房地产估价的风险体系与风险防范途径探析

华琦

摘要：房地产估价作为一种社会中介活动，其行为将对社会多方面产生影响，由于估价结果与房地产真实价值会产生偏差，因此这种影响转而成为风险。因此，房地产估价机构及估价师必须充分认识并重视估价中可能存在的风险，并采取相应的对策以规避风险。本文结合我国房地产估价行业的现状，分别从估价机构和估价人员、政府、经济活动各角度出发分析房地产估价风险体系构成，提出了房地产估价风险防范和转移的一些途径。

关键词：房地产估价；风险体系；防范

近年来，房地产中介行业迅速成长，房地产估价行业作为其主要的分支行业之一，发展的历史虽然不长，但它在房地产开发经营、交易、抵押，企业合资、合作、兼并、分立、资产重组，政府课税、拆迁补偿、诉讼案件、住房制度改革等行政和经济领域已开始发挥重要作用。

一、房地产评估概况

（一）房地产评价的含义

所谓房地产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时间上的价值进行估价。在进行这种估价时，专业评估人员必须综合分析房地产价格的影响因素和房地产市场的供需状况以及变化趋势。遵循评估原则，按照一定的评估程序，运用适当的评估方法，结合自身的评估经验，对房地产正常合理的价格进行测评。

（二）房地产评估行业的现状

我国的房地产评估，是在1978年以后的改革开放的背景下，随着土地使用制度、住房制度以及其他相关领域的经济体制进行了一系列重大的改革，促进了房地产的发展，使房地产成为商品并可进入市场流通而出现的。1995年1月1日起实行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。目前，不管是抵押贷款、合资合作、作价入股、征用拆迁补偿，还是国家征收税费、开发商进行投资决策、租售定价等各个方面，房地产估价的应用越来越广泛，房地产估价的重要性也逐渐显现。1999年建设部与国家质量局发布了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。

随着行政体制改革、住房分配制度改革，房地产行业迅速发展，房地产估价行业也蓬勃发展，服务的领域不断扩大。根据中国房地产估价师网的数据，目前我国内地注册的房地产评估机构有2421家，广泛服务于房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理等经济活动中。

二、房地产评估风险体系

房地产估价风险体系由政府面临的房地产估价风险、机构和人员面临的房地产估价风险以及经济活动主体面临的房地产估价风险组成。

（一）政府面临的房地产评估风险

经济稳定是政府的目标之一，经济稳定包括经济发展、无通货膨胀。政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础之一，金融动荡往往会爆发深重的社会灾难，给社会经济带来动荡和不安。这里主要是房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，过高估值的长期或大量的金融抵押贷款，会给金融机构在未来带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。金融一旦发生动荡，整个经济体系不可避免会产生动荡，影响经济稳定。诸如20世纪80年代的日本“泡沫经济”，1997年泰国开始的东南亚“金融危机”，2008年席卷全球的金融危机，无一例外不与房地产价值估计过高有着一定的关系。

（二）评估机构和评估人员面临的风险

估价机构和估价人员是估价风险的直接承担者，估价机构和估价人员面临的风险主要表现在以下几个方面：

1、委托风险

房地产评估中，标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等对价值影响很大，如果这些情况委托方明知却故意隐瞒，就会严重影响评估结果，受托方也要因此承担风险。如现在房屋产权不完整的情况很多，有的只有房产证没有土地证，有的是小产权房，有的是房改房，还有的设有抵押、出租等他项权利，评估这些权利状况不同的房产，价格差别很大，所以估价师在对房屋情况调查时，首先就要摸清房屋的权益状况。

委托方提供资料失实，而估价师又疏于检查或核实其资料的准确性，会给估价师和估价机构带来一定的风险。估价师在同委托方签定《估价委托合同》时，应首先要求委托方提供相应的资料，仔细核实资料，并明确要求委托方对提供资料的真实性、合法性做出承诺，如果做不到这一点，就会形成潜在风险。

2、技术风险

实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。在具体估价过程中估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。而且对评估方法的使用要灵活运用，不能简单的生搬硬套，估价人员能否将估价方法灵活而又准确地运用到估价工作中去，将直接决定估价质量的好坏。

（1）选取估价方法不合理的风险

房地产评估的几种方法都有适用条件，如果在评估时选取方法不适当，评估结果就会有偏差。如对于公共事业性房地产评估采用市场比较法，本来这种房产的市场交易就少，即使有交易实例也受个别因素影响较大，没有代表性，作为可比实例评估待估土地价格显然不合适。

