小区物业管理公司运营模式探究

彭海 孔新姿

本文为吉林大学大学生创新实验计划国家级资助项目（项目编号2011A22026）

“从博弈到双赢——业主与物业公司法律关系下的物业运行模式探析”的阶段性研究成果。

[摘要]当前我国物业管理秩序较为混乱，物业公司与业主之间的矛盾对立面较广，冲突较为严重，从根本来说是由于双方利益点不一致，导致分歧产生。因此，如何将双方利益点统一，成为了问题解决的难点，而以物业股权分配及信托契约合同为运营基础的股权信托模式的物业管理公司解决了利益分歧的问题。

[关键词]股权信托物业管理权利自主经营

一、物业管理公司的股权信托模式提出

在我国，随着市场经济改革的逐步深入，股权信托正逐渐进入人们的视野并成为了一种新型的信托业务。所谓股权信托，是指委托人将其持有的公司股权转移给受托人，或委托人将其合法所有的资金交给受托人，由受托人以自己的名义，按照委托人的意愿将该资金投资于公司股权。目前股权信托模式大致有以下两种：一是股权管理信托，即委托人把自己合法拥有的公司股权转移给受托人管理和处分；另一种是股权投资信托，即委托人先把自己合法拥有的资金信托给受托人，然后由受托人使用信托资金投资公司股权并进行管理和处分。在股权投资信托中，受托人以信托资金等所投资的公司股权，其所有权自然地登记在受托人的名下，信托财产则由初始的资金形态（逐渐）转换成了股权形态。

当前我国物业发展较为迅速，但是总体水平和质量尚欠缺，有很大改进和提高的空间。总结社会发生的一系列物业管理冲突不难发现，根本原因在于物业管理公司与业主利益趋向不一致，公司以追求最大利润为目的，而业主则以个人消费效用的最大化为追求，两者在根本上是处于矛盾对立的状态。因此，要解决存在的矛盾，就必须解决这种矛盾对立的状态，使两者利益追求一致。

在股权信托模式逐渐成为市场众多公司机构所青睐的潮流之下，我们大胆提出一种物业管理公司的新模式——股权信托模式的物业管理公司，以解决物业管理公司与业主的矛盾为出发点，让两者利益趋同化，最终实现公司与业主关系的和谐化。下面我们将围绕物业管理的新模式及一系列问题进行研究讨论。

二、物业管理公司的股权信托模式建立

物业管理公司的股权信托模式是属于股权信托关系中的股权信托投资，由开发商出资设立“物业管理公司成立基金”（简称“成立基金”），原则上所有小区业主按商品房所有权比例分配基金资金（不实际分配资金），再由开发商选定若干自然人作为受托人，所有业主作为委托人将基金资金信托给受托人，受托人利用基金成立物业管理公司后持有公司全部股权，并将委托人作为股权的受益人，业主作为委托人依据信托协议对受托人以及公司拥有监督权及其它权利。

上述模式中，从业主方考虑，业主作为委托人依据信托契约对于受托人进行监督，一方面使受托人在经营管理公司时必须最大程度考虑委托人利益，另一方面在自身利益不能得到实现或受到损害时可提请解任受托人；从受托人方考虑，受托人可以适当采取商业活动形式追求自身利益最大化，同时委托人作为受益人也将获得利益。这样就解决了物业管理公司与业主利益不一致的对立矛盾，使得公司利益最大化与业主消费效用最大化统一。

物业管理公司股权信托模式的建立，需要解决实践过程中的法律可操作性问题，即是否符合相关法律法规的要求。例如物业管理公司采取的公司形式属于《公司法》的调整范畴；股权信托模式的建立必须参照现行《信托法》；信托合同是否有效取决于是否符合《合同法》规定的生效条件。因此，以下将对股权信托模式的建立步骤及法律依据进行分析。

（1）建立“物业管理公司成立基金”

前期开发商为了吸引业主进行购房消费，从预期利润中抽取一部分资金，成立“物业管理公司成立专项基金”（简称“基金”），作为后期物业管理公司的注册资金。双方购房协议中应当对基金资金使用情况进行约定，使基金资金原则上为全体业主所共有，并按照房屋所有权比例进行分配，但为了保证股权信托模式的实现，资金不进行实际分配，业主也不得要求从基金撤离资金。

另外“物业管理公司成立专项基金”数额应当符合法律规定最低限额注册资金，否则不得成立物业管理公司。依据《物业管理企业资质管理办法》第五条第三款规定：“三级资质注册资本人民币50万元以上……”因此基金资金必须满足三级资质所规定的最低注册限额50万元，才可建立物业管理公司。

（2）确定委托人、受托人和受益人，设立信托

基金资金为全体业主所有，要设立信托，必须明确信托关系双方主体。一方面将资金委托于受托人进行管理处分，业主为信托契约的委托方；另一方必须选任部分符合条件的小区业主成为受托人，对物业公司进行管理。同时业主设立信托是为了追求自身消费效用最大化，业主自身就是信托契约的受益人。

信托关系的生效要件是签订信托契约，委托人与受托人必须在签订信托契约之后确立信托关系。依据法律规定，达成信托契约必须符合一定条件，包括形式要件和实质要件。形式要件是指达成信托合同必须符合一定形式，因此委托人在对基金资金进行信托时应当采取书面信托形式，即签订信托合同。实质要件是指信托合同内容应当符合法律规定的内容事项，信托关系双方拟定合同时应当明确《信托法》规定的合同内容有关事项，否则合同瑕疵，影响合同效力。

