农村土地承包经营权流转价格评估探析

王 雄

随着现代农业发展进程的加快，农村土地承包经营权流转的作用更加明显，农村土地经营权流转已成为发展现代农业、实现农产品区域化和标准化生产、促进农业增效农民增收的有效途径。如何有效开展农村土地承包经营权流转价格评估，建立土地经营权流转价格形成机制，及时为土地经营权流转双方提供土地流转参考价格，促进土地经营权流转交易公平公正，已成为农村土地流转服务和管理的一项十分重要的基础工作。

一、土地承包经营权的内涵

承包经营权就是承包人（个人或单位）因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。其特征在于：

第一，承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。这就是说，承包经营权的标的，是集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，而不是其他财产。有的集体组织，按承包人承包土地的数量，作价或不作价地分给承包人部分耕畜、农具或其他生产资料，这是附属于承包经营权的权利。

第二，承包经营权是承包使用，收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。承包人对于承包土地等生产资料有权独立进行占有、使用、收益，进行生产经营活动，并排除包括集体组织在内的任何组织或个人的非法干涉。这里应当指出的是，承包人并不取得承包土地或其他生产资料的全部收益的所有权，而是要依约定数额（承包合同）将一部分收益交付与发包人，其余的收益归承包人所有。所谓“承包”，其意义主要在此。

第三，承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用收益集体所有或国家所有的土地等生产资料的权利。这里的种植，不仅是指种植粮食、棉花油料等作物，也包括树木、茶叶、蔬菜等。另外，在承包的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂水面经营林业、牧业、渔业等，都属承包经营权的范围。

第四，承包经营权是有一定期限的权利。根据土地管理法第14条、第15条的规定，农民集体经济组织的成员承包本集体经济组织的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，其期限为30年。单位、个人承包经营国有土地，或者集体经济组织以外的单位、个人承包经营集体所有的土地，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，土地承包经营的期限由承包合同约定。

二、土地承包经营权流转分析

（一）土地承包经营权流转的对象

土地承包经营权流转以物权性质的土地承包经营权有效存在为前提，土地承包经营权包括物权性质的土地承包经营权和债权性质的土地承包经营权，根据法律规定只有物权性质的土地承包经营权才能依法流转，因此，流出方拥有的土地承包经营权应是物权性质的土地承包经营权；且该物权性质的土地承包经营权有效存在。不管以何种方式实施土地承包经营权流转都不会改变土地所有权的权属性质，土地承包经营权流转内涵中的“农村土地”，既包括农民集体所有的农村土地，又包括国家所有依法由农民集体使用的农村土地，而不包括国家所有依法由国有农场使用的农用土地。因此，这里农村土地所有权有两种权属性质，一种是国有土地所有权，另一种是农民集体土地所有权。土地承包经营权流转，不会改变土地所有权的权属性质。

（二）土地承包经营权流转方式

农户通过承包关系取得的土地，可以采取转包出租转让或其他方式进行流转。农户是承包经营土地流转权的权利主体，自主决定所承包经营土地是否流转或流转的方式。所谓转包或出租是指承包户在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包户与发包方的承包关系不变。所谓互换是指承包户之间为方便耕种或者各自需要而对来自同一集体经济组织的土地承包经营权进行互换。所谓转让是指承包户已有稳定的非农职业或收入来源的情况下，经发包方同意，将部分或全部土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，并由该农户同发包方之间立新的土地承包关系。

（三）土地承包经营权流转的条件

1.农村土地承包经营权流转必须在农民自愿的前提下进行。发包方如果强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转，假借少数服从多数强迫承包方放弃或者变更土地承包经营权而进行土地承包经营权流转，或者以划分“口粮田”和“责任田”等为由收回承包地搞招标承包等等，应当依法承担停止侵害、恢复原状、排除妨害、赔偿损失等民事责任。

