南昌房地产投资收益率研究

[摘要]本文介绍中国房地产价格上涨的普遍原因，并解读国家出台的相关政策，并以南昌为例计算房地产投资的投资收益率。

[关键词]房地产投资 南昌 房地产调控政策

一、引言

2010 年11 月，上海的平均房价高达23401元，北京也超过了20000元。房价的不断上涨使最基本的住房需求成为人民生活的巨大压力，住房问题成了居民的巨大负担。为此，国家频频出台相关措施平衡住房市场，如2005 年的“国八条”、2006 年的“国六条”、2010 的“新国十条”，旨在坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，但是从效果上看，调控并没有达到预期目标。

下面，我们就2010年的政策背景及看法做以下归纳。

二、相关地产政策解读

1.房价现状成因分析

（1） 从2004年开始，全国房价经历了快速上涨的过程。我们认为最大的推手来自于地方政府。1994年分税制改革之后，以增值税为代表的流转税被中央政府所掌握，地方政府能够留下的流通环节税收非常有限。但是地方政府之间GDP和城市建设又成为地方官员考核升迁的重要内容。土地出让金开始逐渐成为地方政府最大宗的资金来源。地方政府的动力主要体现在：1、土地供给由地方政府垄断；2、招拍挂制度导致的拍卖价格畸高；3、地方财政的土地依赖。

（2）上世纪80 年代美国银行业危机中， 房地产信贷损失就是银行倒闭的重要原因。20 世纪90 年代以来， 日本泡沫经济破灭和亚洲金融危机，房地产泡沫的破裂都扮演着非常重要的角色。进入21 世纪， 国际低利率与较多的流动性使得主要发达国家房地产价格不断攀升，如果房地产价格出现急剧调整， 这些国家的银行体系资产质量会迅速下降， 经济金融将受到严重冲击。我国房地产价格经历过快速上涨，如果不能有效控制无序上涨，则很可能导致金融体系风险的出现。

2.2010年出台政策以及后续政策解读

（1）2010年中央出台一系列政策进行房价调控。但我们可以发现政策主要围绕一个主题：抑制房价过快上涨。显然这点是从保障民生的角度分析，当然也是平衡各方利益的结果。我们认为核心的解读应该是“过快”。也就是说从财政，民生，GDP等几个方面考虑，房价上涨显然是符合各方利益的，但需要打击的是投机炒作导致的过快上涨。那么我们认为在未来对房价的评估中对房价上涨的大趋势仍然应当具有充分信心。

（2）中央的系列政策中明确提到要积极推进房产税的征收。从长远看，我们认为房产税的征收其实是地方政府财政模式的又一次大洗牌。在2015年～2020年间中国的人口红利在逐渐消失，人口城镇化程度基本上可以提高到50%左右。从人口结构而言，大部分农村青壮年实际上已经完成了城市化，老人城市化的动力非常弱，以城市化为代表的人口迁移在逐步完成。那么城市的土地开发将由现在的净增土地建房为主变为更新旧房为主，更新成本陡然提高，旧有的土地财政政策难以为继。以征收存量地产为代表的房产税势在必行。因此，我们认为2015年左右房产税将逐步开始全面推进。

3.未来政策走势的判断

（1）针对解读第1条，我们认为当局的现阶段调控步骤，首先是打击成交量，让火热的市场逐渐降温。政府冷却市场的目的达到的情况下，那么下一步我们认为就应该引导开发商少量降价以温暖市场，提升成交量，在成交量温和放大的过程中，逐渐出台偏暖的政策引导房价逐步，缓慢的回升和上涨，控制节奏和力度才是此次调控的终极目的。

（2）房产税的推出势在必行，那么我认为房产税的出台很有可能是针对第二套，第三套及以上的囤房投机行为。我们需要判断的是房产税征收以后，对于普通商品房的价格走势的影响。我认为房价应该是有升有降，位于市中心或者繁华街区的能够产生稳定现金流的商品房价格可以继续上升，因为房产税可以非常轻易的加入到租金中从而给房价以有力的支撑，而租售比过大，总价过高的房产则极易下跌。

二、南昌房地产投资收益率研究

1.假设

（1）我们选取两个具有代表性的地段样本。就南昌地域而言，选取红谷滩和以八一广场为中心的周边的西湖区，也就是南昌市拆迁标准中的一类地区。

（2）由于房地产交易并不存在类似于股市的标准化交易，各套房子户型，周边环境和细节都是不可完全替代的，为了让假设得以成立，对于各地段的房价参考主要以均价为主。均价相同的商品房周边大致环境并不至于相差很远，在实际投资中，投资者能够选取的房型在预算范围内理性选择。

2.相关数据分析

2010年一季度住房均价研究：东湖区平均6719元/平米、西湖区4745元/平米、红谷滩新区6562元/平米。

南昌的高价房主要集中于东湖，西湖，青山湖，青云谱，红谷滩五个区，并且老城区主要集中在东湖，西湖，青山湖，青云谱这四个区域

同比上涨幅度而言以红谷滩上涨最高，为63.06%。东湖区和青云谱区分别有30%左右的涨幅。青山湖区涨幅近20%。西湖区最低，只有1%。我认为主要原因在于南昌市楼盘分布状况。2009年房价上涨，主要集中于一手房价格的暴涨，二手房相对比较稳定。从楼盘分布图可以印证这一点。红谷滩新楼盘数量最多，东湖区次之，青云谱区相对较少。而较远的区域涨幅也有近30%。但在这里不作主要讨论。

