研究型“不动产估价”课程教学体系探讨

侯湖平，张绍良，马昌忠，丁忠义，连慧敏，刘严军

1.中国矿业大学 环境与测绘学院，江苏 徐州 221116；

2.长治市委党校，山西 长治 046000；3.长治市国土资源局，山西 长治 046000

随着大学教育的普及化，大学作为人才培养的基地，建立研究型大学契合当代经济快速发展的要求，在人才培养上建立与之相匹配的研究型人才模式也势在必行。鉴于学生课堂学习时间的有限性和知识内容的无限性之间的矛盾[1]，建立合理的教学体系对于大学生科学研究意识、研究能力和精神研究的培养，显得尤为重要。随着中国经济体制改革的不断深化及市场经济体制的不断完善，土地市场越来越规范化，不动产估价的成果在日益发展的土地市场中起着越来越重要的作用。土地资源管理专业随着土地管理和房地产事业的兴起而不断发展起来[2-3]。

培养社会需求的高层次人才，构建合理的人才培养模式变得非常重要。而知识和技能的掌握，乃至创新能力素质的构建，是学生在学习过程中与实践过程中发生交互作用而内化的结果，因此，课程的学习过程是培养学生能力的关键。“不动产估价”课程是高校土地资源管理专业骨干课程之一，它是为适应国土资源资产化管理的需要，为社会培养具备土地估价和管理技能人才的专业课程。因此，有必要依据社会对土地估价专业化人才培养的需求，构建一套合理的研究型“不动产估价”课程理论和实践互动教学体系。

一、“不动产估价”课程特点

不动产估价在促进国土资源资产化管理、保证土地市场健康有序发展方面具有举足轻重的作用。“不动产估价”课程，一方面要求学生掌握有关不动产价格的构成，不动产估价的理论、方法，另一方面要求学生完成不动产估价实务、解决不动产估价过程中存在的问题。可见，不动产估价课程具有理论与实践相互指导、相互促进的特色，它与土地资源管理专业其他课程相比，具有以下特点。

1.课程与社会需求紧密结合，具有较强的实践性

不动产估价是衡量和确定不动产价值的重要途径之一，为现实中以不动产为主体的各种经济活动提供客观合理的价值，有效促进该经济活动的顺利进行[4]。土地资源管理本科专业学生通过“不动产估价”课程的学习，掌握不动产估价的相关理论、基本方法、基本程序，具有不动产估价的基本技能，能够从事现实的不动产估价业务，如房地产拆迁评估、土地出让评估、土地抵押评估等许多不动产的经济活动，因此，“不动产估价”是一门实践性强，能满足我国土地市场上相关的不动产经济活动的课程。

2.课程涵盖管理、法律、工程、经济等领域，具有较强的综合性

土地资源管理专业将“不动产估价”课程设置在本科第6～7 学期来学习，主要因为该课程是以土地经济学、土地管理学、技术经济学、土地法学、建筑工程概预算等课程为基础，然后通过“不动产估价”课程的学习和实践，才能真正将不动产估价的所有相关知识融会贯通，将专业知识应用到实践，因此该课程具有管理、经济、法律和工程技术等多学科特色于一体的综合性特点。

3.不动产的特殊性决定不动产估价具有较强的专业性

不动产具有位置的不可移动、独一无二、价值高、寿命长久等特点，因此决定了不动产估价工作必须有专业的估价人员从事不动产估价业务。目前国家已开展实施土地估价、房地产估价的评估执业资格人制度，截止2010 年底，全国拥有土地估价师约3 万人，执业土地估价机构2600 余家[5]，拥有房地产估价师的人数约2 万人，执业房地产估价机构4500 多家。而市场对不动产估价人员的需求至少在20 万人以上，土地资源管理专业毕业生就是该行业主要构成人员之一，而不动产估价机构对毕业生的要求是看其是否具备不动产估价评估技术[6-7]，是否具备解决不动产估价过程中存在的问题，因此，培养符合社会需求、具有丰富的不动产估价相关知识和不动产估价业务能力的高层次人才是高校相关专业的主要目标。

二、“不动产估价”课程教学体系中存在的问题

“不动产估价”是融理论性和应用性为一体的一门课程，理论指导实践，实践反作用于理论，其最终目的是解决实践问题，促进经济发展。但是，在教学中许多高校在“不动产估价”课程教学体系中出现了一系列的问题。

