理顺物业价格机制 促进行业健康发展

朱志荣

1991年11月23日，上海市第一家物业管理公司诞生。至今，上海物业管理行业已经走过了20年的历程。物业管理是现代城市进程中最基本的社会管理内容，是社会性、公益性、服务性功能最突出的劳动密集型产业。目前，全市具有资质的物业服务企业约有2450余家，管理总面积达5.81亿平方米，其中居住类房屋4.63亿平方米，占全市居住房屋面积的92%。

物业服务行业为城市管理和社会发展作出了重要贡献。物业服务创造了大量的社会就业岗位。第二次全国经济普查数据显示，2008年末我国物业服务从业人员达250.12万人，比2004年末增加106.7万人，增长74%。仅承担2009年当年销售的9.37亿平方米商品房的物业管理就能增加就业岗位60万人。当前上海物业从业人员达到了39万人，其中秩序维护员、清洁工、工程维修人员、车辆管理人员、绿化养护人员、其他勤杂工种等一线操作工人占80%以上，吸收了大量企事业单位分流人员、大中专毕业生、部队复转军人、下岗待业人员再就业、农民工和残疾人。物业管理作为劳动密集型行业，在扩大就业方面容量大、覆盖面广。随着住宅建设的发展和物业管理覆盖面的扩大，物业管理对增加就业将持续发挥积极作用。

物业服务对改善人居环境、提高城市管理水平作出了积极贡献。第二次全国经济普查数据显示，2008年底物业服务企业管理物业面积达125.46亿平方米，较2004年增长了335%。目前，物业管理服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态。物业服务的全面覆盖，极大改善了人们的居住环境和工作环境，有效提高了城市管理水平，为我国城镇化发展作出了积极贡献。无论是2010年上海世博会还是2011年上海世界游泳锦标赛，物业服务人员都承担了大量的保安、保洁和场馆后勤保障工作，为两大世界级盛会的成功举办作出了重大贡献。另外，物业管理服务通过对房屋及其设施设备的专业化管理，使得既有物业处于良好的使用和运行状态，有利于物业的保值和增值，为社会创造了财富。

物业服务为国民经济增长作出了贡献。第二次全国经济普查数据显示，2008年全国物业服务企业主营业务收入达2076亿元，比2004年末增加了205%。物业服务业主营业务收入甚至还略高于旅游饭店业和文体娱乐业。上海市物业服务行业经营总收入由2002年的78.5亿元提高到2008年的324.4亿元，占全市GDP的2.48%。

近些年来，上海优秀的物业服务企业拓展和衍生服务内容，在商务楼宇招商、稳商方面发挥了积极作用。比如商务楼宇物业服务企业为楼宇入住企业高管、特别是跨国公司外籍高管，提供机场接送、寻找住房、安顿子女入学、协助配偶就业等一系列深度服务和衍生服务，受到服务对象的欢迎和好评，给跨国公司高管留下了深刻印象，有效提升了上海的投资环境和配套服务水平，为吸引外资、留住企业发挥了积极作用。

同时我们也必须重视物业服务行业面临着的困境。目前物业服务行业所面临的最大问题就是价格机制问题。售后公房长期实行政府定价，目前还沿用1996年制定的价格标准，多层每户每月4.5-7.5元，高层每户每月5-10元，部分物业服务企业入不敷出。商品住宅前期物业的分等服务收费为固定价格，目前还沿用2005年的标准，不能反映劳动力、水电能耗等成本的变化，影响整个物业服务市场的健康发展，难以形成优胜劣汰的竞争机制。而成本方面，2010年物业服务成本较2005年平均增长了45%，其中保安服务成本增长了68%，保洁服务成本增长了51%，综合管理成本和绿化养护成本分别增长了33%，设施设备运行成本增长了30%。物业服务行业属劳动密集型行业，人工成本的增加将对物业成本的增长产生较大影响。

由于未形成动态调整的价格体系，物业服务企业盈利少、企业效益差，直接导致行业人才流失、从业人员素质不高，物业服务技术水平和服务质量难以提高。由于薪水低、晋升机会渺茫，上海保安“用工荒”日益加剧，从业人员缺口达30%。中高端小区的保安每年流动率在50%-60%，物业管理水平相对较低的小区保安流动率则更高，对物业的安全管理和居民的生活带来了不安定因素。由于成本上升、收费不变，服务物业水平下降，造成业主不满意，业主拒付物业费，部分企业无奈“弃盘”，形成恶性循环。

韩正市长在市十三届人大五次会议上所作《市政府工作报告》中指出：要加快理顺物业服务价格机制，提升住宅物业管理服务水平。可见，市政府对物业服务行业的重视，对物业服务行业的健康发展提出了解决办法和发展要求。对此，我提出三点建议：

1、加快理顺物业服务价格机制，按照市场化运作，政府负责托底。物业行业是一个具有市场化、社会化特征的服务性行业，物业服务作为一种商品，应当遵循按需提供、按质论价的市场定价原则，建设单位或者业主大会可与物业服务企业协商,按照物业服务合同的约定履行相应的权利和义务。

2、将物业服务行业纳入现代服务业范畴，给予税收优惠。当前物业服务行业存在重复纳税和税率较高问题。许多物业服务企业将专业保洁、绿化、专业安防等专项服务分包，费用从物业费中支出，但税务部门计征营业税时，未在物业服务企业和专业分包公司间进行合理抵扣，存在重复征税问题。

物业服务是与广大民生紧密相连的服务行业，从保护民生和扶持企业角度出发，建议给予税收优惠。

3、呼吁社会给予物业从业人员更多的关注和理解，从精神上振奋这个行业。虽然目前社会对物业行业服务的满意度还不够高,物业从业人员的素质还有待提高,但还是有不少感人的地方,不管是逢年过节，还是台风暴雨，物业服务企业和从业人员都会坚守岗位，默默无闻地维护物业的安全，保持居住环境的清洁和美丽。呼吁社会理解物业服务从业人员的艰辛、尊重物业管理的劳动成果，鼓励他们为提升物业管理服务水平而努力。

物业服务虽是小事，但关系着千家万户和我们每一个人，我们大家应该关心物业服务行业，给予物业从业人员更多的关注和理解。 (作者系市人大代表、上海市物业管理行业协会会长）