从个案谈住宅小区停车位的权属问题

［摘 要］近几年来,随着我国城市化步伐的不断加快,城市汽车数量的飞速增长,住宅小区车位问题日益突出,虽然《物权法》及最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释对此作出了专门规定,但仍带来不少的争议。实践中,最难解决的就是住宅小区停车位的权利归属问题。本文就从具体的案例出发,对我国现有住宅小区停车位所有权立法进行分析,对住宅小区停车位的权属问题进行研究,给实践操作提出相关建议,以期达到使相关主体更好的维护自身合法权益的目的。

［关键词］住宅小区停车位；权属；《物权法》

［中图分类号］D92［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）1-0140-03

1 从“星汉城市花园”小区车位权属之案反映出的问题

2003年6月,南京“星汉城市花园”小区内,开发商将已建设的部分车位售出,剩余的车位由小区物业公司以收取租金方式租了出去。为此,业主委员会在多次要求开发商将车位归还给业主协商无果之后,将开发商告上了法庭。庭审中,业主委员会认为,小区停车位是属于小区的配套设施,应当属全体业主所有,开发商没有所有权,根本无权出售。而开发商认为,自己并没有把停车位的建设成本纳入商品房的成本中,自然的拥有了停车位的所有权,因此出售并没有错。法院审理后,判决“小区停车位应归全体业主所有,开发商将小区停车位移交给业主委员会管理,全体业主享有小区停车位的权益”。在本案中,法院判决的依据为“成本是否计入”,认为被告在销售合同中没有事先约定车位是独立开发,无证据证明车位的建设成本计入销售房屋成本,车位作为公共配套设施,随房屋的销售转移给全体业主所有。

住宅小区停车位权属问题由来已久。随着我国经济的不断发展,社会生活水平的不断提高,私家车拥有量急剧增加,然而,买车容易,停车难,城市寸土寸金的现状,使停车位的供求矛盾日益尖锐,停车位权属纠纷案件时有发生。在实践中经常发生业主与开发商之间和业主相互之间关于小区停车位的诉讼,主要集中在小区停车位属于开发商所有还是业主所有,属于业主共有还是特定业主单独所有,停车位权利流转、使用等问题上,其实质上是小区停车位的所有权权属之争。

2 理论界关于住宅小区停车位的几种权属观点的评析

理论界关于住宅小区停车位的所有权归属的争论颇多,归纳起来主要存在以下五种观点：①业主所有说：认为建筑物区分所有权是专有部分与共用部分持分权构成的权利。[ZW(]高富平，黄武双.房地产法学(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：348.[ZW)]区分所有权人对建筑物的专有部分享有单独使用权,而且在取得专有部分的所有权的同时,也自然取得共用部分的共有权,并当然而然地取得区分所有权人地位。[ZW(]高富平，黄武双.房地产法学(第二版)［M］.高等教育出版社,2006：354.[ZW)]因此业主基于对所购房屋享有专有权,从而对共有部分享有持份权。②开发商所有说：认为小区业主购买的是国有土地的使用权,他们仅能享有对土地的使用权,很多开发商强调,小区停车位与房屋一样,都是由开发商建设,产权自然也应当归其所有。③国家所有说：认为人防工程改造的停车位,是一种特殊的商品,属于人防国有资产。根据《物权法》规定：国防资产属于国家所有。因此,人防车位作为人防资产组成部分,产权应当归国家所有。④成本分摊说：认为住宅小区的开发商已经将小区停车位的成本分摊到建筑成本中了,并已由全体业主共同分担了此项费用,因此,小区地下车库就应该是业主的共有物。⑤合同约定说：依据《物权法》第74条规定：“当事人通过约定出售、赠予或者租赁的形式确定停车位的权属。”这种约定从私法意思自治出发,只要不损害公共利益,由开发商和业主通过约定来确定其归属。

针对以上几种观点,个人认为,由于分析的角度和方法不同,各学说均存在一定的合理性,亦各有一定的局限性,如:①“业主所有说”,如果将车位权属规定为业主所有,那么开发商势必会将停车位的建设成本分摊到购房价格中,增加了业主购房负担,而且开发商也就没有足够的积极性建造停车位了。②“开发商所有说”,开发商依其土地使用权在规划内建造的停车位,自然而然地归开发商所有,然而根据房地一体化原则,[ZW(]房地一体化,是指我国现行物权制度中“房随地走”“地随房走”理论,即房屋所有权转移时,其占用范围内的土地使用权亦同时转让。[ZW)]房屋经销售后房屋所有权转移,车位所有权亦随之变化,不利于今后停车位的管理及保障业主的合法权益。③“成本分摊说”,其判断的依据是以建造成本是否计入来确定停车位权属。在“星汉城市花园”小区车位权属诉讼一案中,法院就是以“成本是否计入”作为判决的依据,且因开发商无证据证明其成本是否计入,而承担了败诉之果。但是在实践中,此做法比较缺乏操作性,因为车位成本核算涉及开发商商业秘密,且成本价格的核算具有极强的专业性,在开发商与业主不对等的地位下,开发商难以做出对业主有利的成本价格证明,业主也难以辨识其提供的成本价格的可靠性。因此,通过对成本是否计入来确定车位权属没有太大的实际意义。④“合同约定说”,通常开发商与业主通过制定合同平等的约定停车位的权属流转。值得指出的是,《物权法》主要采纳的是合同约定说,第74条第二款规定了,建筑区划内停车位的权属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。可得出,实际上是将停车位的所有权推定为开发商所有。然而从停车位的功能和设计目的来看,小区停车位应是服务于整个小区的,在房屋出售前,停车位所有权归开发商所有,但是在房屋出售后,若约定转让停车位所有权时,随着房屋所有权的转移而成为房屋买受人的共有财产,那么开发商也就无权再独立处分该小区的停车位了。因此,“合同约定说”并不合理。

