基于理论价格法的广东省茂名市房地产泡沫研究

黎会

摘要：运用理论价格法从定量分析的角度对广东省茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究。研究结果表明：茂名市房地产市场2008年基本无泡沫；2009—2011年这三年茂名市房地产市场存在泡沫，尤以2009年最为严重；2010年房地产市场过热；2011年泡沫程度有明显的上升的趋势。

关键词：理论价格法；理论房价；实际房价；房地产泡沫

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）15-0137-03

近几年来，广东省茂名市房地产市场发展迅速，住宅房价不断攀升。在房地产业已经成为茂名市经济发展举足轻重的支柱产业情况下，房地产业的健康发展关乎茂名市整个社会经济的平稳发展。因此，对茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究具有理论和现实的重要意义。有鉴于此，本文运用“理论价格法”首先计算出茂名市房地产2008—2011年每年的理论房价，再与房地产的现实房价相比较，科学地实证测度茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫达到的程度。试图为茂名市政府监督部门在对房地产业经济运行过程中的有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体经济运行态势和局部特征变化的准确判断，以对其今后走势作出正确的预期与评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的持续良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件的发生。

一、房地产泡沫的定义

究竟什么是泡沫，如何看待和理解泡沫？国际上对泡沫的定义至今没有一个统一的表述，但最普遍的一种说法是：某种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，使人们形成远期价格将继续上升的预期，从而吸引新的买主。这些买主中，大多属于只想通过买卖牟取利润，而对资产本身的使用价值不感兴趣的投机者。但是，资产价格上升通常伴随着预期的反向变化并带来价格的暴跌，最终导致资产泡沫的破灭。房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值和适当的投资价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。通常表现为在经济繁荣期，房价飞涨成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭 [1]。

房地产作为泡沫的载体，通常具有稀缺性、不可移动性和唯一性等特点，而且不太容易在短期内达到市场的供需平衡。因此，很容易成为投机者进行投机的对象。由此，房地产成了最为常见的一种泡沫载体，房地产泡沫也成为了我们经常会遭遇的一种泡沫。

二、理论价格法

一个广泛的对房地产泡沫定义的经济学解释是房地产实际价格对其理论价值的偏离。毫无疑问，求出一项房地产的理论价格，再与其现实价格相比较，即可知道其实际价格中是否蕴涵泡沫。理论价格法就是通过建立数学模型来推算出房地产理论价格，然后同市场实际价格相比较来衡量房地产市场是否存在泡沫以及有多大程度泡沫的一种方法。根据推算房地产理论价格的思路不同，又可以分为两类：一类是基于收益还原价值角度来找出价格泡沫，很多日本学者就是根据这一理论衡量了日本房地产泡沫，如日本学者野口悠纪雄和中尾宏。第二类是从市场供需因素的角度出发，通过用影响市场供需的变量，如房价、建筑成本、税后抵押贷款利率、就业人口、人均可支配收入等这些变量来建立数学模型，利用模型来求出市场均衡时的住宅价格的理论值或者求出理论房价变动率，再和实际价格或实际价格变动率比较之后，便可以得出泡沫程度的结果，应用这类方法以西方学者居多。本文将采用第二类方法对茂名市房地产市场泡沫进行研究。

房地产泡沫程度可以采用泡沫度系数来衡量，泡沫度系数可以用以下公式进行计算[2]：

泡沫度系数B=

当泡沫度系数B＞1时，说明房地产市场中存在着泡沫成分；当泡沫度系数B≤1时，说明房地产市场无泡沫，房地产市场发展滞后于经济的发展。

上述公式中的实际价格从历年统计资料可以很容易获得。理论房价的计算公式为：理论房价=上年房价×（1+理论房价增长率B0），而理论房价增长率B0可以用相关因素的变动率乘以各自的系数来表示，其计算公式如下：

理论房价增长率B 0 =c1d1+c2d2+c3d3+…+cidi

其中，d为相应因素的变动率，具体可以包括GDP、失业率、抵押贷款利率、CPI、房价、人均可支配收入等的变动率。由于研究时间和研究深度等各方面的原因，本文拟选取抵押贷款利率的变动率、居民消费物价指数的变动率和人均可支配收入的变动率来计算理论房价的增长率，分别表示为d1、d2、d3，于是理论房价增长率的公式可表示为：B 0 =

c1d1+c2d2+c3d3。

在将上述模型应用到对茂名市房地产市场的泡沫测度之前，还有一个重要的问题需要解决，那就是计算出模型中的系数c1、c2、c3。

由于美国的房地产市场起步较早，发展也比较完善，与国内的房地产市场相比更加理性和规范，因此，可以用美国房地产市场发展稳定时期的相关数据来计算模型中的系数。本文借用美国房地产1996—2002年（次贷危机出现在2007年）的相关数据计算模型中的系数c1、c2、c3。假设在1996—2002年间美国房地产市场不存在泡沫，那么其理论房价就等于实际房价，实际房价的增长率就等于理论房价的增长率。

