北京（一月）商品住宅市场月报

◎ 中国不动产研究中心 肖 楠 黄 蕾

2012年1月，受农历春节的影响以及市场淡季的制约，北京新建商品住宅市场各项数据较为惨淡。全月共成交新建商品住宅（含经济适用房、两限房）签约为4460套，受农历春节的影响，与12月的15181套相比大幅下降70.62%。其中，期房成交量为4003套，环比下降69.86%，现房全月成交仅457套，环比下降75.93%。与此同时，价格也出现了大幅的下滑，1月成交均价仅为为18250元/平方米，环比下降17.50%。

库存量方面，至2012年1月31日北京市商品住宅可售房屋套数共计118819套，与12月相比微跌3.28%。其中，可售期房套数为79831套，环比下降5.46%，未签约现房套数继续小幅上涨至38988套，微涨1.51%。

尽管1月份的惨淡数据多与农历春节有关，但不可否认的是，市场仍然处于深度调整，特别是1月31日，国务院第六次全体会议指出，要继续巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归，这也为2012年的市场调控定下了基调，调控在2012年仍将成为市场的关键词。我们预计，在市场传统淡季的制约下，2月份的数据亦将继续平淡，3月份开始，随着入市项目增多，成交量将会出现一定程度的放大，不过价格上涨的压力依然较大。

表1 2012年1月北京商品住宅市场主要数据一览表

一、行业政策

1.国务院：继续巩固房地产调控成果

1月31日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，会议指出，要继续巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。这也为2012年房地产市场的调控定下了基调，即继续巩固调控成果不动摇。

2.40重点城市住房信息将联网

住房和城乡建设部部长姜伟新日前表示，40个重点城市住房信息系统今年6月底前将与住房和城乡建设部联网。目前，住房和城乡建设部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。

二、市场运行数据

1.供应情况

（1）可售商品住宅套数

可售商品住宅供应套数方面，至2012年1月31日北京市商品住宅可售房屋套数共计118819套，与去年12月相比微跌3.28%。其中，可售期房套数为79831套，环比下降5.46%，未签约现房套数继续小幅上涨至38988套，微涨1.51%。本月库存量有所下降，是继去年11月达到12.4万套的高位之后，连续第二个月出现下降。（如图2-1）

（2）可售商品住宅面积

截止至2012年1月31日，北京市可售房屋面积共计1512.00万平方米，环比微跌2.49 %。其中，可售期房面积为1009.04万平方米，跌幅为4.14%，可售现房面积为502.96万平方米，环比上涨0.99%。（如图2-2）

图2-1 2011-2012北京新建商品住宅可售套数趋势图

图2-2 2011-2012北京商品住宅期房现房可售面积趋势图

2.成交情况

（1）成交房屋套数

根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，2012年1月北京新建商品住宅（含经济适用房、两限房）签约为4460套，受农历春节的影响，与12月的15181套相比大幅下降70.62%。其中，期房成交量为4003套，环比下降69.86%，现房全月成交仅457套，环比下降75.93%。（如图2-3）

（2）成交房屋面积

2012年1月北京的商品住宅签约总面积为41.92万平方米，环比12月的140.19万平方米下降70.10%，其中，期房签约面积为36.41万平方米，现房的签约面积为5.52万平方米。（如图2-4）

（3）成交价格

2012年1月，北京市商品住宅成交均价为18250元/平方米，环比下降17.50%。受传统农历春节的影响，成交量大幅下降拖动成交均价大幅下滑。（如图2-5）

3.取证开盘情况

1月份，北京新建商品住宅开盘项目开盘共计7个，开盘个数比12月份减少了11个。本月开盘项目均价有所下降，达到15144元/平方米，跌幅为30.27%。

图2-4 2009-2012北京商品住宅签约面积对比图

图2-5 2011-2012北京市商品住宅成交均价

链接

北京节后首周楼市量价齐跌部分开发商2012计划销售零增长

2012年春节后恢复成交的首周（1月29日—2月4日），根据北京住房和城乡建设委员会的数据统计，龙年春节后首周，北京新房与二手房成交量与价格较去年同期均出现下跌。

