对某外资房地产企业多形式少缴税款的案例解析

■赵 洋 张 文 徐义平

近年来，国家对房地产行业加强了宏观调控，财政部门着眼大局，服务于财政中心工作，逐步加强了对房地产行业的会计信息质量检查工作。本文以某一外资房地产企业的检查案例对房地产企业存在的偷逃税款情况进行解析。

一、背景材料

YT 公司成立于2003年，注册资本500 万欧元（4957 万元人民币），为外商独资企业。公司主要经营普通住宅的开发以及相关服务，开发的BLCT 楼盘项目分三期，总建筑面积约30 万平方米。

公司对外提供的财务会计报表显示，2010年年末资产总额49,208 万元，负债总额41,643 万元 （含预收账款35,756 万元），所有者权益总额7,564万元，2010年主营业务收入768 万元，利润总额-1,077 万元。XA 会计师事务所对其2009年和2010年财务报表进行了审计。

2011年6月，某省财政厅监督检查局根据计划安排，派出检查组对YT公司2010年度会计信息质量等情况进行检查。检查发现YT 公司2009—2010年通过多种方式少缴所得税600 多万元、会计信息披露不完整等问题，并进行了相应处理处罚。

二、违规事实

（一）营业外收入未进行纳税申报

因项目施工延期违约，YT 公司将BLCT 楼盘一期项目的施工单位A 公司告上法庭，经最高人民法院终审判决，A 公司应付YT 公司项目延期违约金537.58 万元。该笔款项已于2009年收到，YT 公司至今未进行纳税申报，少缴所得税134.4 万元（537.58*25%）。

（二）税前自行调增费用

YT 公司在无合法依据的前提下于2009年自行调增销售费用122.85 万元，并在2009年所得税纳税申报时进行税前扣除，少缴所得税30.71 万元（122.85*25%）。

（三）税前扣除未取得合法票据的费用

其中：财务费用373.43 万元。经法院判决，YT 公司于2009年支付A 公司延期支付工程款利息373.43 万元并计入公司财务费用，在2009年所得税纳税申报时进行了税前扣除，但至今未取得发票。销售费用1575.95 万元。经法院判决，YT 公司于2009年支付A 公司BLCT 楼盘一期工程项目追加款1575.95 万 元，YT 公 司 在2009年 所 得税纳税申报时以销售费用名义进行扣除，至今未取得发票。

BLCT 楼盘一期项目已竣工验收，上述税前扣除费用至今未取得发票，不符合《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发【2009】31号）第三十四条“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但尚未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定。由此YT 公司少缴所得税487.35万元（373.43 *25%+1575.95*25%）。

（四）垫付费用在税前扣除

YT 公司2010年度代BLCT 楼盘一、二期业主支付水电费31.31 万元，在所得税汇算清缴中作为公司费用进行扣除，少缴所得税7.83 万元（31.31*25%）。

（五）缴纳税款不及时

YT 公司2010年应申报缴纳营业税916.29 万元，实际申报缴纳175.29万元，少申报缴纳741 万元；应申报缴纳土地增值税163.18 万元，实际申报缴纳27.18 万元，少申报缴纳136 万元。上述少缴税款于2011年7月份补缴。

（六）未披露关联方事项

YT 公司2010年年末其他应收款余额为27619.15 万元，其中3年以上为17954.93 万元。3年以上其他应收款中应收B 公司5455.84 万元、应收C 公司300 万元，其他应付款中应付D 公司929.68 万元，3 家公司均为YT 公司的关联方，且长期未发生业务，但YT公司在报表中未披露上述关联方事项。该关联方资金占用事项没有导致国家总体税收的减少，依据《国家税务总局关于印发 （特别纳税调整实施办法）的通知》（国税发 【2009】2号）第三十条“实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收的减少，原则上不作转让定价调整”的规定，故没有计算该事项应缴所得税。

三、处理结果

YT 公司的上述行为违反了 《税收征收管理法》、《企业所得税法》、《企业财务会计报告条例》等规定，某省财政厅依法对YT 公司会计信息披露不完整问题给予了罚款2 万元的行政处罚，并把涉税问题移送给税务部门；同时追究了XA 会计师事务所和2 名签字注册会计师的审计责任。