1.课堂教学内容单一

传统”不动产估价”的课程教学偏重于理论和解题技巧的讲授，教师热衷于理论的分析、公式的计算、例题的讲解，而忽视了课程理论中存在的先天不足，需要继续研究的内容以及在实践中难以克服的技术难题，导致学生只会生搬硬套公式和方法做题、应考，即不能深入理解理论，又不能通过理论来解决实际问题。

2.课堂授课方式单调

在理论教学中，常常是以教师讲授为主体，学生缺乏积极性和参与性，导致了学生只是被动地理解相关理论、方法，大量地进行估价习题的练习，反而容易使学生滋生厌学情绪，学生学习的效果也只能去应付一些简单考试，禁锢了学生的思维、影响了学生独立思维和创造能力的发展[8]，达不到课程培养的目的。

3.实践教学程序化

实践教学是该课程教学的重要环节，目前主要采用案例教学以及模拟课程设计，通常教师给定一个具体的估价题目，学生落实估价技术路线并对估价对象进行评估，是对学生运用所学估计理论知识来分析、解决实际问题能力的综合能力培养，是进入市场进行实际估价业务前对估价能力的一次模拟演练[9]。但从实际效果看，学生从资料收集到估价对象的评估、估价报告的编写等完全依附规程，模板式的学习缺乏探索性、创新性的探究，这样培养出的只是具有不动产估价技能的人才，而不是高层次的职业人才，不利于不动产估价行业的快速发展。

4.教学考核方法单一

目前的教学主要以闭卷考试和编写设计报告来进行考核，考试的结果只能反映学生是否掌握不动产估价基本知识，但体现不了学生创新能力、思维能力的提升，达不到高等学校培养学生的目标。

三．研究型“不动产估价”理论与实践互动的教学体系

研究型的教学是通过培养学生的学习兴趣，鼓励学生主动研究相关课程与课题，在学习理论与实践过程中不断获取知识、提高能力、增强素质，从而培养综合素质高、竞争能力强的人才。“不动产估价”课程是综合反映不动产估价相关专业知识、专业技能的综合性、实践性的课程，是培养不动产估价师的关键性课程，关系到社会需求人才培养目标的实现，因此在课程教学内容和实践教学内容设置上，应当立足于当前社会经济活动发展变化的实践需要，采用多种教学手段，以提高不动产估价的学科理论研究为基础，培养学生掌握土地估价理论和操作能力为基本目标，立足于培养具有较高综合素质人才的要求，构建研究型的课程教学体系和实践教学体系，以不动产估价为主线，从理论、实践、科研三方面贯穿教学（见图1），提高”不动产估价”课程教学的整体质量。

1.创新教学内容，构建理论教学体系

图1 研究型“不动产估价”理论与实践互动教学体系

“不动产估价”课程主要包括基础理论部分和估价实务部分（见表1）。一是基础理论部分，包括土地估价的基本知识、基本理论和原则，基本方法即市场比较法、成本法、收益还原法、剩余法、路线价估价法、基准地价系数修正法等，以及地价管理政策等。二是估价实务部分。主要包括估价报告编写、不同估价类型的房地产项目评估。在基础理论教学中，采用启发式、案例教学法、研究性教学方法等，结合社会制度与政策，根据不动产市场及不动产估价行业的发展现状，提出不动产估价过程中存在的科学问题；通过文献资料法，让学生主动参与，以小组形式，通过学生汇报交流的方式，掌握不动产估价发展的科学前沿，实现理论创新，建立适应中国国情，具有中国社会主义特色的不动产估价理论与方法。将理论教学与创新精神的培养有机结合起，这样才能培养学生在学习过程中的科研思维能力以及解决实际问题的能力，激发学生的学习兴趣。

表1 理论教学体系设置

2.构建多层次的实践教学体系

实践教学环节是培养学生综合应用所学的理论知识，提高理论知识实践应用的重要环节，是学生从学校走向社会的重要过渡阶段。通过实践教学，让学生真正明白所学知识在现实经济生活中的重要性及必要性。实践教学体系根据实践的内容和实践形式分为课堂实践、课外实践、综合实践。

