房价合理回归的困境和解决思路

陈龙

【摘要】房价问题一直是社会的热点，这也关系到民生的改善和社会的稳定。中央政府一直致力于调整房价，2011年，中央经济工作会议指出要促进房价合理回归。在今年的两会上，温总理再次强调要促进房价的合理回归。本文在分析现有的房价调控政策的基础上指出房价合理回归的困境，并提出相应的解决措施，以期为房价的合理回归提供理论上的建议。

【关键词】房价合理回归房产税保障性住房

一 何谓房价合理回归

近年来，房地产价格一直居高不下，国家也出台了一系列的房地产调控政策以期打压房价，防止房地产泡沫的破灭。2011年12月9日，中央政治局召开会议，指出“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”。在随后召开的中央经济工作会议上，中央再次为2012的房地产调控定下基调。会议指出：“要推进房产税改革试点，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。”在今年的两会上温家宝总理再次重申了要促进房价的合理回归。由此可以看出中央的决心，意味着这一轮的房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。

中央在强调，学界在讨论，那么回归到什么样的房价才算是房价的合理回归呢？这个问题一直引起很大的争论。按照国际惯例，一个家庭六年的总收入可以购买一套房子，这样的房价才是合理的。温家宝总理在两会上给出了两条标准：一是房价与居民的收入相适应；二是房价与成本和合理的利润相匹配。这个标准也被称为“总理房价”。也有业内人士认为合理房价应该是一个“综合房价”。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为房产价格“应该涵盖各种不同阶层的住房价格，包含商品房和保障房，合理的房价就是合理的房价体系，就是不同阶层的家庭都能承担得起与其对应的住房”。目前，在我国主要用“房价收入比”这个专业术语来衡量合理房价。有一种比较流行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如果考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

在我国这样一个大国，东西部收入差距，城乡收入差距等都还很明显，很难对合理的房价形成一个统一的标准。同时很多人质疑，为啥房价收入比的3～6倍被认为是合理的，其他倍数就不能是合理的呢。同样，房价要和合理的利润相匹配，这个合理的利润有是多少呢？银监会主席认为银行可以承受50%的降幅，开发商认为可以承受30% 的降幅，也有人认为可以承受15% 左右。这就说明不同的利益群体对合理利润的理解和实际承受力也是不一样的，这也很难形成一个统一的标准。所以所谓的房价合理回归，其实是一个相当模糊的命题。对这个问题，不同的人有不同的看法，有不同的标准。

二 房价合理回归的困境

解读中央的房地产调控政策，基本上可以概括为三大招。第一招：房产税。第二招：普通商品房建设，或者说保障房建设。第三招：限购令。面对如此严厉的房地产调控政策，我国的房价也确实出现了一定程度的下降，但是远没有得到预期。温家宝总理在两会的记者招待会上也承认房价远没有达到合理的价位，房价的合理回归任重而道远。为啥如此严厉的房产调控政策效果不甚理想呢？

1．房产税改革推进难度大

我国目前已经在上海、重庆两地开始了房产税改革的试点。由于我国产权制度还不明确，房产登记不清晰，房产估价系统不完善，加上房产税自身设计等问题，导致房产税的实际征收困难重重。大部分民众把房产税视为一种“盗窃”，认为政府拍卖取得的出让金，就相当于征收了几十年的房产税了。部分学者也认为房产税征收的基础是房产私有制（如美国），而我国的房产不是私有的，所以房产税征收不合理。地方政府也害怕房产税的征收会侵犯城市中产阶级，对推进房产税热情不高。经过一年的试点，房产税的税基太小，导致房产税收入不高，例如，重庆市一年的房产税收入才接近一亿元，这和重庆市税收总收入达9000亿元相比显得太少了。过小的房产税收入起不到增加地方政府收入的作用，对房价的调节作用也不明显。

2．保障房建设问题多

保障房建设是一项重大的民生工程，但很多地方政府认为保障房建设减少了土地收益和地方财政，在建设保障房时不愿选择相对好的地段建设保障房。导致大量的保障房出现在城乡结合部和远离城市的地方，房子虽然说是经济了，却增加了民众的其他成本，如出行成本、医疗成本、教育成本、就业成本等，这样的保障房建设的意义何在？同时，在保障房的分配上存在很多问题。很多国有企业借保障房的名义给员工提供变向的福利，很多官员由于腐败等问题，使得保障房落在了那些行使了不正常手段的人手上，民众很难得到称心如意的保障房。本应该是给那些无力购买或租赁商品房的中低收入群体，可是在我国却出现了“负保障”的情况，就是那些本应该得到保障的群体被那些不该得到保障的群体所挤占，出现了“低保保富人”的保障错位。再加上保障房上马力度大，融资困难，很多项目难以按期完成，出现了许多的烂尾房，有的甚至偷工减料，保障房的质量难以保障。这样的保障房何以惠及民生，又怎能起到促进房价合理回归的作用呢？

