新会计准则对投资性房地产公司的影响

天津师范大学管理学院 孙露卉 宋 晨

一、新会计准则对投资性房地产的影响

（一）新会计准则中两种计量模式对投资性房地产公司的影响

1.两种计量模式在业务中的应用。成本计量模式在业务中的应用相对公允价值模式来说比较简单。根据准则的规定，参照固定资产和无形资产的准则进行相应的会计处理即可，主要涉及的类似的会计科目有：“投资性房地产”、“投资性房地产累计摊销 （折旧）”、“投资性房地产减值准备”等。而在公允价值模式下，不需要对其计提折旧或进行摊销，但应调整资产负债表日的账面价值，使账面价值反映的是资产的公允价值，两者的差额则计入当公允价值变动损益科目中，租金收入作为其他业务收入处理。

2.两种计量模式对投资性房地产公司的影响。首先，在新会计准则颁布之前，企业并不区分自用房地产和出租房地产，新会计准则突破了这一点，要求无论是成本模式还是公允价值模式，都要对投资性房地产单独进行会计处理，这一变化会对企业的资产结构产生影响，会使固定资产和无形资产在整个资产的比重下降。再者，新准则允许使用公允价值对投资性房地产进行计价，所以，从当前市场经济状况分析，房地产的市场价格普遍高于历史成本。这样，企业如果使用公允价值模式，那么势必会增加投资性房地产的账面价值，大大提高了资产的净值，从而会影响到企业的偿债能力，很明显会使得企业的偿债能力提高，这样是对公司有利的。

其次，对比两种计量模式可知，两者在对利润的影响上是不同的。成本模式比较稳定。原因是成本模式计提折旧或者进行摊销是按照固定的会计期间，增加的成本费用是可以预计和控制的，只有在处置资产的情况下，成本模式才能给企业带来收益。但是，在公允价值模式下，并不需要如成本模式那样进行折旧计提或者累计摊销，会使得成本费用的支出减少，而且还得随着市场价值的变化来调整账面价值，这样就会影响当期损益，由此得出，公允价值模式下对利润的影响是不确定的。从当前行业的发展状况可以看出，房地产的升值潜力很大，所以，以公允价值对投资性房地产进行计量的企业的利润操纵空间相对较大。

（二）新会计准则对投资性房地产公司的纳税影响

1.取得时的纳税影响。税法上没有区分投资性房地产和非投资性房地产，而是将其作为固定资产或者是无形资产，以它们的历史成本作为资产的计税基础；在税务处理上，无论是采用成本模式还是公允价值模式，与会计处理上相同。又由于在会计上，当月增加的固定资产不需要进行折旧计提，所以固定资产在两种计量模式下的账面价值和税法上的计税基础是一致的。

2.后续计量的纳税影响。在成本计量模式下的后续计量方面，税法和会计的差异主要体现在投资性房地产的折旧、摊销、减值准备等几个方面。根据新企业会计准则的规定，企业可以根据实际的情况选用合理的折旧方法计提折旧。但是在税法上，固定资产只有由于技术的进步等特殊原因确实需要加速折旧的，才可缩短折旧年限加速折旧。在公允价值模式下的后续计量模式方面，税法规定，投资性房地产的计量基础是取得时的实际成本减去按税法规定的允许抵扣的金额，也就是税法不承认公允价值模式下的因公允价值的变动形成的损益。所以企业要对此进行纳税调整。

3.处置时的纳税影响。对投资性房地产的处置，税法这样规定：处置收入作为财产转让收入，资产转让的净值，可以作为计算应纳税所得额的扣除额。公允价值下，应纳税所得额为处置收入扣减历史成本后的差额。但是在会计处理下，将累计公允价值和原已经计入所有者权益的金额一起转入到处置资产的当期损益。从此看来，会计和税法确定的处置资产的损益是不一致的，所以要进行相应的纳税调整。

由以上分析可知，两种计量模式下的当期应交所得税的金额相同。不同的是，公允价值模式在处理过程中，由于公允价值的变动所产生了收益和损失，引起了投资性房地产的计税基础与账面价值金额不同，计算出的所得税费用就与在成本模式下的所得税费用的金额不一样。但从整个资产的投资过程来看，所得税费用的总金额相同。换言之，也说明在两种计量模式下的现金流量是相同的。

二、投资性房地产公司优化发展的合理对策

（一）从新投资性房地产准则方面分析

1.完善新投资性房地产准则的定义。我国确认投资性房地产是从定义和条件两方面来考虑的。在实际的应用上，存在符合定义但是不符合条件或者是符合条件却不符合定义的房地产，例如一幢公司的自用的大楼，现在暂时处于闲置状态，经过董事会的决议，将该大楼用于出租赚取租金收入，但是还没有出租。那么按照准则的定义可知，这座大楼符合投资性房地产的定义，但是从确认的条件来看，却不符合“与资产相关的经济利益很可能流入企业”这个条件，那么能否将该大楼确认为投资性房地产吗？所以，从小看大，笔者建议应该进一步完善准则的定义，可以将管理层的意图加入到定义中去，只要管理层决定将房地产用于出租或者资本增值或者两者兼有，那么就可以将其确认为投资性房地产。

