房地产行业经营绩效评价

蒋 娜 卢雁影

（武汉大学经济与管理学院 湖北 武汉 430072）

一、引言

我国房地产行业经过20多年的改革，市场得到了有效发展，逐渐成长为国民经济的支柱行业，其利润也一直高于其他产业。金融危机给房地产行业带来了巨大的冲击，因此对其经营绩效进行分析就变得极为重要。经营绩效也称为经营业绩、经营效果，即企业某一经营活动所取得的业绩。企业的经营绩效评价即是通过特定的评价体系，按照一定的标准，采用一定的方法对其经营业绩进行客观合理的分析评价。国外对于经营绩效评价的研究大约始于泰勒的科学管理理论，在现代公司制度诞生之后，为加强资本所有权控制和公司内部控制，对于绩效评价的研究也逐渐深入。国外研究的绩效评价方法主要有三种模式:财务模式，即选择能代表公司经营绩效的财务指标，并按照加权的方式计算综合得分，沃尔评分法就是其中的一个典型例子；由于资本市场和股东认为财务指标法无法真实衡量企业未来能创造的价值，管理者也认为其无法全面评价企业业绩，因此西方学者提出价值模式，即以股东最大化为导向，考虑未来企业能为股东创造的价值，该模式中最成熟的当属经济增加值法；考虑到企业的其他非财务指标也会影响到企业业绩，又有学者提出了绩效评价的平衡模式，涵盖了那些影响企业绩效的非财务指标，最典型的就是平衡计分卡。本文采取实证的方式对房地产行业的经营绩效进行探讨将有助于房地产企业调整自身财务经营状况，以期为国家相关部门提供参考。

二、研究设计

（一）研究假设 盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，当企业的盈利能力较高时，说明企业善于利用资源创造价值，因此可以提出以下假设：

假设1：企业盈利能力越强，收益质量越高

收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。当企业收现能力较高时，说明企业能够及时回收现金，将会计收益转为真实收入，避免坏账的产生及资金缺口的出现，因此可以提出以下假设：

假设2：收现能力的提高有利于企业收益质量的提高

营运能力反映了企业利用现有的资源创造价值的能力，该比率较高时说明企业对资源的利用效率高，其中一个重要的方面是对于账款的回收速度较快。在分析该指标时也应当考虑到可能对于企业未来的销量带来的影响。因此本文提出以下假设：

假设3：营运能力的提高有利于公司短期收益质量的提高

成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。因此本文提出以下假设：

假设4：企业成长能力越高，收益质量越高

（二）变量定义 结合房地产企业的特点，本文将从经营绩效的四个方面分别选取重点指标，构建财务绩效评价体系，较全面地评价房地产行业的经营绩效。企业的经营绩效可以从四个方面进行评价：盈利能力、收现能力、营运能力和成长能力。盈利能力主要评价企业利用自身资源获取收益的能力，如果企业善于利用资源，则表明经营绩效好，反之则说明经营绩效较差。收现能力即收益的变现能力，是衡量经营绩效的重要标准，会计收益是某一会计期间账面收入和费用配比的结果，但并不表示有实际现金的净流入，只有当会计收益转化为真实的现金流入时才表明实际财富的增加。营运能力是评价企业资源利用效率的指标，如果周转速度较快，则说明企业能充分利用现有资源为企业创造价值。成长能力就是指企业业绩的增长速度和成长趋势，高经营绩效的企业不仅要有较高的会计盈余，还应该有稳定的增长，只有基于主营业务才能维持其增长，如果收益的增长主要依靠那些非经常性损益项目，这样的增长是不可持续的，成长性较差。本文根据这4大特征设定8个反映经营绩效的财务指标见表（1）。

（三）样本选取 本文的样本取自于沪深两市A股的房地产上市公司2009年的98个样本，剔除个别极端样本以避免对结果的干扰。对于这98个样本分别选取其上述8个财务指标来分析这些公司2009年的经营绩效情况。本文的数据均来自于国泰安数据库，数据处理采用SPSS和EXCEL软件。

