商住房六大软肋 想说爱你不容易

王奇

杨州最近比较纠结，工作三年的他在女友的催促下，准备在今年结婚，可是北京的限购政策仍然没有任何松动，不够五年的纳税要求，成了他买房的最大障碍。

周末，他向已经工作多年的师兄诉说这个烦恼，在房地产行业工作的师兄建议他看看商住房，说它不限购，价钱也比较便宜。

随后，杨州看了北京的一些商住房楼盘，确实可以解决燃眉之急，但商住房一些不可避免的硬伤是他最大的顾虑。

杨州顾虑什么呢？记者走访了北京正在销售的一些商住房楼盘，发现在严厉的限购政策下，凭借着小户型、低总价、不限购以及购置灵活等特点，商住型产品在2011年京城整体趋冷的楼市中，就已经火了一把。进入2012年以来，商住项目仍然热度不减。

但是相对于普通商品房，商住房还是有一些不可忽视的软肋，这也正是杨州犹豫的最根本原因。就以目前北京销售最好的商住房项目中弘·北京像素为例，来说说这些软肋。

软肋一：贷款首付高还贷时间短

购买商住房，银行虽然有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况下往往会按照购买商业楼，即首付最少4成、最长10年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。

对于普通住房，目前银行一般都会允许贷款人办理首付最少3成、最多贷款7成、最长30年还清的个人住房贷款，而目前购买首套住房的贷款利率也回归到了基准利率水平。

而像中弘·北京像素这样的北京商住楼，首付是50%，最长10年还清，利率为基准利率的1.1倍。

软肋二：生活成本高

因为商住房土地性质是商业或者工业，一般都按商业用水、商业用电标准收费，不通燃气。北京目前民用水是3.9元一吨，商业用水却是7元多一吨。

商住房所用土地，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，所以，有的可能按普通生活用电、用水的性质收费，有的也可能给通天然气。

以中弘·北京像素为例，住户可以按民用水、电的标准收费，但有些户型没有通天然气。

软肋三：居住环境差

商住房一般居住密度大，每层楼住10-30户的情况都出现过，俗称立体大杂院，几乎没有南北通透的房子，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，人多且背景复杂，所以环境一般不好。商住房一般都具有办公功能，有些会用来办公，更增加了人员的复杂程度，安静程度更不理想。

而普通住宅层一般为2-5户，居住环境相对比较舒适，大多为南北通透，小区人均公共资源也丰富。

以中弘·北京像素为例，现在在售楼盘为每层33户，以小户型居多，其中就有一些是为办公而买的。

软肋四：使用年限短

商住房一般使用年限是40年到50年，产权到期后，需要向国家缴纳土地出让金。具体怎么续期，目前还没有具体的法律规定。而普通住宅是70年产权。

以中弘·北京像素为例，产权为50年，目前在售房源只剩下42年的使用期。产权到期后怎么办，销售人员也说不清楚。

软肋五：不能落户口

商住房因为是商业立项，大多不能落户口，而纯住宅可以落户口。

如果没有北京户口，这方面可以忽略。

软肋六：税费贵许多

如果你是第一次买房，购买的是5年以上90平方米以下的普通二手房，需缴纳契税1.5%、个税1%，总税费是总房款的2.5%。如果房龄不到5年，则需缴纳5.6%的营业税。

而购买二手商住房，契税由1.5%增加到了3%，营业税由差额征收改为全额征收，所需缴纳的总税费达到了总房款的9.6%。

以购房总价为100万元为例，商住房要比普通住宅多缴纳近8万元的税费，购房总成本大大增加。

三级市场的租金也基本相当，但商住房的使用年限只有40年或50年，回报周期短，意味着回报率大幅降低。