减轻房地产业税收负担的对策建议

2012-04-29 12:25王晓静
时代金融 2012年21期
关键词:计税税负税率

【摘要】房地产行业如日中天的发展壮大,使得该行业成为国民经济的重要支柱行业之一,但该行业在市场投机行为以及各种不规范因素的影响下,容易产生经济泡沫,因此需要国家在发挥市场机制积极作用的前提下,利用相关的调控手段规范房地产市场,而税收政策是常见、直接和有效的调控方式之一。本人将在研究房地产整体发展趋势的前提下,对房地产企业税收负担不合理影响及其原因进行分析,并提出减轻房地产行业税收负担的对策建议。

【关键词】房地产业税收负担楼市调控

一、房地产业税收负担的不合理影响

房地产业税收政策造成的税收负担,其影响内容如下:

1.税收政策在发挥楼市调控积极作用的同时,也会导致房价的不合理上涨。因为房地产企业税收过重,会直接加大开发的成本,当开发商的利润水平被降低到一定程度,就会提高项目的销售价格,减少成本带来的压力,影响房价的良性走势。

2.税负引发的房价上涨高潮,遏制了房地产市场的发展,很多购房置业者选择了观望的态度,使得房地产二级市场和三级市场处于萧条状态,而原先房地产的投资客,将投资的目标转移出房地产市场,从宏观的经济角度分析,房地产的投资额在短时间内会出现急剧下跌迹象,从事房地产行业的人员也会开始就业于其他行业,产生人力资源外流现象。

3.人们对税收有种不自觉的抵抗情绪,在税收政策压制下,逃税、避税等违法行为屡见不鲜,再加上房地产行业本身运营模式的复杂性,致使税收征管难度比较大,给房地产开发商逃税和避税留下诸多漏洞。就目前税务机关税专项检查和违法案件查处的情况分析,房地产行业涉税案件的数量庞大,与其他税收案件相比,远远高于其他行业。

4.房地产企业的资产投入受到纳税影响,当追求利润最大化的目的无法实现时,将降低房地产企业开发的热情,制约房地产行业的健康发展。

二、科学设计房地产业税负的政策体系

(一)房地产行业税负的基本原则

房地产业税负基本原则的科学设计,是房地产税收改革的基本点,需要以房地产市场健康发展为出发点:

1.公平性原则,包括税收负担公平、经济公平和社会公平三方面内容,即通过建立平等的税收机制外部经济环境,要求具有相同纳税能力的人缴纳等额的税款,从而实现对社会成员收入的公平调节。从目前房地产税收机制形成的税负状况分析,税负的公平性需要实行内外资两套税制,并统一不同的经济行为,将保有环节税收的征收范围扩大化,另一方面,要对税率、起征点和税收优惠等进行合理设置,发挥收入公平的分配职能。

2.效率原则,在税收政策执行当中,将执行成本控制在最低状态,并换取最大的税收收益,收益包括税收收入,以及税收对产业资源配置的调节,以此促进房地产业结构的优化,间接促进社会经济效益的稳定增长。

3.财政收入原则,通过税收满足国家财政支出的部分需求,将房地产税制培养成地方的主要税种,并借鉴国内外先进经验,适当提高房地产税收在地方政府收入中的比重。

(二)国外房地产业税收模式的参考借鉴

房地产税收体系是世界各国税制体系中的重要组成部分,是各国政府财政收入的主要来源,各国在税收实践中沉淀很多成功的经验,某些先进的税收模式值得我国参考和借鉴:

1.美国税收模式:房地产取得的环节,是以遗产净额作为遗产税和赠与税的计税依据,设有30%的最低值和77%的最高值,在税法规定价值范围内的遗产和赠送物品是不征税的;土地和房屋保有税归入财产税的内容当中,以从价征收为原则,税收收入全部归政府所有;房地产流转环节需要征收交易、所得和收益等税收,是房地产所有权人获得增值收益而征收的税种。

2.英国税收模式:房地产取得的环节,由买卖双方协商印花税的税率,通常在1%~24%的税率中取值,而遗产税是以财产所有人的遗产总额为征收对象,与赠与税合并征收,但时限和税率都有可变性。保有环节分为住房财产税和营业房屋税两种,税率根据地方政府开支情况等确定,财政部门逐年核定或者变更计算依据。流转环节征收所得税和资本利得税,所得税是以经营利润、利息和投资收入等作为课收的对象,利得税是以土地买卖和房屋资产等利得作为课收对象。

