基于房地产证券化的公共租赁住房融资模式构建

赵 丹

（郑州大学 商学院，河南 郑州 450001）

基于房地产证券化的公共租赁住房融资模式构建

赵 丹

（郑州大学 商学院，河南 郑州 450001）

公共租赁住房作为我国住房保障体系的重要环节，为解决中低收入者的住房困难开拓了新的途径。公共租赁住房建设需要资金投入，目前，以政府为主的财政拨款已经很难满足其巨大的资金需求。我国应在资产证券化的基础上创新市场化融资模式，积极调动社会力量参与公租房建设。

公共租赁住房；房地产证券化；融资模式

在我国现行的住房保障体系之外，存在着一种被称之为“夹心层”的人群：包括已通过经济适用房、限价房资格审核，尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭，还有刚毕业的大学生和外来务工人员。公共租赁住房（以下简称“公租房”）就是针对此类“夹心层”人群推出的一种保障性住房品种。在市场经济条件下，低收入者由于年龄、健康状况、教育程度、个人禀赋和工作技能等方面的差异，在劳动力市场中缺乏竞争力，收入水平偏低，很难依靠自身的力量满足其住房需求。

由于具有租金低、居住稳定、配套设施完善等优势，公租房成为解决保障性住房难题的有效措施。目前，已有深圳、厦门、北京、重庆、青岛、常州等城市展开试点工作，公租房建设被一些地方政府纳入到政府规划之中。截至目前，郑州市共开工建设公租房27023套，已建成并交付使用14878套。另外，郑州市经济开发区还通过租赁方式筹集了2269套。

一、公租房融资的主要模式

我国各地的公租房建设和管理模式不尽相同，目前，公租房融资模式，主要有以下几种［1］：

（一）以财政拨款为主的融资模式

公租房是政府为解决中低收入居民住房困难而推出的保障性住房，由于投入资金量大、回收期长、利润空间小，公租房对社会和私人企业的吸引力不如商业性住房项目，公租房项目的资金基本来源于中央政府和地方政府的财政拨款。这种融资模式使地方政府面临较大的财政压力，不利于公租房项目的稳定运营。

（二）政府专门机构的融资模式

这种模式的主要特征是建立政府专门机构，如住房保障管理部门、房屋管理局的住建部门、公租房管理部门等，负责公租房项目的资金筹集。公租房建设的资金不仅来源于财政资金，还要利用地方政府对此项目的优惠政策和信用保障，通过各种形式吸收社会资金参与。

（三）投融资平台融资模式

投融资平台融资模式是我国基础设施建设的常见模式，通过组建公租房的投融资平台，采取多样的融资方式，负责项目的开发、建设和运营管理等。投融资平台是一种以企业化机制运营的市场化运营部门，能够更加专业、更加有效地规范公租房的建设和管理，有利于减轻财政压力，广开筹资渠道。投融资平台不仅能够充分发挥市场机制的作用，而且还能吸引众多金融机构参与公租房的建设，从而优化政府部门融资，使公租房项目的建设和运营更高效、更规范。

二、房地产证券化的一般机制

房地产证券化是房地产行业市场化融资的创新，是将房地产投资直接转化为有价证券的形式，实质上是投资者获得房地产投资收益的一种实现形式。在这方面，美国的房地产证券化模式对我国房地产证券化有很好的借鉴和指导意义。［2］1968年，美国国民抵押协会首次发行抵押贷款支持证券（Mortgage－Backed Securities，MBS），标志着资产证券化的问世。随后的40多年间，MBS发展迅猛。同时，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS）也快速发展。房地产证券化主要有以下两种形式：其一，房地产抵押贷款。抵押贷款市场可以分为抵押贷款一级市场和抵押贷款二级市场。其中，一级市场的参与者是一些大的金融机构，主要负责发放贷款；二级市场是实现抵押贷款证券化和交易的市场，例如银行参与的住房抵押贷款。［3］其二，房地产投资信托基金。为了满足小额投资者投资房地产市场的需要，房地产投资信托基金应运而生。房地产投资信托基金是房地产权益证券化的主要形式，它集合各类投资者的资金，建立专门的房地产投资管理机构，进行房地产的投资和运营，并且共同分享投资收益。［4］REITS具有极大的红利收益和稳定的收入流，既为房地产市场提供了足够的资金，又为投资者提供了新的投资机会。20世纪90年代以来，REITS发展迅猛，数量和市场价值增长迅速。

三、基于房地产证券化的公租房融资设计

近年来，我国房地产市场发展迅猛，REITS作为资产证券化的主要方式在实践中仍存在一些问题。通过REITS形式向社会提供低价优质的公租房，能够满足“夹心层”群体的住房需求，同时也能缓解地方政府的财政压力，促进社会和谐。笔者在REITS模式的基础上，结合我国公租房建设现状，构建公租房融资模式。

（一）设立形式

以发展公租房为目的的REITS，由于是社会保障住房的一部分，适合以公募形式为主发行，发行规模和期限可根据标的公租房的具体运营安排来确定。［5］发行的房地产投资信托基金条件成熟后，可上市交易，投资者收益主要来源于公租房租金。

（二）REITS的运行程序

设立专门机构，负责公租房项目的规划、推行以及租户资格的审核。该机构主要有以下职责：一是委托承销机构在资本市场发行凭证，筹集公租房建设资金；二是委托开发商在管理的土地上建设公租房，或者收购适合条件的住房；三是负责将建成的公租房委托给物业公司管理，定期收回租金，并及时回报给收益凭证持有人。

（三）监督

对租户资格进行认定和监督，国家已经在这方面制定了明确的规则。其实，更重要是对REITS的募集以及对所募集资金的运营监督。筹集到的资金应交由专业的资金托管人（一般是商业银行）管理。同时，托管人还应对REITS基金运营进行全程的会计监督，包括公租房建造和回收租金等。

公租房是我国保障性住房体系的主要内容。因此，通过改革投融资体系，积极调动各市场主体参与公租房建设，为公租房找到长期、稳定的资金来源，成为当务之急。通过REITS模式设立房地产投资信托基金，吸引大量社会资金参与公租房建设，不仅可以解决公租房资金不足的问题，还能给投资者找到新的投资机会和途径。这是一条风险较低、收益相对稳定且承担着一定社会责任的投资途径。公租房融资模式的设计与构建是一个系统工程，需要对每一个构成要素以及运行过程中的每个细节进行全面细致的考虑。

［1］赵鹏.我国公共租赁住房融资模式研究［D］.安徽大学，2010.

［2］黄小彪.我国住房抵押贷款证券化制度创新的理论思考［J］.中国房地产金融，2005（10）.

［3］Brueggeman W.B，Fisher J.D.房地产金融与投资［M］.李秉祥，译.大连：东北财经大学出版社，2000.

［4］张寒燕.房地产投资信托（REITS）研究［D］.中国社会科学院研究生院，2005.

［5］黄瑞.REITS在公共租赁住房融资中的应用［J］.经济论坛，2011（5）.

F293.30

A

1673－1395（2012）03－0049－02

2012－01－10

赵丹（1988—），女，河南南阳人，硕士研究生。

责任编辑 叶利荣 E－mail：yelirong＠126.com