三、实证检验分析

（一）描述性统计 从表（2）可以看出不少指标的最小值和最大值都相差比较大，说明公司间各指标的状况存在不同程度的差异。从盈利能力指标来看，公司之间的差异比较大，说明公司间盈利水平变化幅度较大，但其总体均值水平并不是很高，可见并不是所有的房地产公司都有较高的收益，这也可能是因为在经历了2008年的金融危机后，不少公司还没完全缓解过来，从而导致了总体收益水平的偏低。从收现能力指标来看，公司间的收现水平有较大差距，且总体均值为负数，说明房地产公司的收现情况并不乐观，营业收入不能及时收回现金。从营运能力看，公司间的差异更是明显，尤其是应收账款周转率，最高的光华控股甚至达到了884.43，经分析，如此高的应收账款周转率是因为该公司在保证了较高营业收入的情况下很好的控制了应收账款，反映了其资金利用效率，但是在进行控制时也应该考虑该政策对公司营业收入的影响，要对减少的营业收入的成本与减少的应收账款的收益之间进行权衡，找到一个最佳水平。从公司的成长性来看，净利润增长率在公司间差异巨大，其行业均值也为负，说明有不少公司未能走出低迷状态，营业利润比重总体来看，房地产公司的主营业务所占比重较高，可见公司的主营业务比较突出，源于主营业务能为公司带来高利润。根据上述描述，从总体上对2009年房地产行业上市公司的经营绩效进行分析，可知营运能力指标（应收账款周转率）和成长能力指标（净利润增长率）是影响公司经营绩效的主要指标。

（二）因子分析 由于评价企业经营绩效的财务指标存在不同程度的相关性，本文采用因子分析法来评价2009年房地产上市公司的经营绩效。因子分析的基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，其基本思想是把联系比较紧密的变量归为同一个类别，而不同类别的变量之间的相关性较低，通过降维将相关性高的变量聚在一起，基本原理是以相关性为基础，从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为，把剩余的变异成为特殊因子。运用SPSS软件对2009年沪深两市房地产公司的财务指标进行处理，如表（3）所示。该表主要验证原有变量是否适合进行因子分析。KMO检验用于研究变量之间的偏相关性，计算偏相关时由于控制了其他因素的影响，所以会比简单的相关系数小。一般KMO值小于0.5则不适宜作因子分析，大于0.7则比较适合作引子分析，本文中KMO值为0.707，适合进行引子分析。Bartlett球形检验的统计量Sig<0.01，由此否定相关矩阵为单位阵的零假设，即认为各变量之间存在显著的相关性。表（4）给出了每个变量所解释的方差及其累计和。从下表可以看出SPSS软件主要提取了三个公因子，第一公因子可以解释总方差的31.679%，第二公因子可以解释总方差的20.837%，第三公因子解释总方差的14.453%，前3个公共因子所能解释的累计方差达到了将近70%，因此提取这3个公因子就能较好地解释原始变量所包含的信息。“提取平方和截入”一栏表述未经旋转时被提取的3个公共因子各自的方差贡献信息，最后一栏“旋转平方和截入”表示经过旋转后得到的新的公因子的方差贡献信息，累计的方差贡献值不变。表（5）所列示的是8个财务指标的旋转成分矩阵，可以看出旋转后每个公因子上的载荷分配都比较清晰，因此比未旋转时更容易解释各个因子的意义。因子载荷是变量与公共因子的相关关系，载荷绝对值大的因子与它的关系更为密切，也更能代表这个变量。因此，第一公因子更能代表每股收益、股东权益净利率、资产报酬率和总资产周转率，属于盈利性指标，第二公因子主要代表营业收入现金比率和营业利润比重，属于收现性和成长行指标，第三公因子则代表了应收账款周转率和净利润增长率，属于营运能力指标。可见，上述3个公因子能够解释大部分的原始信息。根据提取出来的公共因子得分矩阵可以得出3个公因子的得分公式：F1=0.828X1+0.748X2...+0.037X8，F2=0.099X1+0.126X2+…+0.850X8，F3=-0.199X1+0.167X2...-0.021X8，分别计算每个公司上述3个因子的得分。为了计算各个房地产公司的经营绩效评分，可对3个因子进行加权求和，权数为其方差贡献率，3个因子的方差贡献率分别为31.679%、20.837%和14.453%。各个公司的综合得分计算如下：F=31.679%，F1+20.837%F2+14.453%F3。根据表（6）、表（7）发现：（1）房地产行业公司的得分分布相对平均，各层次均有不少公司分布。得分在10分以上的有23家，这23家公司的经营状况总体较好，处于高经营绩效水平，且分数越高，经营绩效越好，这其中在20分以上的有9家，这9家公司经营绩效尤为突出。我们将得分在2～10分之间定义为中等水平，在这区间内有39家公司，这些公司的经营情况处于平均水平。根据对计算结果的分析，我们发现万科位于这一等级的前几名，公司的资产报酬率、营业收入现金比率、应收账款周转率和利润增长率在行业中排名并不突出，处于行业中等偏上水平，结合实际情况，可能是因为2008年金融危机的影响，也不能排除公司存在盈余管理的可能。得分在2分以下的公司有38家，这些公司的经营绩效则处于较差水平，其中不少公司已经是经历了1年甚至2年的亏损，公司经营情况不太乐观。（2）得分最高的公司和得分最低的公司之间相差很大。从表（7）可以看出000546（光华控股）和000558（莱茵置业）的综合得分最高，均在100分以上，均属于高经营绩效的公司，在四大评价经营绩效的指标中，这两个公司的营运能力是最高的，特别是应收账款周转率，达到了800以上，公司的收入都比较高，但应收账款余额却很小，这从目前来说似乎是公司营运效率高的表现，但从长远考虑，高周转率是否合适却有待商榷。对于光华控股来说，其营业收入现金比率、利润增长率和营业利润比重明显低于行业平均水平，公司若想在长期内保持较高经营绩效，应努力做好主营业务，并注重对现金流回收的控制。得分最低的000656（ST东源）在0分以下，在8个指标中，除净利润增长率外，其他每个指标均处于行业较差水平，可见该公司内部经营情况确实存在较大问题。在得出房地产行业综合得分的排名之后，为了深入分析高低经营绩效公司在不同指标之间的差异，本文将对经营绩效前十名的公司和经营绩效后十名的公司的财务指标进行配对，利用SPSS软件配对样本T检验对其的差异进行分析。通过对房地产公司前十名和后十名的财务指标进行配对检验得到表（8）。（1）从差值的平均值看，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X8这些指标上前十名的公司都好于后十名的公司，说明经营绩效好的的企业在盈利能力、收现能力和营运能力方面都优于其他公司。而净利润增长率则是经营绩效差的公司较高，这源于经营绩效差的公司本身2008年净利润就较低，因此较容易在2009年形成较高的增长率。（2）从显著性检验结果看，股东权益净利率、应收账款周转率和总资产周转率低于5%的显著性水平，表明高低经营绩效公司在这几个指标上相差较为显著，是导致其经营绩效出现差距的主要原因，营运能力是影响经营绩效的最主要指标。

