世界银行指标项目中房价收入比指标的设计者和推广者，Angel和Mayo指出，“如果说有哪个单一指标传递了住房市场整体运行状况的最丰富的信息的话，那就是房价收入比”[11]。联合国人居中心、发展规划署和世行的一份报告认为，房价收入比“可能是住房市场运行最重要的概括性衡量，它不仅表明了在多大程度上住房是可支付的，而且能够显示市场扭曲的存在”[9]。值得指出地是，房价收入比的设计者和推广者十分了解并清楚、直白地指出了该指标的局限性。1992年世行的《中国：城镇住房改革的问题与方案》写道，“一个通用的指标，是住房售价和家庭收入之比。虽然这个比率很有用，但也会引起误解……住房支付能力更好的定义，应该是可用于住房开支的家庭收入与所需的住房支出之比；支付数额是按月计算的”[12]。Angel和Mayo也指出，“使用房价收入比和租金收入比作为支付能力的指标存在许多问题。它们没有控制住宅存量随时间推移而发生的质量变化。另外，中位住房价格与中位收入之间的关系没有说明购房者实际面临的金融约束。此外，这些指标没有控制住房成本增加预期的影响。中位住房价格与中位收入之比忽视了住房成本中的其他成分，包括抵押贷款利率和首付款，这两者从根本上决定了月还款额。它也没有控制中位收入的区域差异”[11]①他们最后还说，“不管怎样，这些指标作为可能存在的支付能力问题的诊断性指标是有用的”。。

2.2 住房支付能力指数（Housing Affordability Index,HAI）

目前各国应用较多的住房支付能力指数是由全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors,NAR）开发的指数或其变种。这类指数在考虑住房价格、家庭收入之外，还考虑抵押贷款利率、贷款期限和家庭收入中用于住房消费的上限比例，是判断住房支付能力的主要工具，能实时反映自有住房家庭的支付能力及其变化[13]。以通俗的例子来说，若某套住房价为12.5万元，首付20%，抵押贷款利率是5.94%，还款期30年，则月还款额为596元。如果这户人家每月以收入的25%还贷，则全家每月至少要赚2382.8元（每年28593.5元）。如果这个家庭年收入为25000，则他们是买不起这套住房的，其支付能力指数为25000/28593.5=0.87。也就是说，支付能力指数等于1，表示一个中等收入的家庭刚好有足够的购买能力以贷款买标准价位的住房；指数大于1，表示有较强的支付能力，收入足以购买标准价位的住房；指数小于1，则支付能力弱，收入不足以偿还房贷。

计算住房支付能力，首先要界定每月用于住房消费的收入额Iφ，其中I表示城市家庭月收入的中位数，φ表示收入中用于住房消费的上限比例。其次，要界定抵押贷款的月还款额（Monthly Payment,PMT）。令P为中位数价位的存量住房市场价值，首付比例为α，抵押贷款月利率为i，贷款期限为n年（12n个月），则等额均还的月还款额为：

由此可以得出住房支付能力指数：

2.3 PIR与HAI的计算公式比较

这里我们仍用I表示城市家庭月收入的中位数，φ表示收入中用于住房消费的上限比例，P为中位数价位的存量住房市场价值，首付比例为α，抵押贷款月利率为i，贷款期限为n年（12n个月）。则房价收入比的公式为：

设定首付比例α、贷款期限n和家庭收入中用于住房消费的上限比例φ后，住房支付能力指数HAI为中位数价位的存量住房市场价值P、城市家庭月收入的中位数I以及抵押贷款月利率i的函数，与房价收入比是中位数价位的存量住房市场价值P、城市家庭月收入的中位数I的函数相比，多考虑了抵押贷款月利率i的影响。为了阐述方便，将HAI公式中包含抵押贷款月利率i的部分独立出来，设定为f（i），称为利率乘数。

于是，HAI公式可以改写为：

比较式3和式5，可以看出，在PIR的计算公式中，P在分子，I在分母；而在HAI的计算公式中，P在分子，I在分母。给定φ、α和i，PIR和HAI呈反方向变动态势，即当房价收入比低时，住房支付能力指数高，居民的住房支付能力比较强，反之亦然。

