对于房地产税改革的再思考

【摘要】近年来，随着税费改革的不断发展，我国的房地产税已经基本形成了开发、保有以及交易三个征税环节。但是，就当前的房地产税收制度而言，仍然存在税收问题流失严重，未能优化本地资源配置；税收负担不合理；同时也未能成为地方财政收入的主要来源。本文主要针对当前的房地产税改革进行再思考，希望能进一步推进房地产税改革的发展。

【关键词】房地产税改革思考

自从2008年以后，全国房价飞涨。尤其是北京、上海等地，房价更是高得离谱。持续高涨的房价小到会影响人民的安居乐业，大到会影响到国土资源的充分利用和市场经济的稳定、快速发展。面对此种情况，加强对房地产市场的规范管理已经迫不及待。而为了控制过高的房价的诸多措施中，税收的作用的不可忽视的。但是，面对税收制度存在的很多问题，进行房地产税制度改革已经势在必行。

一、房地产税制改革的必要性分析

新中国建立以来，我国的房地产税制已经形成了一个相对较稳定的税源结构，也形成了一个相对完善的框架。不过，随着房地产市场的快速发展，我国的房地产结构已经发生了巨大的变化，房地产税费制度中的很多方面已经不能再适应社会经济的迅速发展。所以，必须要对当前的房地产税收制度进行改革。总体来说，这些发展具体包括以下几个方面：

（一）税收格局产生很大变化

当前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱，其已经占到我国国民经济总量的百分之七十。再者，由于国民投资渠道过于单一，而投资房地产已经成为他们投资的重要渠道。当前，我国房地产市场交易的大量增加，对我国的税收也起到了一定的增加作用。但是，我国的房地产税收税目繁多，且税率较低，税收制度的制定不够科学。因此，某种程度上来说，已经不能适应房地产市场的健康发展。另外，当前的房地产税在中央和地方财政收入中的比例还很小，只占到地方和中央财政收入的3.5%。这在一定程度上影响了我国税收的流失。据不完全统计，英国的房地产税要占到整个地方财政收入的30%～80%；美国的房地产税要占到整个地方财政收入的10%左右。从以上国家的房地产税收占地方财政收入的比例我们可以看出，我国应该进一步扩大税源，增强房地产行业在国家税收中的重要比例。税收是我国财政收入的重要来源，而税收制度是否完善也同时对国家的经济发展起到不可忽视的作用。针对我国目前房地产税收制度还不完善这个局面，这时，对房地产税制进行改革十分必要。

（二）目前的房地产市场宏观调控政策要求征收新的房地产税

在过去的两到三年时间里，我国的房地产事业发展得如火如荼。因此，大量的资本涌入了房地产市场，导致房价偏高。这样的高房价已经远远超过了很多居民的购买力。为了抑制高房价，国家出台了一系列相关政策，包括征收房地产税以及限贷、限购等措施。当前，征收房地产税已经在上海、重庆等地进行，上海主要对本地以及外地居民新购二套房以上进行征收房地产税，税率为0.6%；而重庆市主要针对高档公寓以及独栋别墅，及无投资人员、无工作户口人员所购的二套房进行征税，税率暂定为0.5%～1.2%。这一系列政策对当前的高房价起到了一定的抑制作用，据估计，未来的一段时间内房价将会迎来“拐点”。不过，就目前重庆和上海实施的房地产税而言，取得的效果却不尽人意。据相关人士的介绍，在全国很多城市开征房地产税或者物业税已进入着手和准备阶段。

二、我国现行房地产税的弊端

笔者通过查阅诸多文献资料，以及对现行房地产税的研究发现，目前我国现行房地产税的弊端主要体现在：

（一）税费种类过于繁杂

我国当前所包含的房地产税种高达十几种之多，另外还包括一些行政性收费。而这些房地产税已经不能适应经济的快速、稳定发展，需要进行必要的改革。比如，土地出让金。这一税收制度就不合理，它无异于将未来40～70年的税一次性进行征收，这样长期下去必然会导致部分地方政府热衷于卖地，以求政府财政收入的快速增加，也不利于国家土地的长期有效利用。也会导致地价被恶意抬高，也会致使部分人对土地进行投机行为，影响整个房地产市场的繁荣和稳定。要想改变这种境况，必须要对当前的房地产税进行改革。

