中国保障房建设质量管理研究

金耀

［摘要］ 保障性住房自建设以来，很大程度上解决了中低收入家庭的住房问题，完善了住房保障体系，促进了社会和谐，具有积极意义。但同时，保障房建设质量问题屡次发生，降低了政府公信力，损害了住房者的利益。本文对保障性住房项目质量管理中所存在的问题及原因进行分析并提出相关解决对策。

［关键词］ 保障性住房；政府；质量；管理

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 05. 019

［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2012）05- 0037- 02

1保障性住房建设过程中的质量问题分析

１.1保障性住房建设质量的影响因素

保障性住房项目质量的影响因素可归纳总结为１０类，分别是：制度管理、保障性住房各质量主体行为、勘察设计、施工管理、建材质量与选用、技术方法、项目资金、项目进度、建设环境、工程设备机具等。

1.２ 保障性住房在开发建设中存在的主要问题

近年来，保障性住房质量问题常有发生，关于质量问题的投诉率始终处在一个较高的水平。北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的保障性住房屡次出现大面积且非常明显的质量问题。北京地区的经济适用房项目如海淀区西三旗瑞旗家园，墙体酥脆，钢筋连接质量不满足要求，承重能力较差；广渠门广渠家园混凝土土质量强度检测不达标，不能正常承压。

杭州保障性住房也出现大量质量问题。如２００９年６月建成的杭州市蓝桥名苑小区，一期工程８００多套经济适用房已经交付使用，其中有５００多户业主要求维修。相关开发商发表声明，该保障性住房项目存在墙面空鼓裂缝、地砖起拱甚至碎裂、门窗安装粗糙、楼顶渗水、电梯多故障等１１类质量问题。

1.３ 保障性住房在开发建设过程中存在质量问题的原因

１.3.1 保障性住房建设中央政府政策与地方政府利益的不协调

中央政府在保障性住房质量管理制度设计上存在缺陷。国家对保障性住房的建设管理都是通过所谓“办法”、“通知”来实行的，这些“办法”、“通知”对保障性住房建设管理的规定太过于笼统，对保障性住房性能缺乏必要的认定制度，没有形成一套行之有效的建设标准体系和质量管理体系，致使地方政府在执行政策过程中在目标与行为上可能与中央政府相背离，导致其质量管理在某些方面存在缺位。

地方政府在履行中央政府的政策时存在博弈行为。保障性住房的开发建设是地方政府落实中央住房保障政策的重要举措。然而长期以来，地方政府注重考虑局部利益，忽视保障性住房的开发建设，形成与中央政府的博弈，中央政府的政策收效往往很大程度上受制于地方政府是否采取积极的履责态度。

1.3.2 保障性住房公共产品特性与开发商逐利性的不协调

保障性住房质量标准细则缺乏，影响开发商行为选择。目前，不管是中央政府还是地方政府都未对保障性住房制定相应质量标准细则，未形成相应的质量管理体系。由于保障性住房与商品住房在开发建设上存在较大的区别，特别是保障性住房开发建设涉及的组织参与方较多，利益主体之间关系更为复杂，因此影响保障性住房质量的因素较之商品房更庞杂。如果没有一套可参照的质量标准细则，开发企业为追求利益最大化，就有很多空子可钻。

政府对开发商没有建立严格的惩罚赔偿机制。从目前政策来看，当保障性住房存在质量问题时，开发商承担的风险较小。没有建立严格的惩罚赔偿机制使得开发商对于保障性住房的质量没有给予足够的重视。

1.3.３ 保障性住房开发商质量管理与承建商行为选择的不协调

开发商质量管理存在缺陷。一方面没有严格执行招标投标法。保障性住房开发项目招标投标是指房地产开发主管部门受地方政府委托，对政府确定的保障性住房开发项目采用公开招标的方式，择优选择房地产开发企业的行为。项目招标完成后，项目内所涉及的具体工程建设，按建设工程招投标有关法律法规执行。另一方面对承建商监管不严，缺乏必要的约束与激励机制。开发商应依法加强设计质量的管理，要求设计单位充分考虑保障性住房户型面积限制及低收入群众特殊需求等特点，力求在较小的套型内实现合理、适用的使用功能。

2相关解决对策

2.1 完善保障性住房项目质量政府监管职能，健全政府质量监管体系

政府应该完善其在保障性住房中的相关职能：一是建立健全保障性住房质量标准体系，通过立法途径，建立完善相关的法律法规体系，使得保障性住房的建设管理能够有法可依、有章可循；二是完善保障性住房项目质量监督管理的法规、法律、技术标准等，使质量监督工作有法可依。

政府制定保障性住房质量标准体系后应协同有关部门确定质量目标，分析预测在保障性住房开发建设过程中潜在的质量问题，弄清原因，告知工程建设参与各方，采取预控手段控制质量问题，预防质量隐患，避免发生事故，并采取措施保证质量目标的正常实现。

2.２ 加强开发商及监理单位质量监控职能，健全质量监控体系

加强合同管理，约束各方行为。开发商理应加强合同管理，使得各方严格遵守合同条款，认真履行合同规定的相关职责，对各方行为进行约束，互相监督，确保工程质量目标的实现。

加强协调管理，保证工程质量。开发商的协调管理应体现在3个方面：一是技术协调，二是管理协调，三是组织协调。

2.３ 完善业主（消费者）质量参与职能

消费者参与保障性住房的质量管理表现在两个方面：一方面，政府强制开发商向保险公司缴纳工程质量保险金，再通过其他方式将保险金返回给开发商，一旦保障性住房发生质量问题，开发商要承担法律责任。另一方面，在保障性住房竣工验房时，同项目的消费者可组织起来聘请专业的验房师对住房的质量进行检验，如质量不合格，可不办理交房手续。

3结论

保障性住房质量问题频发与其质量管理缺失或者失控存在着必然的联系。本文对保障性住房项目质量管理体系做了较为深入的探讨与研究，以期提高保障性住房的质量。

主要参考文献

［１］刘丽荣，张磊，张健．试述保障性住房的和谐供给模式［Ｊ］．建筑经济，２００８（６）．

［２］徐姗姗．保障性住房与住宅产业化的互促机制分析［Ｊ］．住宅产业，２００９（z1）.