3月份中国房地产市场运行情况

○ 吕起龙

3月份以来，楼市成交呈现反弹态势，北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市成交量甚至出现强劲回升。在楼市调控不放松、库存高位运行、房企资金紧绷的环境下，降价促销、去库存仍是房企的首要任务。

政策——调控基调不变，放松预期落空

3月份的主要政策事件是温家宝总理在十一届人大五次会议记者会上，强调了房地产市场调控政策不会松动，但未出台实质性的后继调控政策。会上总理表达了三个观点：第一，要保持房地产长期平稳和健康发展，如果盲目发展，会出现经济泡沫；第二，合理的房价应该是与居民的收入相适应，与投入和合理的利润相匹配，现在房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松；第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，但是政府这只手也不可以缺少。

金融方面，由住建部、发改委、民政部、财政部、国土部、央行、银监会等七部门联合发布《关于继续做好房地产市场调控和加快保障性住房建设问题》的报告强调，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。事实上，按揭贷款发放速度从去年年底起就已逐渐加快，多个城市首套房利率从2月份的95折至基准利率下调到了9折，部分城市更出现9折、85折等优惠，首套房贷松动及其引发的刚性需求回归是今年房地产市场最大的利好。

税收方面，财政部部长谢旭人在答中外记者提问时表示，要认真总结重庆、上海两地的房产税试点经验，将进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。同时3月份并未出现地方政府跟进前期部分城市放宽普通住宅标准、提高公积金贷款额度等微调政策的现象。

土地——市场供需低迷，成交溢价均在低位

一季度土地市场供需低迷，推出量和成交量均在低位。各地政府推地谨慎，1-3月，全国土地市场呈现明显供应放缓趋势，环比、同比均出现不同幅度下跌，住宅用地跌幅较大。开发商降价以撬动刚需和回笼资金促使成交回暖，但暂未改变购地谨慎态度，一季度全国土地市场成交情况依然低迷，土地成交楼面均价低于去年同期，一季度土地市场仍底部运行，尽管3月有所上升，但总体溢价率仍处于近年低点。

1-3月300个城市的住宅类用地成交1534宗，成交面积6921万平方米，同比减少46%。1-3月住宅类用地平均溢价率2%，环比减少2个百分点，较去年同期减少7个百分点。

限购城市土地推出量与成交量环比均有所回落，成交金额同比降幅明显。财政压力增大的三线城市和“非限购”城市地方政府开始通过降低挂牌价以促进土地成交。持续调控已影响到“非限购”城市土地市场，只有挂牌价下降较多的地块才能吸引开发商的关注。

从各地情况来看，天津、济南、武汉3月份推出土地数量较多，而济南、武汉本月成交宗数也相对较多。同时，深圳、广州连续两个月无土地推出或成交，土地市场持续冷清。

房价——降价态势已定，但降幅有所收窄

3月主要城市的降幅略有收窄，非限购城市的平均降幅略小于限购城市。3月环比涨幅居前的城市为深圳、温州、连云港。跌幅居前的是天津、德州、无锡、昆山等二三线城市。珠三角的一线城市房价企稳回升，而北京、上海房价仍在下降，均为连续多月环比下降。

2月底开始，开发企业普遍进入“去库存化”状态之下，积极促销、以价换量成为楼市主流。尽管一些开发商开始通过垫付首付款、加大打折促销的力度等进行促销，但总体而言，房价依旧超越了居住需求者的购买能力。未来一段时间，房价仍有一定下行空间，只有当刚需消费者认为房价回归至合理价位时价格才会逐步企稳。

销售——开发商以价换量、楼市阶段回暖

3月楼市成交放量明显，总成交量接近2010年月均值。从历史上看，每年的3月，都是房地产市场敏感窗口，尤其是2009年，开启了近2年的价格暴涨。

年初以来，各地开发商降价促销去库存，新房供应明显增大，房地产开发商降价促销逐渐由虚转实，银行流动性得到缓解的同时提高了首套购房按揭贷款额度，降低首套房贷利率至基准利率等多重因素影响，使得前期积累的刚性需求得到释放，成交量触底回升。目前8.5折利率优惠使得月供支出较去年下半年减少约15%，若考虑房价下跌10%，月供减少约23%。杭州和南京等长三角城市是价格调整的典型城市，从3月表现来看，价跌量升是比较显著的。3月杭州和南京成交量同比上涨幅度高达254%、369%。

供应——新项目加速入市、库存压力小幅缓解

3月份，十大城市新增供应量接近8万套，连续第2个月大幅增加，环比增速超过75%；同比增速也接近30%。涨幅如此之大主要是同期基数较低，从绝对值来看，3月新增可售仍处于低位，较2011年9.3万套的月均值有一定距离。

成交量的回暖促使开发商库存压力得到减缓，截止到3月31日，十大重点城市的总存量为73.4万套，环比下跌4.1%，连续第3个月出现回落。

3月末，十大城市去化周期为10.9个月，环比下降9%。近期销售市场回暖拉低了十大城市的去化周期，近三个月当月去化率都维持在100%以上。十大城市中，存销比最高的三个城市是杭州、青岛、深圳，分别达20.7个月、18.2个月、14.2个月。

预计未来一段时间楼市调控保持“不放松”，日益高企的库存和不断紧绷的资金压力将迫使开发商由当前的噱头性促销转为实质性的降价促销，而在政府“有保有压”的政策环境下，首次置业的刚性需求将会进入市场并成为市场成交的主力，但成交量的回升将在很大程度上取决于房价是否已经降至“合理”区间。■