当前经济形势下一房多卖现象的法律思考

■许 蔷

近年来，随着市场经济的发展和房屋价格的不断上扬，各种类型的房屋买卖纠纷日益突出。特别是在审判实践中，经常遇到一房二卖的纠纷案件。房屋买卖不仅关系到经济的繁荣，而且关系到人民群众的安居乐业及社会的和谐稳定。一房多卖既损害购房人的合法权益，又破坏了房地产市场诚实信赖原则，为社会稳定埋下了隐患，严重挫伤了群众购房的积极性，影响了我国房地产业的健康发展。因此分析探讨此类案件的成因及解决对策具有十分重要的现实意义。

导致一房多卖现象的原因

在房地产交易过程中，开发商一房二卖或多卖、先抵押再出售或先售房后抵押等现象严重损害了购房消费者的合法权益，引发群体性纠纷等事件不时出现。此种情况在商品房预售阶段尤为突出，产生了大量的纠纷和诉讼。多数情况下，开发企业只是违规操作但尚有偿债能力，消费者权益的损害尚可获得救济。但有的开发商将房屋重复出售后卷款而逃，或者已将款项挥霍罄尽，或者以其他方式转移财产无力偿债。剖析其成因主要表现在以下几个方面：

（一）违约成本过低

卖房人通过权衡发现 “一房多卖”仅需承担解除合同、返还财产、赔偿损失的民事责任，其代价远远低于转卖房屋所获得的利益，高额回报是主要诱因。

（二）买房者法律意识淡薄相对处于弱势地位

普通百姓的法律知识、风险防范意识相对缺乏，加上房价不断上涨时急于购房的心理，往往对房产公司过分信赖，忽视了对房产信息的核实调查，造成纠纷。

（三）开发商过度牟利的原因

近年来房地产业几度升温，使不少不法开发商更加看到该行业潜在的巨大经济利益，在强烈的趋利心理支配下，他们置法律不顾，铤而走险，以身试法。还有部分卖房者认为目前房地产市场 “一房多卖”现象普遍，涉及人员多，法律无法对该行为制约和处罚，自己不这样做就是 “吃亏”。

（四）法律法规的缺陷和监管部门的监管不力

目前，买卖合同的生效与房屋所有权的取得之间存有一段时间差，该时间差为 “一房多卖”提供了客观条件。 《物权法》第20条虽然规定了预告登记制度，但规定的比较简单和笼统，可操作性不强，大部分房产商并未按规定去办理预告登记。一是对房产商的资质认证不严。有些房地产开发商根本不具备开发房地产应具有的资质条件，却通过种种办法领取了资质证书，公然运作大型的房地产开发工程，可见政府管理部门在房地产开发行业的资质审查中，仍应该加大力度。二是企业注册资金不实。不少房地产开发商在申办企业时，搞虚假出资。房地产开发商利用这些虚报的注册资金大肆吹嘘其 “实力”，致使购房者对其实力雄厚的假象难辨真伪，甚至深信不疑，以至不少购房者不加思考就购买 “楼花”，最终上当受骗。

现实中关于商品房重复销售案件的处理

最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 （以下简称 《解释》）对一房多卖现象作了一些特别规定并体现了不同于传统民法的精神。主要是对买方合法权益的倾斜式保护

（一）在先买方可以请求在后合同无效

《解释》第十条规定： “买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”这就明确赋予在先买方有请求确认在后合同无效的权利。在先买方并未获得房屋所有权，因此是不能主张在后合同侵犯其权利的。但是该权利的实施需要满足一定的条件。其一，卖方与在后买方属恶意串通。也就是说，在后买方明知该房是重复出售，仍然坚持签订买卖合同并坚持按合同约定履行。其二，必须是卖方已履行了在后的合同从而导致在先买方无法取得房屋。如果卖方尚未履行在后的合同，房屋所有权还保留在卖方的手中，在先买方完全可以按照一般的合同纠纷直接追究卖方的违约责任并要求卖方继续履行合同，而无须主张在后合同无效。但是，如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第八条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第十条的规定主张在后合同无效。例如，刘某有一套房屋出售，与王某进行洽谈后，双方签订了一份房屋买卖合同，合同签订后，王某支付了一部分房款，但双方没有办理房屋过户手续。后来刘某将这套房屋又卖给了李某，并为李某办理了房屋过户手续。后王某找到李某，称房子是先卖给他的，房主刘某与李某签订的买卖合同应是无效的。此时，王某只能要求刘某进行处罚性赔偿而若要要求合同无效则不会得到法院的支持。

（二）在先买方可以请求卖方予以赔偿

根据 《解释》第八条的规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”， “导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。但是，如果在后买方与卖方恶意串通，在先买方依据第十条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得该房屋，再依据第八条规定行使惩罚性赔偿请求权的，法院不予以支持。

一房多卖现象的防范与对策

（一）普及法律知识，提高购房者的法律意识

随着房价的日益攀升以及购房人对房产的现实需求，房地产交易日益火爆，因为购房被骗的或因卖房人一房多卖造成买房者无法达到合同目的比比皆是。为了能防止此类事件的发生，政府相关部门应充分利用网络、电视等各种媒体加大普法宣传，广大市民应多学习法律知识、增强法律意识在思想上提高警惕，形成自我保护意识和能力，促进市场交易的安全。

（二）房屋买卖合同签订后及时办理产权变更手续

房屋买卖合同签订后，买卖双方尤其是买方要按合同的约定及时履行合同，并及时催促卖方按约办理相关手续。

（三）加强房地产预售商品房的管理监督力度

政府管理部门要严格审查房地产企业的资质，确保其完全具备房地产开发资质的实质要件。要加强对房屋销售的监督管理工作，切实履行监督管理职责，从源头上避免一房两卖现象的发生。

（四）房产部门应建立房屋买卖查询系统

房地产管理部门应该花大力气理顺各级职能，做到上下衔接，同级权责范围明确，避免多头管理、重复管理。要从方便群众、遏制欺诈的原则出发，建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统，避免一房多卖、一房多抵的现象发生，构筑房地产健康交易机制。

（五）加重对 “一房多卖”者的处罚力度

法官在处理此类案件时，可在自由裁量权内加重卖房者的赔偿责任，维护合同的诚信原则，维护购房者的合法权益。同时，一经发现卖房者存在合同诈骗行为的，应立即将相关材料移送公安机关，追究刑事责任。

综上，目前我国的商品房市场问题较多，开发商在短期利益的驱动下，制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行为层出不穷。卖房者为了追求高额利润，不惜违约，严重损害了买房者的合法权益。针对这一情况，最高法院克服了现行立法不完善的困难，及时出台了 《解释》， 《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用，同时我们广大群众应自觉学习相关法律知识，全民普法，提高法律意识，增强自我保护能力，坚决杜绝此类事件的发生。