四、检查思路与方法

一是做好查前准备。根据外资房地产企业自身特点和经营范围，检查组制定了有针对性的学习和检查计划，认真学习房地产行业相关法律法规和外资企业近年在税收政策上的变化，即自2006年12月起国家相继对外资企业征收城镇土地使用税、车船税、耕地占用税、房产税，统一内外资企业所得税、统一内外资企业城市维护建设税和教育费附加等，做到熟悉政策，心中有一把尺子。

二是做好实地检查。一方面与企业主要负责人、财会人员、销售人员分别进行谈话，从多角度多层面了解企业情况，获得尽量全面的信息；另一方面进行全面检查，“顺查法”和“逆查法”相结合，做好账表、账账、账证、账实审核工作，将企业财务账簿与企业所得税纳税申报表进行比对，并深查差异原因；同时，对报表中大额科目进行重点检查，如该企业2010年年末预收账款科目反映预收售房款3.58 亿元,为核实交房日期，确认售房款是否应结转收入，检查组先后查阅了售房合同、项目竣工验收等相关资料，检查了物业公司业主物业费交纳信息，并实地走访了小区业主、小区商铺人员，最终查清因项目违约交房日期为2011年1月底（2011年财务账簿也反映YT 公司支付了大笔售房违约金），排除了公司推迟确认收入的情况。

三是做好查后处理。对检查发现的问题依法进行定性，责成单位整改，并做好相关处理处罚工作。

五、违纪原因

（一）依法纳税意识低下

自2010年12月1日起国家对外资企业和个人征收城市维护建设税和教育费附加，意味着外资企业在税收政策上享受的“超国民待遇”已经结束，我国内外资企业税制全面统一。而一些企业长期享受税收上的优惠政策，抱着“少交一分税，就能多赚一分钱” 的心态，在利益的驱使下偷逃税款，根本原因还是相关企业和人员法律意识淡薄，纳税意识低下。

（二）税收征管力度不够

《国家外汇管理局综合司关于转发中国注册会计师协会〈外汇收支情况表审核指导意见〉的通知》（汇综发【2005】11号）中规定，外商投资企业在年检中应随审计报告向所在地外汇局附送经注册会计师审核的外汇收支情况表，国有企业财务报表大多也经会计师事务所审计，而税务部门要求已审企业提供年度纳税申报表时，并没有与已审报表进行比对，且未实施其他有效措施，造成税款流失。对于偷逃税款者，税务部门出于扶持企业、维护地区经济发展的考虑，往往只让企业补缴税款，并没有相应罚款，处罚力度较轻，税收法律、法规的严肃性和权威性未能得到有效体现。

六、教育与启示

（一）加强税收宣传

加大税法宣传力度，通过报纸、媒体、网站对税收法律法规、相关政策、偷逃税款的危害性及后果进行广泛宣传，强化国民特别是法人的纳税意识，营造良好的纳税环境。

（二）提高税收征管绩效

税务部门应切实履行职责，加大征管力度，做到应收尽收，提高征管绩效。对经会计师事务所审计后的企业，在要求企业提供纳税申报表的同时，可让其提供审计后的报表与之比对，以验证纳税申报表的真实性；对纳税大户可不定期实地走访、调研，以了解掌握企业动态信息；同时，加强与工商、财政、银行等部门的信息交换和工作协作，提高税收征管时效性、真实性和准确性，防止税款流失。

（三）加大税收处罚力度

对偷逃税款者，进一步加大处罚力度，在要求补缴税款的同时加以罚款，在追究单位责任的同时还追究相关人员的法律责任，提高偷逃税款的违纪成本，并加大公开曝光力度，让其不敢偷税，维护税收监管的权威性和威慑力。

（四）加大会计监管力度

财政部门应切实履行 《会计法》和《注册会计师法》赋予的会计监管职责，进一步加大会计监管及处罚力度，并充分发挥注册会计师的“经济警察”作用，以提高企业会计信息质量，维护市场经济秩序。★