浅析房地产行业的发展与调控

王彦春，杨双双

（安徽农业大学，安徽 合肥 230036）

1 房地产行业的现状

世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，一般认为房价收入比在3～6倍之间较为适当，低于3就会出现住房供不应求的局面，高于6就超出了城镇居民的经济承受能力，这个标准已成为对房价和家庭年收入进行相关分析的重要参照系。目前，我国几乎所有城市的房价收入比都超过了10，而一线城市大都超过了20。如以上海为例，目前房价收入比达到了18∶1，远远高于发达国家通常为3～6倍的水平。根据2003年美国商务部发布的报告，2003年中期美国的单栋新建住房的全国中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国相对应的同类住宅是别墅，按照上海市的当前价格，类型相当的房子价格约为300～400万元，大约是美国平均水平的2倍。

2 房地产行业存在的问题

（1）通过一个数据来分析城镇单位就业人员年平均工资及增长情况，其中增长指数是假定上一年为100（图1）。

图1 城镇居民平均工资及增长指数

以南京为例做一个假设，以下是2000～2009年南京全市均价（表1）。

表1 2000～2009年南京市房价

现假设消费者要买套100m2房子，则大约费用见表2。

表2 2000～2009年100m2房屋均价

再假设预付30%，剩余70%通过贷款，20年还款期，为简便计算，暂且假设利息为固定的5万元，则每年大约要还款额见表3。

表3 2000～2009年年还款额

再假设家庭中2人有收入，计算应还贷占家庭收入的比率，以时间t为横轴，以占收入的比重为纵轴，如图2。

图2 家庭每年还贷占总收入比率

按照基尼系数，比率在0.3～0.4为合理区间，以上可以看出，虽然每年还贷占总收入比重减小，但依然在0.4以上，这样导致消费者的其他消费支出减少，而且还贷为未来债务，对消费者的预期产生决定性影响，这也是当今社会的现状，在名义工资上涨的情况下费者生活水平却得不到提高。

（2）由货币乘数公式，即k＝（Rc＋1）／（Rd＋Re＋Rc），其中Rd、Re、Rc分别代表法定准备金率、超额准备率和现金在存款中的比率。假定原始存款为1，则创造的存款m＝k，原始存款＝m／k，根据以上各项存款可以计算出原始存款，由于乘数的作用显然原始存款占各项存款的比率不高，这其中蕴含这很大的危机。消费者与投机者，开发商都在银行贷款，然后贷款都再会次存入银行，这其中乘数正在发挥这作用，但在消费者还贷，及投机者环节出现信用风险及用于投机的房屋供大于求，大幅贬值时，投机者无法还贷，消费者无法还款，而这时长期贷款就出现坏账，短期的坏账可以有准备金弥补，但随着现在贷款买房浪潮一波接一波，资金链必然会出现问题，2007年美国金融危机的起因也正是由于此，所以我国银行业在对房地产投资者和消费者贷款的政策上有很大的漏洞，要计算我国金融风险可以利用EVIEWS的预测分析来做，其过程比较繁琐，但结果可以知道风险是必然的，所以此处不再过多分析（表4）。

（3）从表5中可以看出，房地产开发企业越来越多，新开工面积越来越大，但其中经济适用房的比重却停滞不前，这其中与资本的投资回报率有关，投资回报率是指通过投资而应返回的价值，企业从一项投资性商业活动的投资中得到的经济回报（投资回报率＝年利润或年均利润／投资总额×100%）。而房地产项目初始投资巨大，除了一些资本雄厚的大企业，大部分是靠贷款筹资，其中的风险跟银行的风险是紧密相关的，对于房地产开发企业盲目追求高利润，不顾市场风险与稳定，在此不再过多阐述。

表4 银行的存贷款情况

表5 企业个数及新开工面积

（4）由于统计局网站中2000、2005、2007年的直接和完全消耗系数不完整，以下只通过对1997年投入产出表的分析房产建筑业的感应度和影响力系数，由于完全消耗系数B＝（I－A）－1－I，所以逆阵系数表＝B＋I，由于页面限制，省略到小数点后2位，其中黑体为房产建筑业，见图3。