3.房租均价分析及说明

我们从搜房网上就两个板块随机搜索了35个样本，并计算出他们的租金均价，调查显示西湖区每平米租价为13.32元，红谷滩新区为17.73元。我们发现两个现象：

（1）红谷滩的装修以高档装修为主，简单装修为辅。而西湖区的装修中豪华装修却只占37%。红谷滩的每套房型平均面积为100平方米，而西湖区只有83平方米，红谷滩高20%。红谷滩每套房平均房租总价为1770元，而西湖区只有1105元，红谷滩高60%。单面积房租均价红谷滩高33%。

（2）红谷滩有租户打出大量房源和可租可售，但是西湖显然没有这样的告示。

另外，红谷滩几乎全部是小区房龄不超过10年，而西湖区房屋房龄却参差不齐。

4.具体分析

（1）纯理论收益率分析。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例为2.5；贷款30年；总价固定在726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1980元，红谷滩区1773元。

（2）含有大、小户型的假设。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例分别为西湖区2.44，红谷滩区2.5；贷款30年；总价分别为西湖区710062元，红谷滩区726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1936元，红谷滩区1773元。

在实际房产买卖中，西湖区住宅多以100平米以下住宅居多，而红谷滩以100平米左右的户型居多。基于锁定首期投资原则下，我认为购买多套小两居室住房会比直接购买和红谷滩一样的户型更有优势，体现如下：1、总价低，如果市场不景气，尤其是房地产交投不旺的情况下，小总价住宅无疑更容易抛售。2、小两居在对外出租的时候，因为单套租金相对便宜，可以更加容易的租售出去，从而降低空置期。3、受政策影响，两套房首付比例不同，所以杠杆比例会有略微差异。

我们注意到在此情况下，假设首付，年限一样的住房。西湖区买房两套的杠杆比例会略低于红谷滩一次性购买一套，但是降低非常低，这是政策下必须接受的下降。

（3）含有大、小户型并且考虑空置率的假设。在此情况下以首付40%为例；杠杆比例分别为西湖区2.44，红谷滩区2.5；贷款30年；空置率分别为西湖区为0，红谷滩区35%；总价分别为西湖区710062元，红谷滩区726200元的房产；月租收入分别为：西湖区1936元，红谷滩区1152元。

在实际房地产交易中，由于西湖区位于老城区，并且接近核心商业区，就业机会旺盛，配套设施齐备。如果购入的是小户型，单套租金总价并不高，因此在实际操作中，主要问题在于租金的高低而不在于是否会空置，因此不考虑空置率问题。而红谷滩位于新城区，无明显核心CBD，交通相对不便，而且新楼盘集中，供应量比较大。由于房龄和装修普遍较新，房租单套总价平均在1700左右，要求人员相对收入高端，而收入高端人群的租房需求相对较低。另外，新城区楼盘普遍有不同程度的空置情况，在实际购房中相对很难保证房租产生现金流入的不中断。我们假设一个大概空置率（35%左右），并将其折现入房租收入中，结果会拉低房租收入。

三、总盈利分析

1.在最保守的情况下，如果房产和房租的收益都不变，那么30年后，可以直接卖掉房子，获得大约300%的利润。而30年复利计息如果要获得此收益，大约需要年平均4.75%年平均利息率。公开市场中，现阶段30年期国债利率大约为4.02%，但是实际上这个收益并不复利，个人投资者也很难购买。

2.在居民收入持续提高的背景下，实际上各种物价都保持着上涨的态势，而银行利率波动相对不大，那么在未来30年中，房租通常向上，也就是说投资西湖区的房产很有可能在不长的时间内净现金流可以变正流入，而红谷滩投资相对会慢一些。

3.房价上涨中利用杠杆取得的超额收益

四、小结

从上述三个模型分析，我们逐渐放松假设并使之更加接近于现实情况。我们发现：在付出相同首付和相同杠杆比率的情况下，西湖区的房产产生的每月净现金流出可以控制在大约100-150元左右，如果相对稍微降低杠杆比例，则即可实现现金流量的自偿性，那么此类资产就逐渐变为一种完全无现金流出的干净资产。

但是我们看红谷滩板块就可以发现。在实际操作中如果存在比较大的空置率，那么虽然单套房租收入较高，但是算上空置率摊薄，则现金流会变差，而且房屋单价较高，总价较高，资产的退出灵活性相对而言无法保证。

由此我们可以看出，红谷滩的房产具有相对较高的现金流波动性和较低的退出灵活性，但是如果作为投机性购入，因为房产年份较新，而且属于热点板块，收益率会比较高，但是风险也大。而西湖区板块的房产有充分的现金流作保障，并且退出灵活性很高，接近核心CBD。但房屋普遍较老，房龄较长，具备长期升值空间，但是短期波动性不大。

如果投资者具有完全无压力的首付资金；风险耐受度非常之低；希望在长期过程中获得超过市场平均水平的超额稳定利润；希望在持有房产时保证基本无每月现金净流出。那么我认为选择西湖区的房产投资策略是适当的。

参考文献：

[1] 南昌租房网-搜房网. http：//rent.nc.soufun.com，[N]，2010

[2] 丁军.房地产业发展的根本出路在于体制改革，[J]，技术经济与管理研究，2010，（10），1

[3] 张晓晶，孙涛. 中国房地产周期与金融稳定，[J]，经济研究，2006，（1），1

[4] 周文兴，林新朗.中国住房价格与城市化水平的关系研究，[J]，重庆大学学报，2012，（5），1

作者简介：熊航（1986-），男，汉族，江西南昌市人，金融学硕士，单位：江西财经大学，研究方向：资本市场风险管理。