(三)合理设置税种

根据上文的税负基本原则和国外房地产业税收模式的参考借鉴内容,笔者结合目前我国房地产业的税负现状,对房地产税收体系进行设计,以便合理设置税种:

1.房地产取得环节设置取得税,当国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋转让的时候,以出让土地、转让土地和转让房屋为征税对象,纳税人为土地、房屋权属的单位和个人,并根据土地、房屋取得方式的不同设定计税依据,譬如房屋遗赠,根据土地使用权和房屋的成交价设置计税依据,税率在3%~5%之间。

2.房地产保有环节设置房产税和土地税,前者是房屋产权的单位和个人,以房屋的评估价值为计税依据,就经营性和非经营性的房产为征收对象,根据经营性房产0.8%~1.2%的税率和非经营性房产0.1~0.3%的税率进行房产税的征收,后者土地使用权的单位和个人以申报低价为计税依据,就包括农用地在内的一切国有土地和集体土地为征税对象,并以1%~3%为一般税率和0.5%~2%为优惠税率。

3.房地产流转环节,一是所得税和营业税,笔者建议借鉴美国个人所得税的经验,采用每环节累加5%的四级税率征收个人所得税的税率,税率分别为5%、10%、15%、20%;保留现行的营业税。二是城乡维护建设税,加入建设附加费、污水处理费,取消市政设施建设费、商业网点配套费等收费项目,沿用现行的税法规定为计税依据,为农村基础设施建设提供足够的资金保障。三是消费税,国内建造别墅、高档公寓的单位和个人,以所建造别墅、高档公寓的实际销售价格为计税依据,并按10%~20%的税率征收消费税。四是取消土地增值税,减少对房地产领域资源配置的不利影响。

(四)房地产税收体系的完善内容

房地产税收体系内容,要从以下几方面进行完善:

1.提高房地产税收的立法层次,鉴于目前房地产税的立法层次偏低,因此要根据房地产政策、房地产企业的类型和经营方式,进行税收法规细则地修正,提高法规的规范性和可操作性,发挥税收体系改革后的调控功能。

2.房地产行业的税收负担主要源自于名目繁杂的收费项目,笔者认为有必要取消不合理的收费项目,并实行项目收费公布制度和反馈机制,减少和避免乱收费等情况发生。

3.通过将土地批租制度改为土地年租制度,并按照使用年限收取土地出租金的方式,以及在把握好土地供应结构和提高居住用地供应比例的基础上,进行土地管理体制的改革,实行对闲置土地的清理。

4.在征收房产取得税的同时,建立税务、城建、房管多部门之间的互动机制,通过房地产产权信息化建设,建立明晰的产权登记制度。

三、结束语

综上所述,房地产是社会发展的必然产物,作为一种置业投资的商品,逐渐演变成国民经济发展的产业支柱之一,但目前我国的房地产税收体系尚不合理,影响着房地产市场的健康发展。因此,要通过税务的改革,调整房地产税制本身的结构,合理减轻房地产业的税收负担,发挥房地产税制的功能,从而促进房地产业的健康发展。

参考文献

[1]吴旭东.房地产各环节税种设置与税负分配研究[J].财经问题研究,2006(09):75-80.

[2]林楠.关于房地产行业税制改革与完善的思考[J] .法制与社会,2008(06):98-107.

[3]白涛.房地产税收与宏观调控政策研究[J].当代经济,2008(05):66-67.

作者简介:王晓静(1975-),女,汉族,天津市人,本科,会计师,任职于天津贻成实业集团有限公司,研究方向:房地产会计。

(责任编辑:陈岑)

猜你喜欢
计税税负税率
调整从租房产税税率的思考
5月起我国将对煤炭实施零进口暂定税率
年终奖税收优惠再延两年
●企业租入固定资产,同时用于一般计税项目和简易计税项目,其租金对应的进项税额是否允许全额抵扣?
“营改增”条件下建筑企业如何降低税负
●企业租入固定资产,同时用于一般计税项目和简易计税项目,这笔租金对应的进项税额是否允许全额抵扣?
从黑水城文献看西夏榷场税率
营改增计税条件下选择项目分供商及付款需注意的问题
交通运输类快递业营改增税负比较及对策
中国适度税负水平的估计