表1 经营绩效财务指标

表2 描述统计量

表3 KMO和Bartlett的检验

表4 解释的总方差

表5 旋转成份矩阵a

表6 经营绩效综合得分分布表

表７ 表经营绩效排名表

表8 经营绩效前十名和后十名公司的均值检验成对样本检验

四、结论

对于经营绩效来说，最重要的指标是盈利能力指标，这也是股东最为关注的指标，纵观2009年房地产公司的盈利情况可以发现不少公司每股收益和股东权益净利率偏低，对于这些公司来说首要任务就是增加营业收入控制成本，提高公司利润水平。只有在做大利润的基础上才能进一步扩大公司规模，增强公司实力。现金流是公司维持经营的基础，因此对于每家公司而言都是至关重要的。2009年不少房地产公司的营业收入现金比率较低，甚至为负值，据此认为这些公司在现金流回收的控制上存在问题，经营活动不能获得及时的现金流入，严重是将会影响到公司的正常运营。在具体实务中，公司应尽量推迟现金流出，对于现金流入则要设计合理的现金折扣制度和商业促销手段加速资金的回笼。经过对上述公司的分析，发现这些公司在运营能力上存在很大区别，应收账款周转率甚至从0跨度到接近900。控制好应收账款对于房地产公司很重要，因为房地产公司需要不断大量的现金流入。但是，周转过快也会存在一些隐患，严格的应收账款回收制度可能会减小公司的销售规模，影响到营业收入的增长。因此，房地产公司应该制定合理的应收账款回收制度，在能够扩大销售规模的情况下注重对应收账款的控制。房地产企业不能过多的依赖外部环境诸如政府背景、税收优惠、行业垄断、财政扶持等一些有利因素，而应该做好主营业务，加强对市场的适应能力，不断强化核心竞争力，注重控制贷款风险，做好项目前期管理。一些有实力的企业可以对企业的业务进行适当的多元化经营，增加企业的收益和现金流量。

［1］郗蒙浩、王惠彦、黄伟：《谈绩效评价方法及其在国内外的发展》，《经济师》2007年第4期。

［2］彼得·F·德鲁克：《公司绩效测评》，北京：中国人民大学出版社2000年。

［3］王成化、刘俊勇、孙薇：《企业业绩评价》，北京：中国人民大学出版社2003年。

［4］刘力、宋志毅：《衡最企业经营业绩的新方法》，《会计研究》1999年第1期。

［5］AJ．埃巴：《经济增加值—如何为股东创造财富》，北京：中心出版社2001年。

［6］财政部统计评价司：《企业效绩评价工作指南》，北京：经济科学出版社2002年。

［7］杜胜利：《企业经营业绩评价》，北京：经济科学出版社1999年。