以上的各观点可以说均是根据实践经验总结出来的,一定程度上对复杂难辨的停车位权属之争起到指导性作用,然而在目前的司法实践中并未能达到令人满意的效果,也未能寻求到一条合理有效的途径去解决日益突出的停车位权属纠纷。基于我国理论界对停车位权属产生的众多理论学说,主要原因是法律对停车位权属的界定不明。

3 对住宅小区停车位权属立法完善的思考

住宅小区停车位权属作为建筑物区分所有权制度中的特殊部分,因我国法律进程较为缓慢,建筑物区分所有权写入《物权法》也是近几年的时间,其本身就存在许多不完善之处,而《物权法》中关于停车位权属相关规定也存在着诸多问题。《物权法》第73条规定了业主所有权的范围：“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。”第74条规定了停车位的权属及使用：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规定用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第2条、第3条对小区车位权属进行了补充和说明。但是,《物权法》及相关司法解释关于住宅小区停车位权属的规定过于笼统,在明确性和操作性上都存在缺陷,很多关键性问题没有解释清楚,实践中很难据此确定停车位的归属。因此,针对我国的具体情况,完善《物权法》中规定不明及操作性不强的条款,通过立法来明确相关的争议问题,才能有效解决小区停车位权属纠纷,维护全体小区业主的合法权益,提高住宅小区业主的生活质量。对此本文提出以下建议：

首先,针对住宅小区内停车位容量过小、停车难的现状,建议相关部门加强对住宅小区停车位规模的重视,通过制定更高的标准,重新规定小区内配建公共停车位的比率,保障小区从规划建设时就必须依相关规定建造科学合理的停车位数量,毫无疑问,小区停车位数量上的增加在一定程度上可以缓解业主逐步扩大的停车需求。

其次,要确定小区停车位的所有权归属,必须要弄清小区停车位的法律性质。以建筑物区分所有权理论为基础,目前学界对于停车位的性质的界定,一直存在争议,有学者认为房屋与停车位一般属于主从建筑物关系,也有学者认为停车位为附属建筑物,两种观点都有一定的理论基础为支撑。也不难看出,两种说法其实质是进行专有和共有之辩。然而停车位存在自身设置、区分、多样的复杂性问题,需要对不同类型停车位的法律属性进行准确的分析,并建立相应的法律规则。因此对于停车位的法律性质建议在《物权法》的“建筑物区分所有权”一章中作出明确规定,为今后小区停车位的权属问题提供充分的理论基础。

再次,针对《物权法》第74条中“首先满足业主的需要”规定不明、操作性不强的条款,需要进一步细化,为“首先满足业主的需要”的行为提供评定基准,而不是抽象、宽泛的规定让当事人在实际操作中无所适从。虽然最高人民法院出台相关司法解释对此也做了补充和说明,明确了“建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合有关应当首先满足业主的需要的规定。”由于规划确定的“配置比例”的地下车位具有法定性和确定性。即只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到停车位,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。然而这种说明过于原则,也过于简单,无法解决停车位所有权权属的复杂问题。因此,在立法上,建议修订和完善《物权法》中关于小区停车位所有权权属的条文,对 “首先满足业主的需要”的规定进行明确和补充解释,如赋予业主对小区停车位的 “优先购买权”和“优先承租权”；提出限制开发商将小区停车位转让给业主以外第三人的条件。除此之外,规范小区停车位所有权转让制度,如赋予小区业主委员会明确的法人地位,保证其在开发商违反法律规定权利义务侵害业主合法权益时的追究和监管的权利；加强对小区停车位的销售及出租价格的管理和限制,防止开发商与第三人恶意串通侵害业主利益。只有通过立法的不断完善,才能为不断发生的纠纷提供法律指引。

最后,《物权法》第74条规定停车位的权属可以通过约定的方式取得,但是在约定不明或没有约定的情况时,却未作规定。建议当小区停车位权属在没有约定或者约定不明的时候,应该采用“约定加规定”的方式解决,即在先约定不明确的情况下,法律应该明确此时小区的停车位归小区业主所有。因为开发商在地位、信息、经验上具有一定的优势,且通过《物权法》第74条的分析,推定开发商的所有权人的地位,当开发商不约定停车位权属或者约定不明的情况下,理应可以认为其已放弃主张停车位的权利,而法律也应站在处于弱势地位的房屋买受人一方,以保障买受人自身的合法权益。而且,从合同解释规则的角度出发,如果当合同中没有明确规定或规定不明时,应当做出不利于合同提供者的推定。

住宅小区停车位问题是一个具有理论争议的问题,也是具有较强现实意义的问题。随着改革的深入,小区停车位权属问题关系到的利益群体愈加庞大,应当引起相关部门的重视。要解决此类问题,最重要的还是在立法上的加强,通过健全停车位权属制度来化解住宅小区停车位权属之争,促进社会和谐发展。

参考文献：

［1］高富平,黄武双.房地产法学［M］.北京：高等教育出版社,2003.

［2］陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究［M］.北京：法律出版社,2007.

［3］王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题［J］.现代法学,2008(5).

［作者简介］蓝雪瑜,昆明理工大学法学院2009级硕士研究生,研究方向：民商法学。