开展“以房养老”试点业务

孙洪林

随着我国经济社会的发展，医疗卫生条件的改善，人们生活水平的提高，我国人口平均寿命不断增长。从有关权威部门的统计数据上来看，我国已经进入了老龄化社会，老年人的养老问题成为了摆在人们面前不容回避的问题。目前我国养老的经济模式主要包括子女赡养、退休金、社保金。政府应当积极探索和创新更多的养老形式以满足老年人的养老需求，面对公共财政无力解决所有养老问题的现状，“以房养老”不失为解决养老难题的一种积极补充。“以房养老”，通俗的来说，就是老年人将自己的房屋抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。“以房养老”的形式可以更加多样化，关键就在于将固定的房产变成流动的现金，及时补充老年人的资金需求。

“以房养老”适合中国国情。我国多年实行的低工资，使得老年人没有多少积蓄；多年保险业欠发达，多数老年人没有养老保险。但很多老年人因享受福利分房政策，都有套承租的公有住房；实行住房改革制度以来，很多老年人也都拥有了自有产权房；有的人后来通过购买商品房，还有了第二套、第三套房，已经具备“以房养老”的条件。

《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》明确提出，鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展“以房养老”（住房反向抵押贷款）试点业务。

为了提升社会保障水平，有效缓解养老急需，减少子女赡养的压力，使老年人都老有所养，本代表建议本市积极探索并开展“以房养老”试点业务，政府应制定并完善相关规章、政策制度，如在财政税收等方面出台相应的支持政策，支持和鼓励企业等相关机构去试点开展“以房养老”业务。建立并完善“以房养老”的市场准入制度和监管制度。对“以房养老”的条件、开展模式予以明确规定，大胆创新,突破仅产权房可以参与“以房养老”的一贯模式，规定公有住房在符合一定条件的基础上也可以用来养老。

“以房养老”的条件可包括：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或抵押不至于影响正常生活；老人对房屋拥有完全产权或者老人系公有住房的承租人而又无同住人并无具有本市常住户口的配偶、直系亲属或者公有住房的承租人、同住人分别为老年夫妇二人，无其他同住人且老人没有具有本市常住户口的直系亲属。

开展模式可以是住房反向抵押贷款，老人将自己的房屋抵押给公益性机构或者金融机构，在继续享有住房使用权的情况下，定期取得一定数额养老金，在老人去世后，房屋由这些机构处置，抵押变现并结算利息本金，“剩余价值”交给老人的继承人，这样老年人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老，公益性机构或金融机构可根据住房资产的高低、老年人年纪大小、预期寿命的长短来确定发放贷款数额的高低；可以是出租，将房子出租，自己住进老年公寓，用所获租金来养老；可以是以大换小，用差价养老，即售出大房，换购小房，用差价款养老。