3 1999—2010年的中国数据应用

3.1 数据处理和参数设计

由于缺乏微观数据，本文根据新建住房的市场价值均值来推导存量住房的市场价值中位数，依靠的是郑思齐从国家统计局城调队城市调查样本数据中总结出的比例关系——存量住房市场价值的均值等于新建住房市场价值均值的65%、存量住房市场价值的中位数等于存量住房市场价值平均数的80%[13]。在收入中位数和平均数的处理上，根据广东省2002年对1251户城镇住户的调查、中国人民大学社会学系与香港科技大学社会调查中心2003年下半年对全国26个省6200个家庭的“全国综合社会调查”以及中国社会科学院2005年对5个大城市（上海、福州、沈阳、西安和武汉）的“中国城市劳动力调查”，按收入中位数为平均数的75%换算[14-16]。

本文所用的数据主要来自历年《中国房地产统计年鉴》、《中国统计年鉴》和《中国统计月报》。由于历年各城市的商品住宅套均销售面积数据不可得，我们以套均竣工面积代替。较早年份的住房抵押贷款利率来自历年《中国金融年鉴》，2005年3月17日以后的住房抵押贷款利率根据中国人民银行的金融机构人民币贷款基准利率及规定的利率下限倍数折算，其中年内利率发生变动的，按规定利率实施的天数加权计算当年利率。在相关参数的设定上，宏观经济研究院投资研究所课题组设定首付20%、30年贷款期限，收入中用于住房消费的上限比例为25%[6]；吴璟和刘洪玉设定首付30%、15年贷款期限，收入中用于住房消费的上限比例为25%[17]。根据中国的实际情况，设定首付比例α为30%，贷款期限n为30年（360个月），家庭收入中用于住房消费的上限比例φ为25%。

3.2 二者走势比较

按照上述参数设置和计算方法，算出了1999—2010年中国的住房支付能力指数HAI和房价收入比PIR，并对二者进行比较，判断二者的波动趋势是否一致。从图1可以看出，从1999年到2008年，HAI上升时PIR就下降，HAI下降时PIR就上升，二者波动的方向相反，且这种关系十分明显、稳定。其原因是，如果不考虑利率的影响，HAI和PIR一样，仅受房价和收入的影响；如果利率波动的幅度不大，HAI的波动主要受房价波动和收入波动的影响，与PIR波形接近。

值得注意的是，从2009年起，原本HAI和PIR波动方向相反的态势发生了逆转。2009年的HAI上升，PIR也上升；2010年的HAI下降，PIR也下降。这种1999—2008年HAI与PIR波动趋势相反而2009—2010年波动趋势相同的状况可以从图2中HAI和1/PIR的波动状况中更清楚地看出：1999—2008年，HAI和1/PIR的波形几乎完全一致；2009—2010年，HAI和1/PIR的波动方向完全相反。

图1 1999—2010年的HAI和PIRFig.1 HAIand PIR from 1999 to 2010

图2 1999—2010年的HAI和1/PIRFig.2 HAIand 1/PIR from 1999 to 2010

3.3 影响因素

给定首付比例、贷款期限和家庭收入中用于住房消费的上限比例之后，HAI比PIR多考虑了住房抵押贷款利率的影响。1999—2008年HAI和PIR波动方向相反的态势在2009、2010年出现逆转主要是由于抵押贷款利率的影响。图3反映了1999年至2010年间住房抵押贷款利率的变动，可以看出，2008年9月之前，住房抵押贷款利率的波动相对较小，从2008年9月起，住房抵押贷款下限利率从6.66%起连续多次下降，2008年11月27日降到4.28%，2008年12月23日进一步降到4.16%。后来住房抵押贷款利率又回调，到2010年12月份，加权平均抵押贷款利率为5.34%。

图3 1999—2010年的抵押贷款利率变化Fig.3 M ortgage interest rate changes from 1999 to 2010

图4 1999—2010年的年度抵押贷款利率Fig.4 Annualmortgage interest rate changes from 1999 to 2010

