“以房养老”困在哪里

王红茹

近日，民政部表示，鼓励各地探索“以房养老”等养老新模式。继两会后，“以房养老”再度引起关注。

作为“以房养老”这一模式的首创者和推动者，中国房地产开发集团（下称“中房集团”）理事长孟晓苏至今心存遗憾。

“以房养老”9年前首次提出

2003年3月25日，对时任中房集团总裁的孟晓苏来说，却有着不平凡的意义。这一天，他呈递给温家宝总理的一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。

“住房反向抵押贷款”，又称倒按揭，是西方发达国家专为“以房养老”设计的险种。

孟晓苏在建议中详细阐述了设立“反向抵押贷款”保险项目的好处：一旦设立，将使拥有私人房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务。

这一设想与孟晓苏当时的工作变动有关。1992年，孟晓苏调至中房集团工作。1998年，组织上打算调他到一家大型国有保险公司当总经理。“在中房干了6年多，如果调我走，我拿什么东西去呢？”孟晓苏说，这家保险公司当时利差损失得厉害，急需通过投资来转换结构，于是自己就拿出了“以房养老”的方案。之后，调动虽未成行，却促成了孟晓苏“以房养老”理论框架的形成。

我国自2000年起就已进入老龄化社会。2000年我国60岁以上老年人口已达到1.3亿，占总人口比例为10.26%；65岁以上人口超过9400万，占总人口的7%以上。再加上当时老年人每月可以支配的收入仅有一两千元，生活拮据。而老人们价值几十万、上百万的自有房产，在当时的制度、规定下，大多不可能先行出售或出租赢利，只能留待身后传诸子女，而子女往往有自己的房屋，发愁的是如何赡养父母。

经过多年潜心研究，同时结合英法等欧洲国家已经成熟的“抵押房产、领取年金”的寿险服务，孟晓苏认定，“以房养老”这一舶来品，能够解决我国的老龄化问题。“这种产品多好啊，有利于构建和谐社会，而且还可以使老人活得很有尊严。”孟晓苏说。

9倍于保险业总资产的老人房产

据孟晓苏介绍，当时保监会对温总理的批文反应迅捷。2003年8月，保监会向国务院呈上《关于开办“反向抵押贷款”有关问题的报告》，报告肯定了在我国引入“反向抵押贷款”具有重要意义，同时提出，还需研究三个关键环节：一是房产价值的评估；二是投保人预期平均寿命的确定；三是财产权的处分问题。报告强调，将在调研后起草试点方案，并进行论证，再报国务院批准实施。

在孟晓苏看来，保监会当时的态度还是积极的，但此后却没了音信。

孟晓苏2006年创办幸福人寿保险股份有限公司（下称“幸福人寿”）并担任董事长，目的之一就是试水“以房养老”。但直到目前，幸福人寿的主要保险业务中，仍然看不到“以房养老”的身影。

“保监会对这个产品的态度一直是犹豫的，没说不做，但是也没让保险公司做。这种产品对保险公司多好啊，保险业现在总资产才5.6万亿，中国现在的房产总规模是200亿平方米，每平方米的价值按5000元计算，整体房产总价值在100万亿左右，100万亿有一半或者一半以上握在老人手里，这样的房产价值有50万亿。50万亿是目前保险业总资产的9倍左右。为什么不做呢？”孟晓苏说。

倒按揭是最大障碍？

保监会人身保险监管部是具体负责“以房养老”业务的部门。1月16日，保监会人身保险监管部丁昶处长在接受《中国经济周刊》采访时直言：“我们在2000年就研究了‘以房养老，并且了解了很多情况，当时感觉这个事情有利弊两个方面。利的方面，对我国解决养老问题显然是一个非常有效的途径；同时对保险公司也不错，是一个长期的现金流出。但是，从产品层面考虑，感觉风险也是蛮大的。”

