谈建筑设计中经济与技术的一体化问题

朱书强

（上海瀚联建筑设计咨询有限公司，上海 200083）

谈建筑设计中经济与技术的一体化问题

朱书强

（上海瀚联建筑设计咨询有限公司，上海 200083）

针对目前建筑设计中忽略经济指标这一现状，以住宅设计为例，从理论技术指标和具体的细节设计两方面对建筑设计的经济与技术一体化问题进行了研究，以实现建筑设计中经济与技术的高度一体化。

建筑设计，经济与技术，一体化，细节设计

1 研究基本情况

1.1 问题的提出

随着经济的发展，越来越多的建筑师在进行建筑设计时，对经济的考虑显得越来越少，他们往往更看重的是建筑的视觉效果、建筑的功能布局，有一些较好的建筑师虽会真正考虑使用者的空间感受，但是他们往往都忽略了另一个重要的因素，那就是经济。很多时候我们也会说，我们在建筑设计时也考虑到了经济因素的，例如:建筑物的结构形式考虑、建筑设计过程中钢筋含量的控制等等，但是在这里我想说的不是这些。对于一些成熟的项目类型，其实这些已经不再重要，因为已经有比较成熟的模式，不需要做过多的考虑，例如:住宅。

近几年来商品住宅项目越来越多，在进行住宅设计过程中通过与甲方的不断接触，越来越能体会到经济与技术高度一体的重要性，在这里我想结合商业住宅项目的设计，谈谈我自己对此的几点看法。

1.2 研究目的与意义

通过对建筑设计中经济与技术一体化的研究，我们能够在建筑设计过程中，更加关注经济指标，更加关注成本，这样不仅有利于节约社会资源，也有利于降低成本，无论是对未来商业开发销售价格的竞争，还是对企业利润的追求，都十分有利。

2 经济与技术的研究

对于经济与技术的研究，在这里我选择了两个方面进行介绍，分别从理论技术指标和具体的细节应用展开，从而按照此思路方便与大家更广泛的交流。

下面就以住宅为例进行分析。

2.1 技术指标分析

在经济技术指标中，我们常用的指标有很多，例如:用地面积、总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率、社区配套用房面积、停车位、商业建筑面积、住宅建筑面积等等。

其实我们很多时候并没有从商业的角度去观察这些指标，我们更多的是关注满足相应法规及限定条件。当然在这里我不可能让大家去突破法规，而是要大家在满足法规的前提条件下，更深层次的理解这些相应的指标。

有些指标我们是不能够改变的，是限定死的，而有些指标是范围值，是可以调整的。例如:用地面积，我们不可能去修改它。但是容积率给出的是一个限定范围，例如有些项目的容积率要求大于1不大于1.4。下面就从这几个指标中看看我们可以关注到什么问题。

2.1.1 地下建筑面积

由于各种原因我们必须建设地下建筑，从而产生了地下建筑面积的总和，但是我们在进行地下建筑设计的时候是否想过应该建设多少地下建筑，当然很多人会说，我们考虑过了，但是考虑到什么程度。有一个最基本的指标就是地下建筑的建安成本是地上建筑的2倍，如果我们地下建筑建设过多，造成浪费，没有起到实质性的功能需求，那么就会得不偿失，我们为此付出的代价就会加大，成本增加。因此对于地下建筑，满足建筑需要的前提条件下，面积越少越好。

2.1.2 容积率

曾经有一个甲方，他们的总工是市规划院退休的工程师，他告诉我，他们公司从事住宅开发10多年来，容积率从来就没做够过。我们都知道一个企业的利润是多少，5%还是10%，差不多了吧。以一个容积率为3.0的项目为例，如果你只做到2.8就意味着你最少损失了13%，要知道这部分建筑指标是没有地价的，在目前地价占到总成本40%以上的前提下，再加上应有10%的利润看一看，我们最少6%的利润没有了，那么我们在市场中还有什么竞争优势。

目前也有一些项目限定的最小容积率，以前是很少出现的，因为只是为了限定不允许建造别墅建筑的原因。大家为什么要建别墅，因为别墅产品的利润高，但是建别墅就意味着占地面积大，在这种情况下，很多人甚至放弃容积率，也就是容积率指标走下线，建设一部分别墅产品。我个人认为，容积率无论什么情况下，都要走上线。开发是有时间的，时间会改变你对理论利润的判断，但是有一点只有你手里有产品，才可能产生效益。

2.1.3 建筑密度

对于这个指标我们要去平衡，我们不能够认为建筑密度大了就一定好，或者小了就一定好。建筑密度过大必然造成室外空间变小，空间感受受到较大影响，反之，室外空间过大，需要投资建设的室外景观面积变大，投资成本随之增加。因此这是一个根据实际情况需要平衡的指标。

2.1.4 建筑高度

建筑高度大家可能觉得无所谓，但是我举一个例子大家就会明白。我们建6栋15层的建筑，与建设5栋18层的建筑，哪个成本更低一点，毫无疑问，一定是5栋楼，因为这样可以少建设1栋楼的地下室，少配套1栋楼电梯等安装设备，等等如此。因此在建筑高度差异不足以影响项目形象的前提下，一定是建筑高度相对高一些，会对成本造成正面的影响。

