中国未来房价趋势探讨

公海涛

近期，随着央行降息、首套房贷利率打折等多重利好的发布，深圳、南京、上海、杭州等几个具有楼市风向标意义的城市购房热情持续升温，“千人购房”盛况重现，多个楼盘一开盘即售罄。2012年6月10日，位于深圳龙华的水榭春天项目第五期开盘，推出千余套住宅单位。开盘现场十分火爆，当天在售楼处进行登记的共有1300多批客户，再现了千人排队购房的盛况。火爆购房的场面同样出现在南京。6月10日，碧桂园南京凤凰城项目的700套房源开盘当天甚至引来1.1万人次看房，现场两度紧急加推200多套新房源。

2011年下半年以来，已经有近40个城市出台了不同角度的楼市扶持政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠及购房补贴等；还有贷款政策出现变化及三年来央行的首次降息。广大老百姓此时迷茫了，是不是到了该出手买房的时候了？

首先，房价还会出现前几年那样的疯涨吗？先看看中央的态度：“放松对购房者的资格审查”的成都新政、“居住证满三年可买二套房”的上海新政和称放松限价令仅为试行的中山新政均被叫停。佛山、芜湖等地的新政出台后，遭到外界对于其地方政府“托市痕迹明显”等质疑。在上级政府干预下，两地新政被迅即叫停。其中，佛山新政从出台到被叫停尚不到12小时，被讽为“史上最短命新政”。6月份以来，中央多个部委五次重申坚持房地产调控不动摇，个人房贷政策不变。6月6日，住建部新闻发言人敦促有关城市“执行好限购措施”。同时，该发言人还称，住建部对地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。19日，住建部发言人再次表示，继续严格执行好差别化住房信贷政策。据悉，2012年以来，住建部已三次重申“坚持房地产调控不动摇”。同月，发改委、央行、银监会接连驳斥了市场上关于地产松绑、房贷放宽和个人住房抵押贷款风险权重下调的报道。中央政府已经认识到决不能再让房价疯涨产生更大的泡沫。因为房地产作为最大宗的投资品种在货币化后，有了数倍的溢价，使得金融杠杆大幅加长。事实上，加上期房、开发贷、个贷等，房地产金融杠杆绝不止区区的9倍。如果我们放松房地产调控，加长金融杠杆，让房地产作为银行最重要的抵押品，在基础货币发行量内生性下降的背景下，房地产泡沫会加速崩溃，最终拖累整个金融业与实体经济。以房地产泡沫拉动经济是饮鸩止渴。

那么，房价会出现大幅下跌吗？国家统计局在国新办举行2012年年度经济形势季度发布会的第一场发布会时，国家统计局新闻发言人盛来运表示，一季度国内生产总值（GDP）107995亿元，同比增长8.1%。各方预测二季度的GDP破8已基本无悬念。众所周知，拉动GDP要靠投资、出口、消费三驾马车。据统计中国地方债务余额约为4万亿人民币，什么意思，最直接的解释就是地方政府钱不够用了。可是就在此时，中国的经济正面临着一种巨大的威胁：在出口、投资、消费三种元素的布局中，近乎是一盘死棋！由希腊债务危机引发的全球性经济危机还没有延缓的迹象，仍然十分猖獗，已扩散到欧洲其他国家，同时人民币升值导致出口步履维艰；投资政府没有钱；消费长期低迷，三驾马车几乎全部停滞！面对这一死棋，还要保证GOP的稳定增长，一句话，地方政府必须要手里有钱，先把投资盘活，这是地方政府解决问题的基本思路。只有继续卖地才能有钱投资，但由于房地产市场的低迷，土地成交少、价格低，因此地方政府不希望楼市再低迷下去，所以住建部连续重申调控政策不动摇，但各地房地产政策仍频频进行微调。中国房地产及其相关产业是中国GDP的主干，这已经是大家不愿意承认的事实，华远集团董事长任志强语出惊人：“房地产打下去，GDP就掉下去了，GDP掉下去，温总理比我们开发商还急。”

另外，中国迅速扩张的城市化建设和日益增长的农村人口城市化，使得用于居民建房的土地面积在急剧减少。中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进城问题，他们对于住房有着强大的需求；此外，土地资源的稀缺性，目前国土的可耕种面积约占国土面积的17%，但实际的农田只剩了18亿亩多一点，其中约13～15亿亩用于粮食的生产，其余用于经济作物等。但从土地利用的变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关系并不大，而最大量的则是退耕还林的生态保护。而全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5%，而商品住宅用地就更少得惊人了。没有房地产支撑的中国经济太虚，稍有不慎，房价大幅下滑触发的雪崩效应足以摧毁中国整体经济的堤防，导致改革开放几十年的成果一夜之间付之东流。这在现阶段谁都不干，谁都不敢干！

所以，中国现在房地产市场上下两难，在狭窄的区间内震荡求稳。房价不会出现大幅增长，也不会出现大幅下跌。当然这个前提是中国的经济不会出现崩溃，国家能够控制住局面。6月22日，北京大学国家发展研究院名誉院长，世界银行前高级副行长、首席经济学家林毅夫在北大称中国经济仍有条件维持20年或更长时间的8%的高速增长。笔者没有那么乐观，但十年的发展还是可期的。