期房交易应引入第三方机构

有人认为期房交易是有利于开发商的措施，那取消期房就一定不利于开发商，所以套用毛主席的话，“凡是敌人拥护的，就是我们反对的；凡是敌人反对的，就是我们拥护的”。而为开发商说话，那就一定是和购房者作对。

但是购房者和开发商在玩的，真的是零和游戏吗？

经济学的基本原理之一就是自愿交易一定会使双方获利，否则交易就不会发生。比如在自由市场买菜，你愿意以这个价钱买，是说明这笔钱的其他效用比能买到的菜的效用低，而菜贩子愿意卖给你，是说明这笔钱对他的效用比卖给你的菜对他的效用低。只要边际效用递减的原理成立，交易过后你和菜贩子就都没有吃亏。

当然，如果是垄断市场，而商品又是必需品，那有可能消费者就不得不付出更高的价格，而获益的则是垄断者。中国几千年来的盐铁专卖，以及后来的烟草、酒类专卖就是这类例子。中国目前的高房价，和政府对土地的垄断也不无关系。这个题目太大，暂且按下不提，我们先讨论在技术上有什么样的措施可以减少纠纷，进而降低交易成本。

前文中所讨论的期房交易，对购房者来说存在两方面的风险：一方面是房价下跌带来的市场风险，一方面是开发商最后不能按期、或按合同质量交房的风险。在目前的交易条件下，购房者和开发商的风险明显不对称，所以我在前文中所讨论的，主要是在不改变期房交易的前提下，如何重新设立风险分担的条款，可以使得双方的分担相对公平。引入具有简单期权性质的订金制度，可以有效地缓解市场风险。而设立第三方交割及房屋检查制度，则可以很大程度上避免因交房质量不符合合同的纠纷。

中国目前的期房交易，往往是由购房者和开发商直接交易，在交易结束之后，购房资金直接进入开发商的户头，因此对开发商的行为没有有效的约束。如果资金不是进入开发商的户头，而是进入第三方交割公司（Settlement Company），并且只有在交房的时候得到购房者的认可，资金才可以转入开发商户头，那么这样就会给开发商提供足够的激励来按时、保质交房。

同时，为了避免由于购房者借用质量作为理由，实际上却是因为其他原因反悔（比如市场价格下降）而不愿意认可，房屋检查（Home Inspection）制度就至关重要了。这同样是由第三方机构提供，如果房屋检查员认为最后交割的房屋基本上是满足合同条件的，那么购房者就不能以此作为原因退房。

当然，购房者最担心的就是交割公司、房屋检查公司都和开发商沆瀣一气，来坑害自己。为了避免这种情况的发生，一般应该由购房者，或者贷款银行来选择这类第三方机构，因为如果他们总是和开发商一个鼻孔出气，那么也无法赢得好口碑，最终会被有效的市场淘汰。

以上所谈的，都是如何在不改变期房交易性质的前提下，修改某些交易的条件，从而使得开发商和购房者都能得到有效的制约，最终达到双赢的目的。市场就如同社会，如果一旦某个环节出了问题，不问青红皂白就一律禁止、取消，无疑是家长式管理方式的体现。真正高明的公共政策，不是一味的堵，而是做有针对性的调节，使市场更加有效地运行。

可以看到，引入第三方机构，可能会使得名义上的交易成本上升。但是各方的有效制约和相互平衡，最后往往是潜在的交易成本大大减低。如同现代民主制度一样，如果光看到选举所耗费的大量金钱和人力投入，而看不到所避免的社会动荡的巨大成本，那无疑是“一叶障目，不见泰山”。