为讨论年度住房支付能力指数与房价收入比的变化，笔者折算了1999—2010年的年度住房抵押贷款利率（年内利率发生变动的，按规定利率实施的天数加权计算当年利率）。如图4，1999年到2008年间，抵押贷款利率都在百分之五点多、六点多的水平上，2009年却从百分之六点多直降到百分之四点多，2010年又上升到将近百分之五。

笔者将讨论重点放在HAI和1/PIR变动态势完全相反的2009、2010年上。如图5，2009年房价上涨了25%，收入只上涨8.5%，房价收入比从2008年的5.85倍上升到了6.74倍，显示住房支付能力下降。然而，同期央行大幅下调抵押贷款利率，利率乘数从2008年的160.9直升至199.9，HAI值反而从0.82上升至0.88，显示住房支付能力上升。到2010年，房价上涨了5.6%，收入上涨了11.3%，房价收入比从2009年的6.74倍降至2010年的6.40倍，显示住房支付能力上升；但同期抵押贷款利率有所提高，利率乘数从2009年的199.9降至2010年的186.5，HAI值从 0.88降至 0.87，显示住房支付能力下降。

图5 2000—2010年房价、收入、利率乘数的增长率Fig.5 Grow th rates of housing price,income and interest rate multiplier from 2000 to 2010

4 结语

从以上讨论可以看出，在中国，无论是从公式上看，还是从大多数年份、正常年份的实际情况来看，以HAI和PIR表征的住房支付能力是一致的，HAI和1/PIR的波形和波动方向是类似的。在由央行人为设置的抵押贷款利率急剧波动的年度里，由于利率乘数的放大效应，在房价大涨、收入小涨的情况下，HAI反而有所上升；在房价小涨、收入大涨的情况下，HAI反而有所下降，此时的HAI通过贷款购房者月还贷负担所体现的住房支付能力只能说明当期的还贷压力，却不能很好地反映市场状况。

Jensen指出，“有许多种（住房支付能力）指标，……没有一种支付能力指标对所有情况都是准确的”[18]。房价收入比和住房支付能力指数都是衡量住房支付能力的重要指标，二者各有长处——房价收入比相对简单，容易理解和计算，住房支付能力指数则相对复杂，考虑了更多因素。在可以获得数据的情况下，把房价收入比和住房支付能力指数都计算出来，对二者的变动态势进行比较和分析，可以获得对住房支付能力、住房市场运行态势的比较完整的认识①若二者的变动态势一致，可以比较肯定地做出有关住房支付能力变动的结论。如果二者变动态势相反，则需要辨析存在差异的原因（是首付比例、抵押贷款月利率还是贷款期限的变动造成的），再做判断。。另外，从衡量住房支付能力的角度出发，可以根据情况，在用现金支付购房款比较流行的地区多采用房价收入比指标，在贷款购房比较流行的地区多采用住房支付能力指数。从反映住房市场运行状况的角度出发，在政策严重干预住房抵押贷款利率的年份里，HAI不能很好地反映住房市场状况，而房价收入比不直接受利率政策影响，能够比较如实地反映市场的情况。

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Comparing the Ratio of Housing Price to Incomew ith the Housing Affordability Index

ZHANG Qing-yong
（School of Agricultural Economics and Rural Development,Renmin University of China,Beijing 100872,China）

The purpose of this paperwas to compare the calculationmethods of two housing affordability indicators,i.e.,the ratio of housing price to income and the housing affordability index,and further analyze the advantages and disadvantages of the two indicators.Methods included literature review and empirical analysis.The results showed that both the indicators were important for revealing housing affordability although each of them had different advantages and disadvantages.The paper concluded that calculating these two indicators and analyzing the differences of their fluctuation could be a good choice for understanding the housing affordability and themarket situation generally.

land economy;ratio of housing price to income;housing affordability index

F293.3

A

1001-8158（2012）01-0032-06

2011-08-15

2011-12-07

张清勇（1980-），男，福建金门人，博士、讲师。主要研究方向为土地经济学与住房市场。E-mail:qingyongzhang@hotmail.com