离婚案中一方婚前购买按揭房屋的处置

李继业

【摘要】我国现行立法对一方婚前购买的按揭房的权属缺乏明确具体的规定，导致在司法实践中同案异判的现象，婚姻法司法解释（三）征求意见稿十一条弥补了这一立法的缺陷，对其权属作出了明确的规定。但是对增值部分补偿办法的计算，还存在用语模糊及计算方法不科学之处。

【关键词】按揭房屋增值首付款利益补偿

近些年来，随着离婚率的逐年攀升，房价的不断飙升，房屋价值在夫妻共同财产中的比重之大和增值潜力使其成为矛盾的焦点，而我国现有的婚姻法及相关的司法解释未就一方婚前购买的按揭房的归属作出明确规定。2010年11月17日最高人民法院公布的婚姻法司法解释（三）征求意见稿第十一条（以下简称十一条）规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。上述规定解决了长期以来法律界对一方婚前购买按揭房的困惑，统一了法律适用。

一方婚前购买的按揭房的概念

为了正确理解婚前一方购买按揭房的内涵，有必要把握两个时间点的界定： “婚前”的界定，我国婚姻法对婚姻实行登记制，因此，婚前、婚后是以结婚登记作为划分的时间点；“购买”的界定，鉴于房屋的购买以及产权证书的办理是一个漫长的过程，尤其是按揭房，涉及支付首付款、取得产权证书以及还贷三个环节。因此，笔者认为购买应以签订购房合同之日作为购买的时间点。

一方婚前购买的按揭房的几种情形及权属

一方婚前购买的按揭房，根据登记的时间和登记的权利人不同，在实践中有以下几种表现形式：

一方在婚前购买了按揭房屋并取得了产权证书。鉴于购买行为发生在婚前，产权证书的取得发生在婚前，产权证书又登记在自己一人名下，依据婚姻法和物权法相关规定，均应认定为婚前个人财产。即使婚后双方共同还贷也不能改变房屋为婚前个人财产的性质，婚后共同还贷在分割财产时也仅仅是债权关系，不能混淆了物权关系和债权关系，此种情况下该房屋应属购买方一方所有，在实践中争议不大。

一方婚前购买了按揭房屋但是婚后取得产权证书，并且产权证书登记为购买人一人名下的。此种情形下房屋之权属认定，存在很大争议。主要有两种观点：一种观点认为，该房屋属于一方的婚前个人财产；另一种观点认为，属于夫妻共同财产，持这种观点的人普遍认为婚后取得产权证书即意味着婚后取得房屋所有权，既然为婚后取得当然应为夫妻共同财产。基于司法实践中存在的两种观点，使得法院针对同样情形的按揭房屋的权属认定，判决的结果却完全不同，这种同案异判的现象导致了法律界的争议和困惑。

笔者认为，仅以房产证取得的时间作为判断房屋为个人财产还是夫妻共同财产有失偏颇。首先，《物权法》十四条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。从物权的公示效力来看，既然房屋登记在一方名下，而房屋的购买行为又是以一方的名义完成的，理应属于一方所有。其次，立足现实情况，从签订房屋买卖合同到房屋权属登记存在较长的时间差，而不同的商品房登记时间又各不相同。购房人申请房屋权属登记时，登记的时间取决于登记机关的工作效率以及房地产开发商相关手续是否齐全。如果机械地以房产证的取得时间作为划分个人财产和夫妻共同财产的时间点，婚前取得房产证的为个人财产，婚后取得房产证的为夫妻共同财产，无异于把财产的性质简单地交给登记部门的效率、房地产开发商的手续是否齐全等外因去决定。这样“一刀切”的做法，有违立法目的和法律的公平正义。再者，正视房屋登记行为的性质。一方在婚前与房地产开发商签订购房合同时即取得了要求房地产开发商交付房屋及产权过户的权益。房产登记行为不能产生新的权利，只是对一方权益的确认。因此，剖析房产登记的形式和实质，一方婚前购买的房屋即使是婚后取得产权证书，只要登记为一方名下，即应认定为一方婚前个人财产，这才能体现形式和实质的统一。十一条将一方婚前购买婚后取得产权证书的按揭房屋界定为婚前个人财产，是符合法理的。虽然有人对十一条提出异议，认为中国很多地区的传统是由男方买房，而十一条使女方权益受到挤压。但是笔者认为，按揭房屋的金额由首付款、婚后共同还贷、离婚后一方还贷三部分构成。婚后共同还贷的，十一条规定按共同还贷占全部款项的比例进行补偿，这样双方基于共同还贷共享了房屋增值带来的收益，已然是对非购买方的利益保护。而首付款和离婚后一方还贷部分，根据权利义务的一致性，非购房方显然无权参与这部分款项所对应的房屋价值的分配。因此，十一条平等地保护了夫妻双方的权利，不存在女方权利受挤压的问题。