根据表1选取1999—2001年的数据计算出相关因素的变动率（如表2所示）：

把表2的相应数据代入理论房价增长率公式B 0 =c1d1+

c2d2+c3d3，组成一个线性方程组如下：

5.89=-2.56 c1+2.29 c2+4.23 c3

3.23=-9.21 c1+1.56 c2+5.14 c3

7.53=7.25 c1+2.21 c2+4.88 c3

解此方程组计算得到：c1=0.1717，c2=2.3553，c3=0.2213，则理论房价增长率的公式为：

B0 =0.1717d1+2.3553d2+0.2213d3

理论价格法能较为准确测算出泡沫的程度大小，但理论价格法仍然有其弱点。其主要弱点是选进数学模型的因素具有主观性。由于每一个学者都有自己对影响房地产价格因素重要性的理解，并对它们影响房价的方式有不同的看法，导致不同的学者选进数学模型的因素会各有不同，这体现在理论房价增长率公式中就是公式的结构多变，而且至今仍然没有统一。因此，用不同“因素”测算出的泡沫结果可能会不同。

三、茂名市房地产泡沫系数的计算

从中国人民银行和茂名市房产管理局官方网站及茂名统计信息网得到2007—2011年茂名市房地产相关因素的数据（如表3所示）。

由于买房具有一次性支出数额较大的特点，因此能一次性付清的人毕竟是少数，而且大多数家庭在短期内都无法偿还贷款，于是绝大多数购房者都采取了首付+贷款购买，然后分期还款的方式，并且贷款期限一般为五年或五年以上。我国目前个人住房贷款业务主要有两种，即个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。作者认为，个人住房商业性贷款能更好地体现房地产行业的市场化状况。因此，表3中的抵押贷款年利率采用的是对中国人民银行官方网站上公布的金融机构五年以上人民币贷款基准利率进行算术平均计算而得来。

其中，茂名统计信息网没有公布2011年的城镇居民人均可支配收入，其值通过如下思路进行预估：首先，分别计算出前四年的城镇居民人均可支配收入的增长率；然后取其平均值作为2011年的城镇居民人均可支配收入的增长率；最后，计算出2011年的城镇居民人均可支配收入。同理预估2011年的CPI指数。

根据上页表3的数据可以计算出与模型相关的因素的变动率（如表4所示）。

把表4的数据代入理论房价增长率公式并计算出茂名市理论房价增长率，并把计算出的结果再代入理论房价公式就可以计算出茂名市2008—2011年每一年的理论房价，进而计算出茂名市房地产市场2008—2011年每一年的泡沫度系数。

从表5的计算结果可以看出，2008年的泡沫度系数小于1，说明这一年茂名市房地产市场基本无泡沫；2009—2011年的泡沫度系数大于1，说明这三年茂名市房地产市场存在泡沫，尤以2009年最为严重；2010年的泡沫度系数为1.03，与1非常接近，说明茂名市房地产市场这一年的实际价格和理论价格基本相等，泡沫程度非常的小，出现了轻微泡沫，这些轻微的泡沫情况也可以称为房地产过热；而2011年泡沫度系数却越来越高于1，说明泡沫程度越来越严重，且有明显的上升趋势。

四、结论

运用理论价格法首先计算出广东省茂名市房地产市场2008—2011年每年的理论房价，再将实际房价与理论房价相比较，从定量分析的角度对茂名市房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的程度进行研究。研究结果表明：茂名市房地产市场2008年基本无泡沫；2009—2011年这三年茂名市房地产市场存在泡沫，尤以2009年最为严重；2010年房地产市场过热；2011年泡沫程度有明显的上升的趋势。因此，如果不对这种趋势进行有效控制的话，则茂名市房地产市场将有出现严重泡沫的可能。

参考文献：

[1]葛冬铭.上海房地产泡沫预测及风险防范问题研究[D].上海：上海社会科学院，2008.

[2]袁金剑.西安市房地产泡沫研究[D].西安：西安建筑科技大学，2011.

[3]徐青.苏州市房地产泡沫测度及预警研究[D].苏州：苏州大学，2008.

[4]中国人民银行.金融机构人民币贷款基准利率[EB/OL].http：//www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/631/2011/2011040616530

8868396674/20110406165308868396674_.html，2011-04-06.

[5]茂名市1950—2010年统计资料[EB/OL].茂名统计信息网，http：//tjj.maoming.gov.cn/tjj_old/60nian/60nian.htm，2012-03-22.

[6]茂名市房产管理局.市区新建商品房交易信息[EB/OL].http：//61.146.235.49：8080/FQTJ_more.asp，2012-03-22.

The Research of the Real Estate Bubble in Maoming，Guangdong Base on Theoretical Price Method

LI Hui

（College of Science，Guangdong University of Petrochemical Technology，Maoming 525000，China）

Abstract：This paper uses theoretical price method to research if there is existence of the real estate market bubble and how large is the real estate bubble in Maoming，Guangdong Province from the angle of quantitative analysis. The result shows that：there is basically no bubble in 2008；There is bubble from 2009 to 2011 year，it is the most serious in 2009； Its overheated in 2010； In 2011，the extent of the bubble has obvious upward trend.

Key words：theoretical price method；theoretical price of the real estate；actual price of the real estate；the real estate bubble

[责任编辑 陈凤雪]