3．限购令是一种过渡政策

限购令是一剂猛药，确实对房价起到一定的打压作用。但在执行的过程中一些企业为了规避限购令实行了一些违规操作，出现了“上有政策下有对策”的情况。限购令实际是一种行政调控，是违反市场经济原则的，限购令只是在非常时期所使用的非常手段。限购令设计跟户籍挂钩，就对民众产生了歧视和不公平，这与户籍制度改革的大方向也是背道而驰的。同时，限购令使得一些真正需要买房的人不能买房，扼杀了部分刚性需求。限购令就像一道大坝拦住了洪水，但随着水位的上升，很多问题会很快暴露出来，限购令只是延缓了问题爆发的时间。在市场经济环境下，限购令只是一种不可持续的过渡政策。它对房价的打压也是暂时性的和短期的，在长期内，限购会对房价的合理回归作用不大。

综上所述，我国现行的房地产调控政策出现了困境，在短期内房价受到了一定程度的打压。从长期看效果不会太明显，同时由于政策本身的种种原因，导致房价很难回归到一

个合理的价位，可以说是治标不治本。

三 房价合理回归的解决思路

通过上面的分析可以发现政府的调控政策很难在长期发挥作用，因此，必须建立长效机制，才能从根本上促进房价的合理回归。

1．改革分税制，减轻地方政府对土地财政的依赖

土地是地方政府的饭碗，有些地方政府的土地出让金占了房价的50%，不改变土地财政，降低房地产开发成本，房价很难降下来。自1994年分税制改革以来，中央政府就一直占据着税收收入的大头，而地方政府税收收入增长缓慢，导致事权和财权不匹配，出现缺口，地方政府不得不依赖土地这块“金饭碗”。因此要改革分税制，首先，赋予地方政府更多的财权。目前，中央政府主要是通过转移支付的方式把税收返还给地方政府，但是这其中存在很多问题，其实可以直接取消共享税，那么地方政府的收入将会得到很大提高。其次，要完善房地产税收制度。目前我国涉及房地产的税费共计50多项，应该将这些税费整合成物业税或者房产税，这样既让老百姓看得明白，也减轻了征收的难度和成本。把那些不合理的税费都去除后，会减轻开发商的开发成本，这样房价才有下降的空间。

2．改善投资环境，扶植民营企业，尤其是小微企业

现在的房价虚高，很重要一个原因是投机。一些民营企业甚至是国有企业由于国内投资环境恶化无法经营下去而跑来炒房地产。小微企业本来利润就低，再加上融资困难，导致小微企业生存困难。小微企业规模虽小，却对中国的经济发展功不可没。有数据显示，全国共计6000万家以上的小微企业和个体工商户，对中国GDP的贡献率早已超过60%，并提供了75% 以上的就业机会，创造了一半以上的出口收入和财政税收。只有改善国内的投资环境，才能使得那些炒楼的资金回归，房地产市场才能降温。

3．加强制度建设，建立房地产市场长效机制

目前，我国的房地产市场实行的是双轨制，即保障房和商品房双轨。要加强制度建设，使得房地产市场合理化。对于商品房应该交由市场实行调节，国家应减少对商品房的干预，由市场自由竞争，让那些有钱买商品房的可以自由购买，国家只要控制商品房企业的垄断等不利于市场竞争的方面即可，而不应该继续对商品房实行限购。对于保障房，国家要加强制度建设，让保障房真正落到实处。既保证保障房按时按量的建设，也要保证保障房的质量，同时要保证保障房真正成为一种福利。而不会出现“负保障”和一些国有企业或机关借保障房的名义来提高自己的福利。只有制度建设好了，才能实现房地产市场的长效机制，房价才能日趋合理。

参考文献

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［2］唐一爽.浅析房产税实施存在的问题及发展建议［J］.价值工程，2012（1）

［3］黎民、陈峙臻.保障房供给中的“负保障”现象及其消除——兼议我国“十二五”期间的保障房供给［J］.武汉大学学报，2012（1）