尽职调查防范房地产金融风险

◎ DTZ戴德梁行北京公司估价及顾问服务部董事 胡 峰

中国人民银行、银监会、证监会、保监会和外汇局等五家金融监管机构近日召开了2012年度工作会议，其中将防范金融风险作为今年的工作重点。

中国人民银行提出，加强系统性风险监测、评估和处置，全力维护金融稳定。银监会提出，紧紧抓住坚守风险底线这个根本。保监会提出，建立健全保险市场准入和退出机制。外汇局提出，坚守风险底线，构建防范跨境资本流动冲击的体制机制。

监管部门的这些表态，契合了全国金融工作会议的精神。在会议中，温家宝总理特别强调“忧患意识、责任意识，居安思危”，屡次提及防范、化解风险。“加强和改进金融监管，切实防范系统性金融风险”和“防范化解地方政府性债务风险”更被列为今后的工作重点。

房地产金融的重要性

金融是经济的血液，各行各业的发展都离不开金融的支持。房地产业是资金密集型的行业，房地产开发具有周期长、规模大的特点，与金融业的关系尤为密切。

根据央行发布的《2011年三季度金融机构贷款投向报告》数据显示，截至到2011年三季度末，主要金融机构人民币房地产贷款余额10.46万亿元，同比增长14.6%，占人民币贷款余额比重为19.77%。其中房产开发贷款余额2.64万亿元，同比增长14.9%，个人住房贷款余额为6.94万亿元，同比增长16.8%。

除了银行信贷这一房地产业的传统融资渠道，房地产基金、房地产信托等其他房地产金融业态也在近两年快速发展壮大。根据清科研究中心最新数据显示，2011年前11个月共有26支可投资于中国内地地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元，国内大大小小的房地产基金存量规模已经接近1,000亿元。而房地产信托规模从2010年三季度开始出现爆发式增长，在2011年二季度达到顶峰水平。根据中国信托业协会公布的数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2,800亿元，2011年前三季度投向房地产的新增信托资金累计达3,216.67亿元，投向房地产的信托资金余额达到6,797.69亿元。

房地产政策调控对房地产金融的影响

房地产业是我国经济发展的主导产业，也是金融机构投放的重点领域。2010年以来，政府对于房地产业的调控上升到更高的高度；频发“严、准、狠”的调控政策，“限购、限贷、限价”等严厉政策直指投资、投机性需求。

据悉，银监会已于2011年8月发文预警，要求信托公司逐笔监测三个月以内到期信托项目的预期兑付情况，判断兑付风险并采取相应措施，对兑付风险“早发现、早预警、早处置”。

多重政策出台，宏观调控效果显现，房地产市场出现销售量下跌、房价区域性松动、开发投资增长放缓、开发资金链趋紧的走势。这一系列的市场变化，将使房地产金融机构面临新的考验和挑战。

完善的尽职调查是防范房地产金融风险的重要手段

新的市场形势下，为贯彻落实国家宏观调控政策、监管要求、央行信贷制度，各银行均压缩信贷任务、降低信贷规模、严核借款人还款能力、提高项目审查审批要求，以确保贷款质量，提高风险防御控制。

对于房地产金融风险管理，客观、公正、完善的尽职调查是防范房地产金融风险的重要手段。成熟的金融机构和投资者是依靠全面的尽职调查来了解企业和房地产项目的风险，并依靠尽职审查的结果做出投资选择及决定。

房地产所具有产品价值大、开发周期长等特点，其建设和消费离不开金融的支持。完善和发展房地产金融，既是房地产行业健康发展的要求，也是金融行业持续发展的要求，更是以人为本、和谐社会建设的要求。