丁昶向记者详细列举了四大风险点：首先，老人去世后房屋反购问题。其次是中国的房屋70年使用权问题。第三是房屋质量问题。第四，做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。“即使在这样的情况下，其实这个事情还是可以做，只是说把范围限定得窄一些，把贷款金额弄得小一点，把人群再控制得窄一点。但是，我们面临的最大政策问题到现在都没有解决。”丁昶说，最大政策问题就是，反向抵押贷款本质上是一个反向的按揭贷款，而保险业不允许做按揭贷款。

“当时我们找了中国人民银行，人民银行说这实际上是一个贷款业务。而贷款，保险公司不可以做。假如国家能给我们一个政策，说允许保险业做这种形式的按揭贷款，前面说的风险因素都考虑到，我们还是可以做的。现在，事情就卡在这个政策上了。”丁昶说。

在国外，保险公司可以做按揭贷款，而在我国却是禁止的。针对保监会提出的按揭贷款政策问题，孟晓苏并不认同，“‘以房养老产品是反向抵押贷款，不是银行业的抵押贷款（按揭贷款）。这个产品的英文名字是CollateralizedAnnuity，叫做抵押的年金——抵押房产，领取年金，就是一种保险产品。只要保监会批了就能做，跟按揭贷款是两码事。”

孟晓苏表示，对于“以房养老”问题，保监会没有接触过这种产品，有一些顾虑也很正常。“他们更多的是担心保险业本身遭受风险，也是担心保户的资金遭受风险。”

可先从无子女老人做起

现实生活中，老人给子孙留遗产的传统观念等国情，让“以房养老”实施起来难度加大，孟晓苏对此深表理解，他同时建议，“如果目前‘以房养老在有子女的家庭推广存在障碍，可以先从无子女、有房产的老人开始推广。”

前不久，中国老龄协会发布了一组数据：中国老年人的数量已经从原来的1.78亿增长到了现在的1.85亿。而中国有10%的无子女、有房产老人。按照这个数据计算，中国有将近1850万左右的老人属于无子女、有房产的情况。

日前有媒体报道，今年7月起，台湾地区将在100户无子女、有房产老人中做“以房养老”试点，试行以房养老制度。首轮试点选定台北市、新北市、高雄市三地，对象是65岁以上拥有不动产、无继承人，但因拥有房产未能符合低收入户资格的单身老人。初步方案规定，65岁老人最高可贷房屋净值的五成、70到74岁老人可贷五成五、75岁老人可贷到六成。若老人去世，银行为取回贷款，房屋将会拍卖，拍卖扣除贷款后，余额则纳入专属基金，作为未来推动“以房养老”的财源。

孟晓苏VS保监会

“以房养老”有四大风险？

反购或让保险公司亏损？

保监会：老人去世后，子女要反购房屋。如果反购的价格比房子当初抵押的价格低很多，反购肯定没问题。但如果老人活的时间很长，保险公司要不停地给他钱，成本增加，导致反购的价钱很高，子女就可能不反购了。这样，亏损就要保险公司来承担。这就意味着，对保险公司而言，盈利是有上限的，但亏损是无上限的。

孟晓苏：老人去世后，保险公司把房屋收回进行处理，这很正常。子女要是购买，这种处理国外有现成的方式，可以去学习，不要去做假设。其实，房屋并不一定要子女购买，这么多年搞反向抵押贷款的国家，没有发生房屋子女不购买、就无人购买的现象。反购只是个案的个别现象，任何国家都没有将反购作为第一选择，毕竟子女购买不是主要形式。

70年产权是政策风险？

保监会：“以房养老”往往时间很长，老人的房子如果已经住了二三十年，离70年使用权就很近了，就存在很多麻烦事。这个房子如果仅仅是老人住，就算70年使用权到期都没问题，但是作为一个商业机构，如果拿了大量这样的房子，就可能面临政策风险。