（二）征税范围过窄，优惠范围过宽

国家现行的房地产税的征收对象不包括农村，只对工矿区、建制镇以及县城和城市适用。但是，我国的农村是一片广袤的土地，随着新农村建设的快速发展，农村房产规模也在不断急剧扩大，很多农民也开始对房地产进行投资。而不对农村的房地产进行征税等于是放弃了一大片的“土壤”。而针对这种漏洞，很多企业在农村修建高档别墅，以求逃脱国家的征税。

其次，我国现在的房地产征收制度中还存有很多的优惠政策。这些优惠政策把个人所有非营业性房地产以及非营利性机构的自用房地产纳入免征房地产税的范畴。而这些优惠政策的适用范围过于宽泛，存在一定的弊端。

（三）目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学

笔者认为，目前以土地出让金为税基重复征税的方式不合理、不科学。现在的各种税费已经占到房价的50%左右。这其中的很多收费都是重复和不合理的。比如，现在的土地出让金就是重复征税的突出表现：开发商在取得土地使用权之后，需要缴纳5.5%的土地出让金作为营业税，其中的3%～5%作为契税，在房屋建成之后还要缴纳土地出让金的5.5%作为营业税和相应的契税。这样的重复征税增加了土地使用人的经济负担，不科学也不合理。

三、政策建议：将现有房地产税改为统一征收物业税

笔者认为，在今后的很长一段时间内，简化税种、构建统一的房地产税是国家税务部门今后的工作重点。笔者建议可将现有房地产税改为统一征收物业税。

（一）物业税的含义和内容

物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。在欧美等国家则把物业税称之为不动产税或财产税。经过我国学界的长期研究，普遍认为应该对房地产以及房地产的附属物征收统一的物业税。据了解，这已经被政府纳入规划纲要。2003年以来，全国已有十个省市开始征收物业税，如江苏、安徽、北京、宁夏等。在不久物业税可能会在全国范围内实行。在全国范围内实施物业税有利于提高征税效率，有利于抑制房价、有利于降低征税成本、有利于提高我国土地的长期使用效率。

物业税的纳税人应该是在国内拥有不动产的业主；物业税的纳税对象是土地以及在土地附属物；物业税的征收范围应该既包括经营性住房还应包括自主性住房，不仅要包括城镇房地产还应该包括农村房地产。

（二）物业税的计税依据

计税依据的税额与数额是呈正比例关系的，也是课税对象的量的表现。它是应纳税额的依据。简单的说，计税依据可以分为从量计征及从价计征。从量计征是以税法规定的计量标准（数量、重量、面积等）计算，然后按这种计征方式征税；从价计征则是指以房屋的价格为征税依据。考虑到我国目前的房地产交易市场的空前繁荣的景象，笔者认为应该采用从价征收的征税依据。

我国目前所使用的土地使用税的计税依据主要是依据土地面积，这种税率的设置很不合理，也造成了土地资源配置不合理现象的产生，也不能反映出土地的价值。在征税税率上在不同城市和不同地段采用了不同的税率，也充分考虑了土地的级差收益。而对于我国目前的房产税而言，主要是以土地租金及土地原值为计税依据，这也同样不能充分反映出土地的市场价值。有学者认为，在将来新的房地产税制度当中，应该把计税依据定位为房地产的评估价值。这样就可以充分优化土地资源的配置，反映出房地产权利人和土地的市场价值。评估房地产价值主要是通过下面几种途径进行的：第一种方式是以同类物业的市场价格作为估价依据，这种价值评估方式具有很强的操作性，也可以获得物业的现值；第二种方式是以未来是物业价值为评估依据，但是操作起来不太方便；第三种方式是以过去的物业价值作为评估依据，这种评估方式操作起来非常方便，可以很容易获取十分充足的原始财务数据。笔者认为，我们可以运用第三种方式征收物业税，当这种物业税的征收方式出现不合理现象的时候，应该以后两种方式作为辅助手段。也有专家考虑到税收成本等因素的影响，关于物业估计的时间建议以4～6年为宜。