（2）选取参数不当的风险

房地产评估中要用到很多参数，如在收益还原法中，有纯收益、还原利率、收益年限等，尤其是还原利率，选取不当，就会失之毫厘，谬以千里；假设开发法中，要先测算开发完成后的房地产价值，如果对房地产市场不了解，这一价值估算不准确，就会影响整个估价结果；成本法中的建筑费随着建材市场的变化，在不同的时期差别也很大，近两年主要建筑材料钢材、水泥的价格都有大幅上涨，不了解市场，还照搬原来的数据就会低估标的物的价值。

此外，估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。再者就是估价人员素质水平低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠，通过估价师考试缺乏实际估价经验，估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产价格的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。

3、政策风险

政策法规风险主要是由于估价未能全面掌握、透彻理解国家和地方的有关政策法规或运用不合理所引起的估价失误而带来的风险。当然，这种风险也可能是由于政策法规发生变化而估价机构和估价师未能及时熟悉掌握所造成的。目前我国正处于经济体制变革时期，有关政策规定变动频率比较大，而且各地方也会根据本地的特殊情况出台相应的规定。如果不能保持信息渠道通畅，随时掌握政策法规的最新变化和地方上的—些特殊规定，就会造成政策法规风险。

目前房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另外一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

（三）经济活动主体面临的房地产估价风险

经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方，比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益；在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。

抵押人为了获得更多的抵押贷款，要求所委托的估价机构对抵押房地产的价值进行高估，在转嫁给估价机构风险的同时，客观上加大了抵押物的违约处分风险，同时也对金融安全构成了严重的威胁。例如，在抵押贷款估价中，抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下，金融机构的贷款无法足额收回，产生呆账坏账。如果银行的呆账坏账过多，会使银行经营困难，严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下，会造成银行破产，进而出现金融动荡。这是银行、居民乃至政府均不愿意看到的。又如，在房地产买卖课税估价中，如果房地产价值估价较低，明显偏离市场价值，将导致政府财政税收流失，使那部分利益流人少数人的口袋里，最终损失的是整个社会的利益。

三、房地产评估风险防范和转移

对于房地产估价风险管理的措施包括风险识别、分析、防范、处理等内容。在这些内容中，防范应该是一种主要措施。根据长期的估价实践和理论研究，可以从以下几方面防范来自估价机构和人员带来的风险：

（一）规范房地产评估师和评估机构的资质管理和日常跟踪管理

目前，我国推行房地产估价师资格认证制度，即通过考试取得资格，而后注册，开始执业。而单一实行注册登记制度并不能全面加强并规范对房地产估价师跟踪管理。笔者认为应建立房地产估价师等级制度，根据工作年限、实践能力和业绩报告评定普通房地产估价师和资深房地产估价师，这就有助于估价人员不断学习和进取，提高自身素质和水平。对于估价机构管理，建议将以机构管理为核心的房地产估价管理延伸为以估价师管理为核心的房地产估价管理体系。激励估价师不断提高自身素质，开展行业有序竞争，这对于降低来自估价机构给估价师带来的经济利益风险具有积极的意义。

（二）建立和完善估价机构质量保证体系

建立和完善估价机构质量保证体系就是在估价机构内部为减少机构面临的风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式。也就是从获取估价任务开始，一直到项目完成向用户提供估价报告的全过程中，所采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，以此来保证估价的真实、可靠、科学、公正。这就要求建立完善的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到互职责分明，利益明确，从而保证估价机构内部风险最低化。

（三）建立房地产估价师职业保险制度

建立房地产估价师职业保险制度也是一种转移估价风险选择。目前许多地方建立的医师职业保险制度、律师职业保险制度和注册会计师职业保险制度，这些制度的实践为建立房地产估价师职业保险制度提供了参考。我国大陆目前注册的一级房地产估价师已经达到15304人，房地产估价行业从业人员超过25万人。这样庞大的队伍，依据保险的大数原则，对于保险公司来说，应该是一个具有极大潜力的发展市场。建立房地产估价风险保险制度，对于估价师来说是具有督促作用的。如果某个估价师经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险，那么这些估价师就会失去估价市场，丢掉生存的空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质水平，提高整个行业的水平和形象。若能建立，对提高估价人员素质是具有一定督促作用的。

参考文献：

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