虽然《物权法》规定70年产权到了不花钱就可以续，但这个政策对个人和商业机构拿房子是两个概念。

个人的房子，说白了，就算没有法律的规定，政府也没办法，比如说一个老人住在那里，70年使用权满了之后，让老人再交笔钱是很难的，法律对自然人还是比较宽容的；但是商业企业如果握有大量这样的房屋，政策风险是很大的。个人和企业是有很大差别的，企业会考虑70年使用权问题。

孟晓苏：这里有两点需要说明：第一，房屋产权是永久的，只是土地使用权是70年。保监会把概念理解错了。《物权法》对住宅建设用地使用期期满后有四个字“自动续期”，70年土地使用权到期以后，自动续期70年，140年到期之后再自动续期70年。只要《物权法》不被修改，永远都有效。第二，法律面前人人平等。法律上没有写明对某些人自动续期，对某些人就不自动续期，“自动续期”政策对个人和企业都是一样的，不存在厚此薄彼的情况。

保监会提出的设定是不对的，担心也毫无道理。

房屋质量是个麻烦？

保监会：我国的房屋跟国外不一样。国外反向抵押贷款为什么做的很多？大量的不是公寓做“以房养老”，而是独幢的房子。公寓做“以房养老”也是很少的。但是我国的公寓自己住了四五十年，然后保险公司再接手弄个几十年，过了好多年，房屋质量的可靠程度就不够。这是一个很大的区别点。另外，公寓有很多麻烦事，比如公共部门的维修、电梯、房屋的折旧等，这个时候，如果一个保险公司握有大量的这样的房子，就很麻烦。

孟晓苏：我的观点是房子越破越好。如果房子被拆迁就太好了，保险公司能赶上拆迁就乐死了，因为一旦拆迁就全货币化了。保险公司不就是因为老人拿不出现钱来，才“以房养老”的？如果假定房屋拆迁，就出现两种可能：第一，房子就变成现金保险了，也就变成了一种正常的养老产品了，这是所有保险公司最欢迎的，而且这个产品就没有任何障碍。第二，抵押贷款的情况下，保险公司的资产随着老人房子拆迁的货币化自然升值。现在的拆迁房都很贵。如果说看走眼了，非得弄个没有保障的，比如拿小产权做了反向抵押贷款，结果法律上得不到保护。哪个保险公司会这么做呢？所以一定是找那个最安全的房产。而这种最安全的房产就包括在市中心准备拆迁的房子。

房地产市场必须活跃？

保监会：做反向抵押贷款必须在房地产市场活跃的情况下。这个很重要。中国三四线城市往往不具备这个条件，所以要做以房养老，可能只有在一二线城市考虑。

一二线城市中，保险公司对公寓“以房养老”有很多顾虑，也有很多的限制，其实它的市场空间没有想象得那么大。商业企业的目的是赚钱，但是作为一个负责任的商业企业，在承担社会责任的同时还要赚钱，不可能大量地亏损去做这个事情。

孟晓苏：房地产市场是否活跃的判断，不能从前十年的观点来看。

十年前确实是一线城市比较活跃，但现在随着中国整个城镇化进程在全国展开，中国的房地产市场从一线城市迅速向二三线城市蔓延，特别是国家鼓励农民进城，主要进入到中小城市，户籍政策的放开，使得二三线城市的房地产市场往往比一线城市活跃。

从房价涨幅来看，二三线城市的涨幅也比一线城市大，因为一线城市往往是政策打压的重点。尤其在最近一段时间政策的打压下，一线城市的房地产市场反而不大活跃。

这里需要强调的是，反向抵押贷款作为新事物如果要试点，还是应该先在一线城市试点。因为一线城市的房价比较高。这样每个月老人抵押以后所获得的起付金就比较高；再者，这些一线城市老人的文化程度一般比较高。一般反向抵押贷款要选择一些文化程度高的地方，这些人容易接受这一新事物。