课堂实践包括课堂讨论、课堂练习、科研汇报。课堂讨论主要是在理论教学过程中加强师生互动的有效方法。讨论基本概念、基本原则、基本方法，以及结合案例探讨具体应用，将课堂讨论贯穿教学全过程，激发学生思考和探索。课堂练习主要贯彻在理论课程的讲授过程中，通过课堂练习，加深对理论知识的深入理解，如对不动产估价楼面地价的理解，可以通过练习题强化，如有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700 元/m2，乙土地的单价为510 元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？通过分析问题，进行测算，与实际情况进行比较，一方面可以使学生掌握如何将实际问题与理论问题进行结合，另一方面，培养学生思考和解决问题的能力。科研汇报是教师在授课过程中，针对一些学科研究的前沿问题，作为科研选题，让学生根据兴趣选择喜欢的科研问题，通过查阅资料，进行研究进展汇报，提高学生的科研意识和科研能力。

课外实践主要是通过课后作业、课程设计、建模竞赛的方式进行。课后作业是通过建立不同学习单元习题集的方式，让学生通过习题练习，掌握多种类型的不动产估价，同时，适应估价师资质考试，加强理论知识的理解。课程设计是在全部课堂教学结束后，教师给定一个具体的估价题目，如对某住宅、商场、写字楼进行评估，要求学生对整个估价过程进行亲自实践，完成全部估价工作，包括前期的市场调查、资料收集，以及实地勘查、选定估价方法、确定估价技术路线对估价对象进行评估，直至最后撰写估价报告等估价的全过程，是对不动产估价实务能力的综合培养，是进入社会实践的最后一个锻炼环节。建模竞赛是通过竞赛方式，培养学生综合应用知识的能力。教师带领学生参与国家、省、部级的建模竞赛，或者与企业、学会、协会等联合举办的学科竞赛，可以使学生了解不同软件在学科领域的应用，以及综合问题的判断和处理，同时，培养了学生团队协作的科研精神。如教师带领学生将农用地定级估价系统参加的GIS 设计大赛、房地产估价专业技能大赛等。

综合实践主要是通过参与项目和科研训练的方式实现。参与项目可以通过与企业建立长期的合作关系，学生通过进入不动产估价公司进行实战实习，让他们在实践中切实体会不动产估价行业的发展现状、发展趋势，以及社会发展、行业发展对不动产估价师的要求，拓宽专业视野。科研训练可以以科技支持计划，国家自然科学基金，省级、校级基金为依托，通过综合论文专题训练、研究方案设计论证、实验数据的分析处理等，由学生自主完成，指导教师给予适当指导，尽可能发挥学生个性和潜能，激发学生的创新思维。如学生参与完成的某区域房地产价格合理区间的测算、房地产价格区域差异与影响因素研究等科研课题。通过综合实践的锻炼，培养出“高素质、高层次、多样化、创造性”的创新人才[10]，适应目前用人单位对人才的要求。

3.理论与实践互动发展

在理论和实践互动教学过程中，一方面要善于指导学生在实践过程中应用不动产估价理论，真正掌握不动产估价的基本理论知识；另一方面要引导学生在实践中总结成果，然后将实践成果进行归纳、总结，来推动不动产估价理论的发展。如在地价和房价的理论教学体系中，通过比较的方法，从基本的理论来讲授如何测算地价和房价，从理论角度提出地价和房价之间的关系？但在实践教学中，可以通过社会资料调查目前不动产市场上的地价和房价，然后通过统计的方法来测算地价和房价之间的关系，然后将实践成果进行多方验证、总结，将此成果可以作为科研结论在理论教学中作为案例教学作为引用。

4.改革教学方式

对于研究型的理论与实践互动的教学研究，要求在教学过程中进行教学方法改革，教学过程中采取“以学生为主体，教师为主导”的思路，通过采用教师讲授与学生互动参与相结合，案例教学与场景模拟相结合、科研训练与基地实习相结合的方式。

在理论教学体系中，针对不同教学内容采用不同教学模式。如针对“不动产估价基本理论”的讲解，主要以教师讲授为主，采用举例说明、比较分析、逻辑推理的方法等进行多种方式的授课，使枯燥的理论知识让学生容易接受，喜欢学习，培养学生的兴趣；针对“不动产估价研究动态”的讲解或者“某一问题的研究进展”等科研问题的讲解，可以采用学生参与的模式，通过学生查阅资料、社会调查等多种途径，从科研问题的产生、科研问题解决方法、科研问题解决效果等方面进行主动了解，拓展学生知识结构，培养学生发现问题、分析问题、解决问题的能力。因此，在理论教学中，可采用学生汇报法、项目参与教学法等。

