美国房地产没有“中国特色”

姚鸿恩

美国房地产，跟中国的不一样，那里也没有所谓的“中国特色”。

其一，房子类型不同。美国房子大多数是独立房子，有车库，有壁炉，前有草坪，后有花园。也有一些是城市屋，类似国内的连体别墅。但美国很少有国内的公寓房出售，美国的公寓房通常是出租的。

其二，绝大多数上市的房子都是旧房子。美国的地皮为屋主永久拥有，所以有些年逾古稀的爷爷奶奶级别的房子照样能上市出售。根据美国商务部的统计，每个月，旧房子的成交数大约为500万套，而新房子只有30万套左右。

其三，价格是大多数人都能够负担得起的。美国人在家庭财政上强调“三分之一定律”，即每月的房贷月供不能超过家庭月收入的三分之一。2011年9月，美国新房子的中间价是20.44万美元，首付比例通常为百分之二十，30年固定的房贷利率约为百分之四，算下来，美国家庭的月供（本金+利息）约为765美元。这个价格即使是生活在最底层的老百姓（每月全家收入为2300美元）都能够买得起。当然，大城市的房子要贵得多，比如首府华盛顿地区，新房子可能要60多万美元，那么每月全家收入就得7000多美元。

其四，美国没有蛊惑人心的对“刚性需求”的造势。人人都需要住房子，这可以说是刚性需求，但买房子未必是。找对象时，没有一个美国姑娘（或者她妈妈）提“必须要有房子”的刚性条件。美国约有三分之二的人拥有自己的房子，但也有三分之一的人在租房子住，绝大多数是租公寓。

其五，美国人不炒房。原因可能是：第一，美国屋主必须交房产税，各州的税率均不同，大约为房子价值的百分之二左右。所以，房价涨了，房产税跟着上调，这对投资房产的人来说并不划算。第二，房子成交，卖主要付百分之六的佣金，买主要付各种过户费用。第三，也许是最重要的，就是政府不卖地，土地是私人拥有的，价格是由市场决定的。上梁正，下梁也就不会歪。

其六，美国成交的房子都是马上能够入住的，全都是装修过的，空调、冰箱、炉灶、浴室、热水器等都是法律规定必须配套的，没有类似国内的“清水房”。另外，面积只算房间内的面积，楼梯、走道什么的，都不算面积，也就是说，你可以用卷尺自己量房型面积，卖主很难蒙人。

因为美国人不炒房，所以他们实在看不懂中国人光凭模型就会受“震撼”而拍板买下上百万元的房子（公寓），甚至还有连夜排队好像抢购白菜似的情形。如此的“追捧”现象，美国从来没有出现过。加拿大温哥华倒是有过排队买期房的报道，但排队的是清一色的中国人。

但在几年前，美国的许多银行开始违背“三分之一定律”，贷款给那些不符合条件的购房者，后来许多人无力还贷，银行收去房子，低价拍卖。美国房价已连续五年下跌，最惨的地区跌去一大半。不过，愿赌服输，我在美国还没有听说过什么“退房”的新闻。

不管在哪个国家，经济规律都是不可抗拒的。“出来混，迟早是要还的。”国内房价已经开始掉头往下。但降到什么价格才算合理？建议国内购房者不妨参照三分之一定律算一算吧。

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