银川房地产预警系统指标体系构建分析

李荣 米文宝

【摘要】本文以房地产经济为指导，运用房地产预警理论和方法的最新成果，通过专家打分法选取了17个影响银川房地产市场的初选指标，对其中的15项定量指标通过聚类分析法，结合定性分析构建了银川房地产预警指标体系，得出了银川房地产预警系统五大警兆指标。

【关键词】银川；房地产预警；指标体系

建立城市房地产预警系统是房地产管理部门的规划、决策和调控等政府行为从感性走向理性的前提条件之一，这不仅是房地产业本身健康发展的客观要求，也是政府房地产管理部门科学规划决策、调控房地产市场的需要。房地产预警系统指标就是根据预警的目标由预警指标的设计者分解出来的，能够反映预警对象某方面本质特征的具体化、行为化的主要因素。

到目前为止，我国对于房地产预警指标体系的研究主要有以下方面：中房预警系统指标体系、房地产业景气指标体系、房地产业周期波动指标体系、深圳房地产波动景气指标体系、房地产泡沫判断指标体系、武汉房地产预警体系。

本文将以房地产经济为指导，运用房地产预警理论和方法的最新成果，采用专家打分法和聚类分析法，探讨设计与开发银川房地产预警指标体系。

一 房地产预警指标体系构建原则

建立一套风险预警指标体系是房地产预警机制必须首要完成的任务，也是保证预警机制效果的重要环节之一。房地产预警指标体系的设置，要遵循五点基本原则。

1．全面性原则

指标要覆盖整个房地产开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。

2．敏感性原则

要保证所设计的指标能够敏感的反映房地产市场运行的真实状态。

3．简捷性原则

指标的选取要避免繁杂，使之去伪存真、去粗取精，抓主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出。

4．独立性原则

尽量减少个指标之间的重叠区域，使得指标体系可以从各个方面表明风险动态。

5．可操作性原则

选取的指标必须是可以被测得到的，具有较强的可操作性，以便按照风险预警要求能准确和完整监测到。

6．时效性原则

选取的指标可及时统计，与报告期时差小，以免决策失去较佳时机，必须有数据反映目前的全方位统计信息。

二 银川房地产预警指标体系的构建

国务院于2003年发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中提出，要坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定；坚持在国家统一政策指导下，各地区因地制宜分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相协调，促进经济社会可持续发展。

本文以国家政策为指导思想，根据房地产预警指标的选取原则，借鉴其他城市房地产预警指标体系的选取标准，结合银川市房地产市场的发展状况，选取指标构建预警指标体系。初步选取的指标主要包括反映房地产外部因素的指标和反映房地产各开发环节状态的内部指标。

1．确定反映房地产市场的指标

第一，反映房地产市场外部因素的指标主要包括26项（见表1）。城市各区域自然条件的不同与城市地产发展状态没有必然联系，建立房地产预警系统的目的是为了确定情状态，找出警源，然后针对性地进行调控，但是地质构造等自然因素不随着城市的发展变化而变化，很难对其进行政策调控。所以从建立城市房地产预警系统的角度而言，外部因素中的自然因素应除外。故初步确定反映房地产外部因素的指标包括26项。

第二，反映房地产内部因素的指标。主要包括12项（见表3）。

2．采用专家评分法对指标进行初选

在本课题研究中，设计了问卷并聘请了银川市的12位专家对以上38项指标进行打分，这些专家来自宁夏高校的房地产专家、银川市知名房地产企业及行业主管部门。

第一，反映房地产外部因素的指标初选。根据问卷分析，共选取了11项外部指标，按平均分由高到低排序依次为：银川市GDP增长情况、居民消费水平、人均可支配收入、固定资产投资规模、房地产投资需求、居者有其屋的传统观念、社会消费品零售总额、货币供应量、金融机构年末存款余额、金融机构年末贷款余额、银川市财政收入。

第二，反映房地产内部因素的指标初选。根据问卷分析，共选取了6项内部指标，按平均分由高到低排序依次为：房地产投资额、商品房销售面积、商品房销售额、商品房空置面积、施工房屋面积、房屋竣工面积。

经过从经济、社会以及房地产自身发展状态等方面分析，通过专家打分法选取了17个影响银川房地产市场的初选指标，其中，15项为定量指标，2项为定性指标。初选指标的得出为下文聚类分析奠定了基础。

三 房地产预警指标的分析与构建

1．房地产预警指标的聚类分析

首先对15个定量指标的原始数据（见表3、表4）进行聚类分析，再结合定性指标对聚类分析结果的经济含义进行分析简化，选出最合适的预警指标，最终构建银川市房地产预警系统的指标体系。

在建立房地产预警指标体系的过程中不可能不分主次把以上的38项内外部因素全部作为预警指标纳入进去。有必要根据科学的原则与方法将最主要和作用程度最大的因素挑选出来，作为预警系统的指标。

将表3、表4中共15项指标借助于统计分析软件SPSS13.0进行聚类分析计算，具体计算过程如下：

首先，用标准差标准化方法对15项定量指标的原始数据进行处理。

其次，采用欧氏距离测度2002～2010年年份之间的样本间距离。

最后，选用组平均法计算类间距离，并对样本进行归类。

经过上述聚类计算步骤，得到以下聚类结果：

第一，银川市GDP、居民消费水平、人均可支配收入、社会消费品零售总额为第一大类；这类指标反映了影响房地产业发展的区域经济状况与居民消费收入水平。

第二，房房地产投资、货币供应量、固定资产投资规模、金融机构年末存款余额、金融机构年末贷款余额、施工房屋面积、房屋竣工面积、财政收入为第二大类；这类指标可以概括为房地产投资与本地经济的协调发展情况。

第三，考虑到商品房销售额是商品房销售面积与销售价格的乘积，也就是同时反映了销售面积与销售价格的变动情况，因此，本文选取商品房销售额为第三类警兆指标。

第四，商品房空置面积为第四大类。该指标可以解释为房地产市场供需的协调程度。空置面积越高，说明房地产市场供需协调程度越差，反之亦然。

2．房地产预警指标的定性简化分析

单纯指标都不能很好地体现出银川房地产赖以生存的市场环境的状态。

四 结语

通过对定量指标的聚类分析，再结合定性分析进行简化，加上定性的指标，可以得出银川市房地产预警系统的五大警兆指标：一是房地产投资增长率和人均可支配收入增长率；二是房地产投资和固定投资规模；三是商品房销售额；四是商品房空置面积和商品房销售面积；五是影响房地产发展的其他指标（房地产相关政策、房地产投资需求、居者有其屋的传统观念）。具体分类如表5所示。

参考文献

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