构建新准则下房地产业会计核算体系探析

唐冬梅

【摘要】笔者作为重庆长安房地产开发有限公司的一名会计工作人员，通过日常的会计工作，深刻的意识到，新会计准则的颁布与实施，使得房地产企业的会计核算体系建设显得非常重要。事实上，目前的房地产企业会计核算体系的现状不容乐观，尤其是体系中的成本管理更是重中之重。本文将就此问题展开详细的探讨，以期为房地产企业更好的适应新会计准则的原则与要求，构建出一套更为科学可行的房地产企业的会计核算体系。

【关键词】新会计准则；房地产企业；会计核算体系

笔者所在的重庆长安房地产开发有限公司，其注册资本总额为33114万元，是长安工业集团发展房地产业务的全资子公司，是一家集多种经营于一体的综合性房地产开发企业。目前，我国的中小企业已经在整个国家经济社会发展中占据着重要的地位，已经做出了较大的贡献。但是，笔者所在的房地产企业目前已经成为我国经济发展的主导型产业，其发展的结果将直接关系到我国整体经济的稳定与否。

一、中小房地产企业会计核算体系现状

（1）大多数的中小房地产企业会计机构设置层次不清晰、分工不明确、办公条件较差，导致了中小房地产企业的会计机构设置不太符合规范，很多中小房地产企业的会计人员属于兼职工作，甚至出现了无证上岗现象，这直接影响了企业的会计核算水平；（2）由于中小房地产企业自身的特点，使得企业的会计核算主体界限不够清晰，容易造成企业财产与个人财产之间的相互占用现象，使得中小房地产企业的会计人员会计核算工作面临着更多的困难；（3）由于中小房地产企业的内部控制制度等基本制度在制定之初就存在着不少的问题，也有的中小房地产企业虽然制定了相关的内部控制制度，但是在真正执行的过程中却困难重重亦或没有真正执行到位，从而使得企业内部会计监督职能没有真正发挥出来；（4）很多中小房地产企业由于过于考虑成本开支费用，常常不能妥善保管好相关的会计档案资料，也有些房地产企业由于自身条件的限制，没有设置专门的地方和安排专门的人员进行负责和保管。总而言之，我国中小房地产企业的会计核算体系中的核算方法不够规范，比如说建账不规范或不依法建账，以虚假原始凭证入账，成本计算对象不规范以及财务报告编制率低。此外，中小房地产企业的会计核算流程还较为狭隘，不利于发挥会计参与决策及培养综合型企业管理人才的作用，不利于企业长远战略发展。这种较为薄弱的会计基础，没有能够真正发挥好应有的作用，导致外部监督困难重重。

二、构建新准则下房地产企业的会计核算体系

我国新会计准则颁布于2006年，并与次年宣布于上市公司正式实施以来，已经给我国中小房地产企业的会计管理工作提出了较高较新的要求。我们要构建出一套符合新会计准则要求与原则，并以税收为导向的会计核算体系。这里谈下房地产企业的所得税在新会计准则下发生的变化，换句话说就是新会计准则对房地产企业的所得税产生了较大的影响。这是因为新颁布与实施的企业会计准则对企业所得税的影响最大。一般来说，我国企业现行的税收包括了应税收入：视同销售，投资收益以及政府补助；成本费用：资产计量，存货计价，固定资产折旧，无形资产摊销，资产减值，职工薪酬，预计负债以及借款费用等方面。事实上，新会计准则对企业所得税的相关规定包含了企业所得税的确认与计量，企业所得税的核算方法以及可抵扣的亏损确认相应的递延所得税资产。新会计准则对于企业所得税的影响主要包含了：真正确立了会计利润与应税所得的适当分离，明确了所得税会计的核算方法，递延所得税资产的确认充分体现谨慎性原则的要求以及对会计人员的素质提出更高的要求，使得所得税会计处理方法不同，所得税费用与应交所得税差额的含义不同，所得税项目在财务报表中的列报和披露内容不同。