另外，笔者认为，要完整地实现这样的房地产计税方式，一定要制定一个完善的房地产价值评估制度：需要建立共享和信息采集制度；需要建立严格的房地产登记制度；需要建立完善的房地产评估法规体系；需要培育一批高素质的房地产价值评估人员；需要建立完善的房地产价值评估机构。

（三）物业税的优惠问题

笔者认为，在下列几类情况下，可以减免物业税：

1.在物业税开征的初始阶段，在物业税开征之前就已经缴纳相关税费并取得房地产使用权的，在征收物业税的时候应按一定比例减征物业税；

2.对由于不可抗力致使房地产进行损毁的，税务部门应该在一定比例上减免物业税；

3.对于家庭收入低于平均水平的居民，确实有困难的，由家庭提出申请，并由相关部门进行审查，核实无误的可以减免物业税；

4.对于非营利性机构自用的房地产以及公园、宗教寺庙、军队、名胜古迹自用的不动产，或者直接用于农、林、牧、渔生产用的物业可以考虑免征物业税。

（四）物业税的纳税期限和税率

物业税的纳税期限可以依照分期预缴或按年计算的方式，具体的纳税期限可以由各个地方政府酌情依据自身的情况规定。例如，可以运用每季度首月进行预缴的方式进行，在每季度的首月完结前就完成税费的缴纳。

另外，税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。例如，对经营性物业和个人自住物业的税收规定应该有所区别；对于旧房和新房的税率也应该有所不同。笔者建议，对于自住的物业采用的税率应该较低，对于经营性物业采用的税率应该较高。根据不同物业的性质不同，可以运用1%至3%之间的税率征收办法。

至于物业税的纳税期限，可实行按年计算、分期预缴的征收方法，具体纳税期限由地方政府确定。可实行每季首月预缴制，即应纳税额须于每季首月（即1月、4月、7月、10月）完结前缴纳。

四、统一征收物业税应注意的问题

笔者认为，统一征收物业税应注意以下问题：

第一，地方政府在给开发商供应土地前，应该对开发商的资质、开发商的开发计划进行严格的审核。另外，在土地供应的时候政府还要保证城市整体功能的协调，加强统一的土地规划；

第二，应该把物业税的征税化一次性征收为分期征收。对物业税一次性征收会致使地方政府过度依赖出让土地获得财政收入。而对于物业税的分期征收，不仅对抑制房价过高有一定的效果，同时也有利于促进房地产交易的顺利进行，可以降低房地产交易成本。

第三，可以把按原值征收物业税改为按现值征收房产税，要规范房地产物业税的评估机制。要完整地实现这样的房地产计税方式，一定要制定一个完善的房地产价值评估制度。这对于计税依据相当重要。

五、结语

当前，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱，物业税是针对房地产以及房地产的附属物所征收的一个税种。其在香港地区和东南亚地区已经普遍运用。以同类物业的市场价格作为估价依据，这种价值评估方式具有很强的操作性，也可以获得物业的现值。另外，税率的制定也需要根据物业的用途和类型灵活变通。我们应吸收以前的经验，同时借鉴一些其他国家的做法，使我国的房地产税收体制更加完善，从而促进我国经济的稳定健康发展。

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作者简介：陈晓梅（1983-），女，江苏南通人，讲师，就职于江苏省南通商贸高等职业学校，研究方向：法学。

（责任编辑：刘晶晶）