在实践教学体系中应侧重探究的方法由现象到本质，通过引导、讨论、设定问题，再由学生独立解决问题，可以帮助学生即学会动手又学会动脑，做到手脑并用，这一过程还有利于促进学生创新能力培养。如针对课堂实践主要是培养学生扎实的理论基础，教师认真指导是非常必要的；课外实验是培养学生运用所学知识的能力，教师指导时以引导为主，通过设计性、探究性实验以引导学生讨论为主，给学生极大的自由空间；综合实践是培养学生社会服务的能力，教师以组织为主，通过学生自主参与，真正培养学生综合实践能力。因此，针对不同层次实验，采用不同教学模式，如“独立设课”模式、“课内开放分类指导”模式、“学生自主组队、自选和自定”模式、“与科研结合以研究创新为主线”的模式等。

在课程的理论和实践教学中，将理论与实践互动、科学研究的思想贯穿整个教学过程，将培养厚基础、宽口径、重实践、强素质作为人才培养的目标，培养出符合国家经济发展要求的，具备综合素质的创新型人才。

5.改革考核方式，建立多层次的考核体系

考核过程中，不仅考察学生基础理论和知识掌握的情况，实践技能掌握的能力，同时还考核学生自主学习、创新思维的能力。因此考核过程中，按照不同层次的内容建立不同的考核方法，制订行之有效的多元化考核体系。

（1）基础理论和基础知识的考核方法。采用平时成绩加闭卷考试成绩相结合的方法进行考核。其中平时成绩可以通过课堂讨论、课堂练习、科研汇报等的参与情况进行考核。

（2）课外实践的考核方法。课外实践主要是在教师指导下完成的，因此采用多元化的考核方式，教师可以通过学生提供的完成计划，进行中期检查情况，教师提出整改意见，设计项目结束时进行综合评定。评定内容包括学生的表现、设计完成的质量、参加比赛的情况等。

（3）研究创新能力的考核。对于创新能力主要通过学生自主参与科研训练和参与项目实践进行，因此实行弹性考核。学生课余时间参与科研项目，可以通过指导教师的评语、课题结题报告或答辩、科研成果如发表论文等，视其所承担工作的成绩给予创新附加成绩的奖励。这样不仅尊重了学生的个性发展，而且激励学生的潜能，提高学生的创新能力和创业能力，促进学生个性和能力的全面发展。

四、实施研究型“不动产估价”教学体系的建议

1.教师要树立现代的教学理念

现代大学的办学宗旨是成为探求真理、造就高素质人才的重要基地和思想最活跃、最富有创造力的学术殿堂，主要培养知识面宽，应变能力强，综合素质过硬，具有一定复合知识、开拓精神和研究潜力，以技术开发、技术应用为主的高级专门人才。教师也应该根据现在大学理念，转变自己的教学观念，以学生为本，注重素质教育，重试创新能力培养，提高人才的全面综合素质[11]。因此，在教学过程中，教师更多执行“导师”角色，赋予学生更多决策权，使学生真正成为研究问题的设计者、探索者、发现者，突出学生学习的独立性[12]，激发学生学习兴趣。

2.加强课程师资队伍的建设

研究型教学体系的实行，对教师提出更高的要求，首先必须加强教师业务学习，提高专业理论素养，要鼓励教师在课堂教学中大胆实践，在实践中勇于创新，努力形成自己的教格；同时要求教师具有较高的科研能力，引导教师在教学过程中，将科研问题引入教学，提高学生的科研创新能力，从而提高自己的教学水平。因此，加强师资队伍的建设是提高师资队伍整体素质，提高教育质量的重要措施。

3.加强校内外实习基地的建设

实习教育是贯穿专业能力培养的全过程，从开始的课堂案例分析、模拟估价案例、课程设计、参与项目评估，是一个循序渐进、由易到难、简单到复杂过程，建立以专业方向为基础，以案例分析、课程设计为核心的校内实习，以“产学研”相结合，加强校企联合办学，建立校内、外相结合的实习体系，为培养理论与实践相结合，解决实践问题，提高学生创新实践能力提供基地。

五、结语

“不动产估价”是一门理论与实践并重的综合性课程，通过构建实施研究型的理论与实践互动的教学体系，以科学研究为主线，将理论与实践充分结合起来，培养了“高素质、高层次、多样化、创造性”的不动产估价的高层次人才，是符合国家经济发展的要求，满足土地市场快速发育对不动产估价人才需求的要求，推动了国土资源资产化管理，深化土地制度改革。

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