2.土地承包经营权流转必须依法进行，不得违法改变土地的农业用途。土地承包经营权流转后的开发利用也必须依法进行，不得损害土地，从事掠夺式经营等，以实现农村土地利用的可持续发展。

3.土地承包经营权流转还必须坚持有偿原则。农村土地的家庭承包户有权从土地承包经营权流转中获得合法收益，所获得的收益受法律保护，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。

三、农村土地承包经营权流转价格评估方法

农村土地承包经营权作为一种资产，从理论上讲，评估的三种基本方法，即成本法、市场法和收益法，均可作为其价格评估方法。但由于农村土地承包经营权本身的特殊性，在应用资产评估方法时应当进行选择和修正。

（一）成本法

成本法的基本原理是：在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。

成本法评估的基本思路是：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应纳税金和土地所有权收益来确定流转价格。评估公式为：

流转价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益% （1）

从公式（1）中可以看出，土地取得费、土地开发费和土地所有权收益是成本法下农村土地承包经营权流转价格的重要构成因素，但在实际中却很难界定和应用。

首先，我国农村土地具有社会保障功能，土地承包权利不仅仅是单纯的财产权利，土地取得费更不能简单地认为是农民的土地承包费。因此，在实际操作中，土地取得费的数额很难界定。

其次，农业用地使用价值和土地自身条件及自然环境密切相关，土地开发的各项成本和土地价值之间不成比例关系，对流转价值产生的影响较小。最后，土地所有权收益与农村土地性质密切相关，应充分考虑农民与农村集体经济组织之间的关系。

（二）市场法

市场法的基本原理是：在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过市场交易的最新价格。

市场法的基本思路是：通过收集市场上最近成交的农村土地承包经营权交易实例作为参照物，分析比较评估对象与参照物的异同并进行调整，最终得到评估对象的流转价格。评估公式为：

流转价格=参照物的价格×调整系数 （2）

市场法有两个重要的适用前提：一是要有公开活跃的交易市场；二是可以取得相关的比较参数。如果具备这两个适用前提，采用市场法评估土地承包权流转价格应该是一种较好的选择。因为市场法能充分反映土地的市场交易情况，结果容易被双方所理解和接受。但在目前，市场法在我国受到很多应用限制：我国农村土地承包经营权流转市场不发达，很难找到足够多的参照物；土地本身的特点决定需要考虑的差异因素复杂，相关指标体系尚未建立，调整系数难以确定。

（三）收益法

收益法的基本原理是：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来带来的回报。

收益法的基本思路是：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，即资产的价值等于其预期未来收益的现值之和。评估公式为：

其中Ri为预期收益，r为折现率，i为收益期。应用收益法对农村土地承包经营权的流转价值进行分析，其结果充分考虑了农村土地承包经营权的收益情况，评估结果双方容易接受，相关参数确定方面来看，收益率可以根据农用地所具体面临的限制因素和收益状况确定；折现率可以根据安全利率加风险利率的方法确定，但风险利率的确定必须充分考虑当地在农地经营过程中所面临的自然灾害风险等；收益期限有法律规定。可见，收益法适用所有可流转的农村土地承包经营权的价格评估。

四、结论

随着我国农业生产力水平的提高和农业比较效益的下降，农业规模和产业化经营是提高农业土地利用效率，提高农民收入的重要途径。由此一来，农村土地流转就成为一种必然趋势。探讨农村土地承包经营权评估方法具有一定的社会实践意义。

土地承包经营权是一种特殊资产，其流转价格评估也具有特殊性。流转主体是承包人即农民，其他任何组织和个人无权干涉。评估主体应该是评估范围宽广、执业要求严谨的资产评估机构和注册资产评估师。在资产评估的三种基本方法中，收益法能够充分考虑农村土地承包经营权的收益情况，评估结果容易被流转双方接受，相关参数也易于确定，因而是最优方法。

[1]舒于，《农村土地承包法新解读》中国法制出版社，2010.3.

[2]姜南，《资产评估》，大连，东北财经大学出版社，1998年.