那么，我们中小房地产企业要真正构建出一套适应新会计准则要求的会计核算体系的话，就要从以下几个方面来入手：（1）中小房地产企业应该进一步加强会计人员从业资格的管理，建立健全会计机构，提高会计人员的素质，使得会计人员具备较好的综合素质来应对各种不同的形势要求；（2）在社会主义市场经济条件下，我国中小房地产企业应该更好的规范会计基础工作，提高会计工作水平，使得会计信息尽量满足投资者、债权人及国家宏观管理部门等的多方面需要；（3）由于我国中小房地产企业的内部控制制度建设不够完善，因而，我们必须尽快完善企业内部控制制度，加强外部监管，保证会计核算及时、有效、准确，从而帮助中小房地产企业实现会计规范化；（4）中小房地产企业还应该努力加强会计档案保管，严格档案销毁手续，建立完善的房地产行业的会计规范体系，相关会计准则应全面与国际会计准则接轨，加强房地产开发企业的企业管理，完善会计信息的形成基础，完善企业的内控体系，增强风险控制环节，政府加强相关的法律法规的建设和执行，加强社会监督，形成有利于中小房地产企业发展的外部大环境。总之，中小房地产企业要真正构建出一套新会计准则下的会计核算体系，就要设置完善的会计机构，改进中小企业会计核算方法，优化会计核算流程，从而实现对企业财务业务的一体化管理，实现企业会计、经营价值的最大化目标。

三、强化新准则下房地产企业会计核算体系中的成本管理

笔者所在的企业属于中小型房地产企业，在经济学上，房地产属于较为特殊的企业，其具有位置的固定性和不可移动性等区别于其他企业和行业的特征，因而，又被称之为不动产。由于房地产企业涉及的资金量较大，并且在国家宏观调控政策日益严厉以及房地产行业越来越不够景气的情况之下，房地产企业尤其是中小型房地产企业去要想真正获得盈利，在激烈的市场竞争中求得生存和发展之地，并且应对严酷的外部政策和市场环境，就必须做好会计核算体系中的成本管理工作。一般来说，企业的成本管理指的就是产品的研发，生产和经营过程中所发生的一切费用进行管理和控制的一系列工作。成本管理一般包括了成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。就房地产企业来说，其涉及的成本类型涵盖了内部后勤，生产经营，外部后勤，市场销售，服务以及辅助活动等。一般来说，房地产企业的成本主要由三个部分构成，即土地成本、建筑安装成本和税费，其中的土地成本和建筑安装成本是房地产企业总成本的决定性因素。

我们要认真分析房地产企业成本管理中存在的问题，即未能形成有效的成本管理机制，很多员工和部门都缺乏自我控制意识。具体来说，问题表现在：有些房地产企业只注重生产成本控制，对于其他成本控制较为认识不足或者做得不够到位；成本管理方法较为落后；管理松懈、成本放任自流；成本管理责任不明；成本考核不严；核算虚假，乱挤乱摊成本。那么，我国房地产企业应该如何构建出一套符合新会计准则要求的会计核算体系，并很好的做好成本管理工作。具体来说，可以从以下几个方面来着手：（1）首先要认清房地产企业成本管理与企业经济效益之间的关联性，合理利用人力、物力和财力，不断提高经济效益，树立强烈的成本意识，尽可能的降低企业的生产成本；（2）房地产企业要抓好成本管理的源头所在，做到全面考虑，制定一个较为先进合理的目标，以期实现设计方案的最优化；（3）房地产企业要大力引进竞争机制，加强成本管理工作，保证管理工作的先进性、合理性和准确性，并能够结合现代企业制度，建立一套科学的激励机制和约束机制，加强成本预测和决策，做好事前成本控制，加强内部审计，充分发挥其评价职能，使得内部审计工作能够在会计核算体系中真正发挥好监督和审核的关键性作用，从而保证会计信息的真实性、完整性和可靠性。

参 考 文 献

[1]邓宜春．关于中小企业会计核算问题的探讨[J]．企业家天地下半月刊（理论版）．2008（12）

[2]冯西伏．浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策．经济与管理．2003（5）

[3]胡传昶．房地产开发中规划设计管理的两点见解——产品创新和成本控制．现代物业（中旬刊）．2010（11）

[4]张颖梅．小议中小企业的会计核算问题[J]．中小企业管理与科技．2009（2）