图3 房产建筑业的感应度和影响力系数

由感应度和影响力系数公式计算得：感应度系数＝0.013 398／0.095 136＝0.140 8，影响力系数＝0.118 431／0.095 136＝1.244 9。

由此可见，房产建筑业的影响力系数大，而感应度系数小，说明房产建筑业的发展能带动其他部门的生产，有效促进国民经济的发展，而其他部门的生产和发展则很少直接受到来自房产建筑业的影响，即制约效应是最弱的。

（5）投资者的问题出在自身和对他人的影响上，经济学中的马太效应，指强者越强、弱者越弱的现象。投机者凭借着雄厚的资本，将市场上的房子大量囤积，导致供不应求，房价大幅上涨时再将房子出售，获得投机利润，对别人的影响在于使真正的购房者需要花费超过房子本身的价值去买房，对自身的影响在于，当囤积一定数量，价格上升到一定程度后，消费者再无力购房，或者购房后无力还款，导致自身囤积的房子大幅降价，自身受到损失，那些通过贷款投机者则无力还贷，这些都对市场的稳定发展存在影响。

3 对策与建议

（1）对于消费者来说，在收入水平不高的情况下，首先得改变传统观念，特别是对于刚毕业的大学生群体及结婚的青年，买房其实是个不明智的选择，但很多是迫于各方面的压力下选择买房，所以说作为消费者，消费观念很重要，不宜盲目跟风，且作为普通消费者不宜参与房地产投机。

（2）对于银行来说，是整个房地产投资者、消费者、投机者资金的来源，所以银行业做好调控对整个房地产行业有这决定性影响，虽然现在有第2套房带快利率及首付的一些规定，但其力度明显过小。在当今之计必须抑制投机及过度投资行为，对于单个企业每年的贷款通过适当性的原则作出绝对规定，对房地产上开发商品房的金额或保障性住房的资金分开管理，加强监督，绝不允许将保障性住房的资金用于开发商品房，这样资金的限制能直接限制开发商的投资；对于购房者，第2套房不应该提供贷款。

但银行的收入主要来自于贷款利息跟存款利息之差，贷款的减少势必影响银行的利润，如此银行可以通过金融市场或期货市场来套期保值，或购买国债等流通性好的债券用于升值。

（3）对于开发商来说，由于其投资回报率高，使得房地产行业的进入壁垒越来越高，垄断因素很强，利润的来源主要是奇正常利润和高额的超额利润，在此基础上，政府应该正确估计其正常利润，对于超额利润征收高额税收，使得其收益率等于社会平均收益率，以此维护市场经济和谐发展。

（4）对于政府来说，将土地问题重视起来，做好规划，其价值的评估一定要适应市场大部分消费者的能力，其实对于我国来说，经过这些年的计划生育，人口结构跟以往有很大的不同，独生子女的增多对于未来房子的刚性需求必然下降，所以现阶段的调整不会对市场造成持续的冲击，二是为了市场更和谐的发展。

（5）对于投资者来说，投资或投机是市场的一部分，但对于我国的特殊国情，为了整个市场的稳定，必须进行调控，其措施可以为合理征收“空房税”，其征收的时间是在卖房时征收，其征收标准＝（房价增值－房价存款利息），其中利息为从买到卖时的定期，这样消除了投资买房的利润，必然遏制了投机行为，对稳定市场有积极作用。

4 结语

2011年中央政府三度出台政策调控楼市。从1月10日“国11条”到4月17日“新国10条”，再到9月29日的“新国5条”，在严厉的政策调控下，市场出现了“量缩价涨，波动加快”的特点，这与国家的本意是相违背的，究其原因还是没解决好需求及供给的问题，随着“十二五”的到来，“18大”的召开前夕，房价因素日益成为人民群众除消费品价格之外最关心的问题之一。因此，在十二五期间，继续推进经济和谐可持续发展，妥善解决当今存在的一系列问题，是当前的重要目标。

［1］董 藩，文 伟.基于AHP的廉租房融资模式研究［J］.中南民族大学学报：自然科学版，2010（2）：116～119.