（3）信托关系登记

信托关系登记是信托合同生效的形式要件。为了明确委托方与受托方的信托关系，规范双方合同成立后信托行为，同时便于将来双方发生合同纠纷或其他民事纠纷时确定法律依据，依据《信托法》规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。物业管理公司受托人以及委托人（受益人）应当在当地相关的股权信托登记机关（工商管理部门）进行登记，明确委托人、受托人和受益人三者之间的信托合同法律关系。明确委托人、受托人与收益人的法律关系后，更有助于受托人行使信托管理權，及委托人（受益人）依照信托契约行使对受托人以及物业公司的监督权。

业主作为委托人和受益人，可以依据信托契约对受托人行使监督权及其他相关权利。根据《信托法》第二十条规定：“……委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人做出说明。委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件。”第二十三条的规定：“……受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。”业主（委托人）依据法律法规享有对受托人行为的监督权，督促受托人履行法律职责，并在受托人怠于履行职责或侵害委托人权益时，依信托契约或提请人民法院解任受托人。通过这样的方式达到对受托人的监督，充分保障了业主（委托人）的权益。

三、股权信托模式的物业管理公司的运营

这种模式的物业管理公司参照有限责任公司的管理运营模式。依据《公司法》的有关规定，召开股东（持股人）全体大会，推选出董事会，由董事会聘请专业经理负责公司的正常运营。在股东人数过少或者物业管理公司规模过小的情况下，可以依据《公司法》第五十一条的规定只设立一名执行董事，同时兼任公司经理。

四、股权信托模式的物业管理公司的自主经营问题

物业管理公司有义务为业主提供章程规定业务范围的管理和服务，但是物业公司在追求利益最大化的基础上，可以在一定程度上拥有自主经营权。因此，在物业管理公司成立时，股东大会拟定的公司章程内容中必须明确自主经营权问题。公用部位建筑物的构成部分，不具有独立的产权，公司可以在章程规定的范围内，合理利用来进行商业活动，获取利润。

但是，在不可预知的未来，公司的合理商业活动形式可能发生变化，超出了章程规定的业务范围，公司私自进行活动则违反了规定，将受到相应的惩罚措施。在这样的背景下，有两种解决办法：一是由公司将新的自主经营方式提请业主大会通过，并签订补充合同，授予公司新的自主经营权，二是提请股东大会，请求修改章程的业务范围。公司进行新形式自主经营的前提是不得影响物业管理服务质量，不得侵犯业主的合法利益。

五、股权信托模式的物业管理公司的适用前提

通过以上对于该模式的分析，股权信托投资的适用必须符合一定条件，具体如下：

（1）中高档社区。我国《物业管理企业资质管理办法》第5条规定，三级资质的物业公司注册资本人民币50万元以上。成立物业成立基金必须是较大数额，资金根本来源是业主，业主必须是资金实力较为雄厚，依据目前社会情势资金实力雄厚的业主分布在中高档小区居多，因此该模式适用在中高档小区；

（2）业主自身素质达到一定水平。业主作为物业管理公司受益人，行使法律赋予受益人的一切权利，这要求业主必须具备高素质（包括文化素质、管理技能等），才能够参与到公司的管理过程中来；

（3）公司经理人具备专业技能。一方面经纪人必须具备专业的物业管理技能，才能够为小区业主提供物业管理和服务；另一方面，经理人还须具备专业的公司管理、投资及运营技能，才能够保证公司的正常运行，并在自主经营环节实现公司盈利。

（4）公司相关企业管理制度建全，如财务制度、监管制度、受托人换选制度等。公司章程必须完善和建全相关制度，保证公司财务对全体业主（受益人）公开，保证业主监督权的行使，在受托人不能履行职责或损害委托人利益时，依据章程规定重新选任受托人。

六、结语

从目前物业管理现状来看，股权信托模式的物业管理公司尚处于理论研讨阶段，亟需解决一系列理论及实际问题。比如如何解决在所有业主未入住完全的情况下实现信托协议的签订，如何建立完善公司股东大会制度，如何采取激励机制保证股东以及董事参与公司事务的积极性，如何确立真正公开透明的财务制度，防止侵吞公司财产行为的出现等。但是近年北京Naga上院对股权信托模式的物业管理公司的推进和实践，逐渐让这种模式从理论进入现实，并取得了一定的效果，充分证明了这种模式的可行性。在未来物业管理革命中，股权信托模式必将不断改进并取得更大的成功。

参考文献：

［1］刘云升，《物业股权实现途径之理性思考》［J］，《兰州学刊》，2007.（6）.

［2］陶建群，《化解物业矛盾 建设和谐社会》，载于《人民论坛》，2006.03/B.

［3］《炒掉物业搞自管 物业费直降到3角》，载于《辽沈晚报》，2010.11.05.

作者简介：

彭海（1991—）男，江西赣州人，吉林大学法学院本科生，主要研究方向为法律体制下的物业管理模式；

孔新姿（1990—）女，吉林长春人，吉林大学文学院本科生，主要研究方向為影视传媒的受众研究及影视传媒的法律机制保护。