统计显示，春节后首周北京新建住宅网签总量为768套，与春节前最后一周（1月15—21日）相比下跌了13.6%，与去年春节后首周（2011年2月9—15日）的网签量相比大幅下滑44.5%。二手房方面，上周北京二手住宅网签总量为794套，与春节前最后一周（1月15—21日）的网签总量相比下跌了5%，与去年春节后首周（2011年2月9—15日）的网签量相比大降83.8%。

北京中原市场研究部统计数据显示，1月份受到春节及调控的影响，全国20个重点城市的成交量均出现了明显的下滑，总成交仅48368套，环比12月份的114380套下滑了57.7%，同比下调幅度也超过50%。

房价方面，据我爱我家市场研究院的数据统计，龙年春节后首周北京一手住宅成交均价为18960元/平米，与春节前最后一周的成交均价相比下跌了2.8%，与去年春节后首周的成交均价相比下跌了25%，房价回归2010年初水平。春节后首周北京二手住宅成交均价为20666元/平米，与春节前最后一周的成交均价基本持平，与去年春节后首周的成交均价相比下跌了2.6%。我爱我家数据显示，春节后首周，北京一手住宅成交均价较去年同期下跌两成，回到2010年年初水平。

此外，根据亚豪机构数据统计显示，2012年开年头一个月，北京房地产市场未现任何转机，低迷的气氛仍然持续笼罩，受此影响，原计划于2月份开盘的6个别墅项目，截止到目前均没有发布明确的开盘时间与价格，项目入市意愿也持续低迷。

业内分析人士表示，相比往年春节期间，今年大部分开发商都下调了对市场的期望值，为了避免开盘冷清，在一月份入市的新项目非常少，开发商都期待在2月份市场能够有所回暖。

有观点分析表示，整个一月份房源供应的大幅萎缩，以及节假日期间购房人观望情绪的加重，造成了近期市场的不景气。迫于资金压力，部分开发商主动降价促销，使得新房价格继续回落。

在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，包括多家巨头在内的房企纷纷换挡减速，下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。

2月3日，富力地产(02777.HK)公告显示，2012年1月该公司实现合同销售金额12.3亿元人民币，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。

在市场销售量方面，富力地产1月合同销售面积则为8.78万平方米，较上月的23.8万平方米和去年1月的16.58万平方米，分别下跌63%和47%。

行业龙头万科（000002.HK）首月销售状况亦不理想。公告显示，万科在2012年1月实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，环比12月分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。

万科销售额自2011年8月开始持续出现同比下滑，2012年1月也是万科自2008年以来开年销售首次同比下降。

万科提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现收益和业绩的持续增长”。前后两种措辞存在的差异颇耐人寻味，意味着开发商的生存环境确已今非昔比。

2月2日，中海地产（00688.HK）主席孔庆平对媒体表示，中海今年将维持去年的目标，主要的销售指标、开工指标等都和去年一样。

在具体指标上，中海地产提出的2012年销售目标是800亿港元，这与该公司2011年销售目标相同，意味着销售目标零增长。而中海地产在2011年已经实现房地产销售额870.9亿港元，这一销售目标显得颇为保守。

另一家行业巨头恒大地产(03333.HK)亦提出销售目标零增长。此前1月16日，恒大地产在香港召开了2012年的销售目标发布会，公布其在2012年的销售目标为800亿元人民币。而实际上，恒大地产在2011年已经实现销售金额804亿元人民币。恒大地产董事局主席许家印在发布会上给出了解释，称这是因为恒大的高速增长期已经结束了，现在进入了稳定增长期。

保利地产（600048.SH）去年实现销售金额732亿元，但该公司高管在与国泰君安的高管电话交流会议上表示：“2012年的销售目标还是争取要有增长，但是难度挺大的。”