一方婚前购买房屋婚后登记于双方名下。这种情况下，虽然首付款系一方婚前支付，但购买方自愿将另一方登记在房产证上即视为购买方对另一方的赠予。因此，该房屋应属于夫妻共同财产。实践中，此种情况也无争议。

一方婚前购买的按揭房屋婚后增值部分的分割

房屋增值部分的定性。对于一方婚前购买的按揭房屋增值部分的定性，可以从民法的基本理论以及物权法上进行剖析。按照民法孳息随原物的理论，由原物产生的收益（孳息）应归属于原物。①房屋和其增值部分价值的关系即是原物和孳息的关系，增值部分的收益是房屋产生的，因而，房屋归谁所有，房屋的孳息——这里指增值部分的利益即归谁所有。鉴于笔者认为一方婚前购买的按揭房屋属于个人财产，因此，房屋增值部分的利益应当属于该方一方所有。笔者认为，对增值部分按照夫妻共同财产进行分割显然不妥。另外，《物权法》三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，根据物权法的原理，物的所有权人对自己的物产生的收益是享有所有权的，一方婚前购买按揭房屋既然界定为个人财产，其收益也应为个人财产。

增值部分的分割。虽然笔者认为婚前购买婚后增值部分应归属于所有人一方所有，但是鉴于婚后双方共同还贷，另一方为房屋还贷也作出了贡献，因此，对增值部分的利益双方应当平均分割，应按该利益的一半进行补偿。十一条第二款规定：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”，笔者认为，拥有产权的一方给对方以补偿是应当的，是符合法律的公平原则的，但是，该款规定存在几点需要完善的地方：首先，按“应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素”进行补偿的方法不科学，不能真实有效地反映共同还贷与婚后房屋增值部分利益之间的关系。研究对婚后增值部分进行补偿，绕开和回避婚后增值部分利益的确定是不应当的。而确定按揭房屋在婚后的增值利益应查清房屋三个时间点的价格：购房时合同价，结婚时市场价和离婚时市场价，婚后增值部分利益等于房屋结婚时市场价和离婚时市场价之差。十一条对结婚时房屋市场价只字未提，忽视了购房时到结婚时这一时段房屋的增值价值。因此，补偿时应将共同还贷部分与按揭房屋的婚后增值部分相联系，而不是房屋的市场价格。其次，“全部款项”这一概念不明晰，也应明确。实践中，按揭房屋涉及几个重要概念：购房合同价、贷款总额和应还款总额。十一条中“全部款项”是指购房合同价、贷款总额、应还款总额亦或是其他，无法确定。笔者认为，“全部款项”应是购房合同价与银行利息之和。最后，“合理”这一用语比较模糊，应当明确“合理”的具体标准。笔者认为，“合理”应为按照增值利益的一半进行补偿，这样才能充分保障另一方的合法利益，同时也尽可能减少法律用语的模糊性带来的弊端。

为了全面阐述笔者的建议和计算方法，试举例说明之：2006年7月王某购买商品房一套，合同价为70万元，首付20万。2007年10月王某和李某结婚，结婚时该房屋市场价为80万。婚后，夫妻双方共同偿还10万元银行贷款本金和5万元利息。2010年王某准备离婚，离婚时该房屋的市场价为110万。王某对李某如何进行补偿？首先，厘清该房屋婚后增值部分的利益，即110万-80万=30万元。第二，计算共同还贷部分对应的增值部分的利益。这里分为两部分计算，先计算共同还贷占全部款项的比例，注意根据上述，全部款项应为合同价与银行利息之和，即70万元+5万元=75万元，因此，共同还贷占购房总价的比例为15︰75，然后计算共同还贷对应的婚后增值部分的利益为15/75×30=6万。第三，按增值的一半补偿给对方，即应补偿对方3万元。同时加上共同还贷的部分的一半，也就是15万元的一半，即7.5万元，对方离婚时一共可获得房屋的分割款为10.5万元。

综上所述，笔者建议该条款应修改为：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑共同还贷部分占全部款项的比例及不动产婚后增值部分利益等因素，由不动产权利人对另一方进行一半补偿。全部款项为购房合同价与银行利息之和。不动产婚后增值部分利益为结婚时与离婚时该房屋的市场价格之差。”（作者单位：河北大学政法学院）

注释

①王利明：《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社，2002年，第385页。