2.简化新投资性房地产准则的相关处理。新投资房地产准则在相关的规定上有些复杂。例如，我国准则已经允许符合条件的投资性房地产公司采用公允价值模式进行后续计量，但是，在投资性房地产转换的会计处理上的规定上却与整体公允原则相违背。具体来说，在将自用的房地产转换为公允价值下的投资性房地产时，转换的公允价值低于账面价值的要确认差额为公允价值变动损益，即差额计入到了当期的损益，减少了当期利润；但是相反时却要求计入到资本公积，即计入到了所有者权益中。我认为既然准则允许采用公允价值，那么无论是收益还是亏损，都应该在当期利润中反映，这样才能从整体的角度分析投资性房地产的投资收益情况。像现在准则对收益和亏损的处理来看，转换中形成了信息的不对称，那么投资者在利用信息进行分析时就比较麻烦，有时不便于进行对比分析。所以笔者建议，应该将准则的同类问题规定一致化，以减少对企业的会计核算的难度和复杂度，增强信息的对比度。

3.加强新投资性房地产准则与国际准则的趋同。新会计准则对于投资性房地产的规定在很大程度上借用了国际会计准则的内容，但是也存在着很大的差异。例如，首先在投资性房地产的涵盖范围上，国际会计准则还包括融资租赁租入的和经营租赁租入转租的房地产，我国新会计准则并未将其纳入。其次，在一些相关的术语解释上，新会计准则并没有像国际会计准则那样给以详细的阐述，其中最突出的一点是我国新会计准则允许只有符合条件的投资性房地产公司采用公允价值模式进行计量，更倾向于成本模式计量。但国际会计准则的规定是将两种模式的选择作为会计政策，同时还规定采用成本模式计量的企业，仍需在附注中披露其公允价值。所以可以看出国际会计准则更倾向于采用公允价值模式。从这几点差异中可以看出，我国投资性房地产准则在与国际准则趋同的过程中，还有很大差异，在一定程度上，这些差异是我国的不足之处。所以就需要相关的部门通过不断深入了解新会计准则在投资性房地产市场应用的实际效果以及与国际差异的影响，不断修订与完善准则，以使我国房地产的会计处理更加符合国际标准，真正使我国的企业会计准则与国际会计准则相接轨。

（二）从优化行业发展方面分析

1.加强企业在准则应用方面的监督管理。新投资性房地产准则容易被企业利用来进行利润操纵，相关部门要加强对企业的监督和管理。比如在公司使用公允价值方面，要求企业对公允价值的相关问题进行详细的列示说明。具体而言，需要说明的情况必须能够使得报表使用者明白此项资产的活跃市场状况、用途、资产转换的原因是否符合条件、公允价值的确定的依据等信息。另外，还需要进行严格的审核，以使企业能够自觉按照准则的规定进行投资性房地产的会计处理，规范投资性房地产市场的发展。

2.提高企业的管理和会计水平。从管理者的角度分析，综合考虑企业自身利益和长远的发展，从多方面分析是否应该将某项房地产确认为投资性房地产进行的投资。比如，可以通过不断的市场调研，了解当前相似资产的价值变动和投资收益情况；可以通过数据进行分析，了解当前市场的供需情况；通过预测分析房地产的投资收益以及房地产市场价值等等相关信息。总之，管理层需要从整体的角度分析，以便做出合理的科学的经济决策。

从会计角度分析，会计政策的选择影响着相关的会计处理，这样就会影响到公司的经营业绩，是否采用公允价值模式是应该谨慎考虑的，考虑当前公司的市场发展状况和掌握资产的计价资料。

3.提高投资者的会计信息分析能力。从投资者角度分析，应该充分学习新会计准则的前后变化，通过不断研究新投资性房地产准则的影响，能够从不同方面分析企业的会计报告，从报表分析中找出投资的价值所在。对于企业隐含的会计信息，能够从其他的资料中加以搜集，以便对投资性房地产公司进行全面了解，并且正确认识分析他们的会计处理和收益情况。

三、研究结论

本文通过分析新会计准则对投资性房地产公司的影响，从不同方面总结了投资性房地产准则的利弊之处，进而得出以下结论，投资性房地产公司在实务中应该谨慎选用公允价值，坚持准则，采用合理的方法进行相应的会计处理，恰当反映投资性房地产的信息。在计量模式的选择方面，公司可以在符合相关准则的前提下，努力寻找两者的结合点，采用两种计量模式同时进行，在对比中分析利弊，以求寻找更加适当的会计政策。

1.贾晓东.2008.投资性房地产会计准则的应用现状和问题.财政监督,7。

2.李林杰、李宝光、王殿玉.2008.新企业会计准则与纳税处理.北京:经济科技出版社。