风雨过后的淡然

李强

房地产业也是如此，告别了狂飙猛进、亢奋激烈的青涩年华，在挫折与不安中变得成熟与理智。

一年之计在于春。隆冬，天寒地冻，恰恰能让人的头脑更加冷静、未雨绸缪，谋篇布局。

2012，中国经济走过了凶险的一年，房地产业同样遭遇了前所未有的考验。无论承认或不承认，房地产都是中国经济的重要支柱之一，决策者也好、执行机关也好对这种事关国家前途甚至命运的问题，不得不慎之又慎，三思而行。房地产犹如一个“大坑”，虽然可以在较短的时间内使经济总量得到快速的提升和发展，但却为未来埋下了隐患。中国经济在急速膨胀的同时也变得更加脆弱，甚至是危险。

但可以肯定一点，经过2012年的风云变幻、雷鸣电闪，最危险的因素正如抽丝剥茧般，缓慢而渐渐地远离中国的肌体。中国的经济经过风雪的考验之后，也将变得更加成熟与健康。房地产业也是如此，告别了狂飙猛进、亢奋激烈的青涩年华，在挫折与不安中变得成熟与理智。

不久前闭幕的“中央经济工作会议”指出，“坚持房地产调控政策不动摇。”

对此，中国社科院经济研究所研究员袁钢明认为，今年中央经济工作会议对房地产方面的表态虽然只有一句话，但这一句话要比此前说的很多句话都要有力度。此外，会议还提出，要降低实体经济的融资成本，这也是从间接上针对房地产的调控，让更多低成本的资金流向实体经济领域，也就是要控制流向房地产领域的资金。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，明年的增长速度预期是8％左右，在这样一个增长情况下，除非出现重大的波动，否则明年的房地产市场肯定会出现一定的上涨，这是不可避免的。新一届政府在房地产方面，不仅会延续过去的一些调控政策，比如说限购，还会出台一些新的政策，比如说房地产税，甚至于在某些地区适当扩大土地的供给，用扩大供给的方式来应对价格上涨。

为什么中国房价能够始终维持在高位呢？众所周知，商品价格通常由市场供求关系决定，那么中国房地产价格畸高是不是因为供求矛盾？这是一个争论焦点。有人会拿空置房来证明供大于求，纯粹是因为投资客炒作和开发商囤积造成高房价。另一方面，有人会说全国的空置率其实并不高，供不应求导致了高房价，房地产商比那窦娥还冤。并且他们还利用“出租房”、“偶尔居住”和“其他用途房”这种文字游戏般的动听词汇混淆视听，企图把大多数空置房轻描淡写地一笔勾销。

事实上，供大于求现象是存在的，但供不应求现象也是存在的，这看似荒谬实则不然，因为中国房地产市场在卖方操纵下变成了可以人为控制供给的失灵市场，分裂为潜在房地产市场和实际房地产市场两个市场。潜在房地产市场的供给是包括空置房在内的房屋总量，需求是所有进入市场的购买力。从空置房确实大量存在的事实来看，供应大于需求现象是存在的。

关键在于，潜在房地产市场和实际房地产市场的分裂是供给方开发商和空置房房主自愿存货行为导致的，也就是说开发商不是卖不掉房子，只是捂盘惜售、囤积居奇。而其他行业如服装行业是非自愿存货，厂商真的是卖不掉商品。

一个市场为什么会出现分裂，必然是因为市场主体间的经济资源配置机制是扭曲的。首先，开发商和空置房房主能够囤积居奇必然是因为奇货可居，归根结底是因为房屋供给量是有限的，而房屋需求量是长期增长的，两者从长远来看存在供给小于需求的根本矛盾。

概而言之，从短期来看，中国房地产市场分裂为潜在房地产市场和实际房地产市场，潜在房地产市场供大于求，实际房地产市场求大于供。然而，从长期来看，中国房地产市场的根本矛盾还是供给小于需求，这恰恰是导致短期市场分裂的根源。

因此，当2012年的风风雨雨基本过去，中国房地产业还将踏上新的征程，只不过这次没有“天上掉下来的馅饼”也没有“食用不尽的饕餮盛宴。”每发展一步，都要靠房地产企业自己，气定淡然、苦练内功、改良革新、精准定位，如此，才可能赢得长远发展的先机。