2.1.5 配套用房

配套用房是个敏感的话题，但是作为商业开发项目，我们不得不从商业的角度来考虑。配套用房包含:物业用房、活动中心、配电房、水泵房、医务室、公共厕所等等，我们都知道这些指标在设计条件中都有明确的规定，因此一定要严格按照规定去执行，没必要为此多付出。例如，要求物业用房不小于总建筑面积的5‰，我们就设计5‰，没必要做得更大。因为这些都在容积率范围之内，它们做大了，就意味着可销售的商业及住宅部分就要缩小。即便是你仅仅做大了50 m2，如果住宅按照每平米8 000元计算，那就意味着有40万元的利润没有了。如果减少的是商业部分，那就更厉害了。因此，对于配套用房，我们严格按照规定做够就可以了，从商业的角度完全没必要多做。

2.1.6 停车位

现在私家车越来越多，停车位成了住宅设计中一个非常关键的问题，这里面有好多问题需要去平衡，一个地下停车位的成本有多少，按照地下室的设计要求，一个车位加上分摊的车道、设备用房等等大概需要40 m2，而一个地下车库的土建成本1 m2没有3 000元是很难建成的，这里面还不包括因为做了地下室，由此引起人防工程的建设成本增加的问题。即便如此，我们可以很清楚的看到一个车位的成本要12万元左右。而销售一个车位的价格是多少，不同城市会有不同的价格，但是很多城市是赔钱的。因此，对地下车位的配建，很多甲方是抵制的。这就要求我们在设计中应该注意到这个问题，去平衡地下车位的建设，通过地上车位的配比，完成对车位的需求。

2.1.7 商业建筑面积

一个住宅项目经常需要一部分商业配套，也就是说住宅项目中会有一部分商业建筑面积。很多设计条件中都会规定商业配套的量，例如要求商业配套建筑面积不大于总建筑面积的5%等。对于种种情况，需要设计师注意的是，这种商业面积很小，在整个设计中比重较轻，往往被设计师所忽略，随意而为之。我给大家分析一个数据，1m2商业的售价往往是1 m2住宅的3倍以上，而其成本几乎是一样的，假设住宅的利润是20%，也就是说，商业的利润是住宅的10倍～11倍以上，如果按照商业5%的比例来讲，也就是说5%的商业，完成了95%的住宅一半的利润。也就是说，对于住宅项目中的商业配套建筑面积，我们一定要按照设计要求的上限去设计，从而保证项目的利润。

以上这些只是我在建筑设计过程中，所遇到的一些关于指标的问题，只想通过这些，让大家有一个思路，从而去发掘更多的问题，来保证商业项目过程，经济与技术的一体化问题。

2.2 建筑细节设计中的实际应用

下面我从建筑设计过程中常见的一些细节来分析一下。

2.2.1 剪力墙的布局

在建筑设计过程中，有一些结构设计师在布置剪力墙方案时，不能够合理布置，造成无论结构墙体怎么加大加长仍旧不能够满足结构要求，甚至为此牺牲建筑功能，因此结构布局方案的合理性还是至关重要的。在这个阶段，作为建筑师，一定要与结构师不断沟通，找出合理的解决办法。当然，作为建筑师在进行项目设计时，应充分考虑结构的合理性，减少因为建筑的随意造成结构成本增加的机会。

2.2.2 飘窗设计

飘窗已经成为目前住宅设计中的必要配件，但是飘窗的设计要考虑到造型以及功能的需求与变化，这样更有利于边际效益的增大。我遇到过这样一个设计，如图1，图2所示。

图1 飘窗设计（一）

图2 飘窗设计（二）

从图中我们不难看出，图1中主卧室的凸窗未来功能调整要比图2中方便的多，且利用率较高。因此注意细节设计能够增加边际效益。

2.2.3 地下车库的细节设计地下车库的细节设计是最能够直接体现出经济与技术关系的地方。很多设计师，特别是设备专业的设计师，他们只考虑自己的设备方便，而忽略了对建筑的影响，作为建筑师又不能够负起相应的责任，对设备工程师迁就，造成的直接结果就是车位空间的浪费，减少停车数量，如图3所示。

图3 地下车库设计

同样的空间范围之内，不同的布局方式，直接结果就是一个车位得与失，一个地下车库里面，像这样的设备用房不止几个，如果每个都损失一个车位，那么就会有几个车位的损失，一个车位按10万元的售价，即会损失几十万元。如果是人防车库，那这种情况就更普遍了。

细节设计过程中方方面面很多，在此不一一列举，我只是针对性的给大家找到一种思路。我想可能还有更多的需要我们去发掘。

3 对其他商业项目建设的借鉴意义

以上仅仅是对我所接触到的住宅项目进行的分析，其实无论是任何项目，只要是站在商业开发的角度，他所思考的必然是商业的利润，因为利润是企业生存的根本。合理控制成本，创造更多的企业利润，这才是能够保证企业在竞争中处于优势的一个法宝。我希望大家能够通过这个思路找到更好的办法，来解决建筑设计过程中经济与技术的一体化问题。当然，作为设计单位，能够在设计过程中熟练把握这个问题，充分为业主考虑，也就能够承揽更多的设计任务。

Discussion on the integrity of econom y and technology in architectural design

ZHU Shu-qiang

（Shanghai Hanlian Building Design＆Consulting Co.，Ltd，Shanghai200083，China）

In light of economic index ignorance in current architectural design，taking the existing residential design as an example，the paper studies the integrity of economy and technology of architectural design from two aspects of theoretical technological index and specific detailed design，so as to realize the integrity of economy and technology in architectural design.

architectural design，economy and technology，integrity，detailed design

TU201

A

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2012.18.113

1009-6825（2012）18-0027-03

2012-04-23

朱书强（1977-），男，工程师