中央政府与地方政府在中国住房市场的博弈分析

林 潇

（武汉大学，湖北 武汉 430073）

中央政府与地方政府在中国住房市场的博弈分析

林 潇

（武汉大学，湖北 武汉 430073）

从我国住房市场改革以来的发展路径看，地方政府在住房市场上典型的变化在于从过去的行政执行主体转变成为重要的经济发展主体与经济调控主体，进而成为地方经济的领导者和推动者：一方面地方政府是住房市场的参与者，是住房经济运行过程土地一级市场上土地资源的唯一提供方，另一方面地方政府是住房市场调控政策的执行主体，是市场的裁判者。而中央政府与地方政府在权力和义务两方面的基本倾向刚好相反，由此便构成了两者之间相互博弈的关系。

住房市场；中央政府；地方政府；博弈

一定时期内一个国家的利益总量相对是一个常数，中央与地方都想从常数中获取更大份额，由于制度、法律对中央与地方利益格局界定并不完全明确，因而中央与地方关系实质上形成了一定程度上的政治利益与经济利益的互动，包括国家整体利益与局部利益的分配协调、社会普遍利益与地方特殊利益的比例关系。计划经济时期，中央政府对全国的资源配置、国民经济活动的组织和策划实行高度集中的管理体制，中央政府通过完整的指令性计划决定地方政府的行为，并实行严格的控制，地方政府的角色只是中央政府的派出机构和中央计划的执行者。经济体制改革以来，地方政府开始拥有了较大的资源配置权和实现地方经济利益最大化的手段，也具有了自身独立的经济利益，从而也就激活了地方政府考虑地方利益的内在机制。而实践中，中央政府与地方政府在权力和义务两方面的基本倾向刚好相反，由此便构成了两者之间相互博弈的关系。

一、中央政府与地方政府在住房市场博弈模型的建立前提

中央政府与地方政府之间的博弈在一定程度上决定了住房市场的发展方向。由于博弈过程中两者行动的先后顺序不一致，并且存在着信息的不对称性，因此，中央政府与地方政府的博弈关系表现为不完全信息动态博弈，我们把需要达到的均衡状态称为精炼贝叶斯纳什均衡。

第一，中央政府与地方政府均为住房市场有限理性参与主体。如前述分析，中央政府和地方政府由其核心层和职能部门组成，两者效用函数差异会使得中央政府官员和地方政府官员在其行为目标和行为模式上存在较大区别，因此各级政府官员实际上决定了政府的行为。把各级政府在住房市场所采取的措施作为官员合力的结果，最终的目标在于平均效用达到最大化，这一点也在一定程度上决定了两者属于有限理性的市场参与主体。

第二，中央政府和地方政府均为风险中性者，虽然中央政府与地方政府在住房市场中的效用函数并不一致，但从长期看，健康、持续、稳定发展的住房市场是符合两者的共同利益的，因此在分析中我们忽略地方政府由其任期制度决定的行为决策的波动性，将双方都视为住房市场的风险中性者。

第三，地方政府比中央政府更具有信息优势。住房市场地域性强的特点使得地方政府对住房市场价格水平、住房市场供求总量与供求结构有着更全面、深入的了解，加上我国不同城市的住房市场发展阶段不同，发展水平存在较大差异，中央政府也很难一一了解，中央政策的普适性较差，地方政府的信息优势非常明显。此外，由于中央政府只能依靠有关制度安排来通过地方政府获取住房市场有关信息，当地方政府在自身利益最大化目标指导下对住房市场信息进行有效加工时①住房产品具有很强的异质性特点，很难直接用市场平均价格水平反映成交住宅的产品品质，如当一段时期内郊区住房成交量较大时，价格指数会有明显回落，而当市中心住宅成交量放大时，价格指数又会出现明显的提高。，中央政府会收到不完全或是失真的信息，这也使得其处于信息弱势地位。

第五，中央政府与地方政府作为调控中的博弈主体，前者的策略集合为（监督、不监督），后者的策略集合为（执行、不执行）[1]。监督过程中中央政府不进行政策调整，不改变参数设置，中央政府的监督对于了解地方政府对政策的执行情况有效，如果在不实施有效监督的前提下中央政府无法有效了解地方政府的行为策略。

本论文正是在以上基础上建立中央政府与地方政府之间的住房市场调控博弈模型。

二、未引入有效奖惩机制的博弈模型分析

下面分析在缺乏有效惩罚机制的情况下，中央政府与地方政府的博弈过程。

设定基本参数如下：M是地方政府执行中央调控政策时中央政府的最大化收益，N是地方政府不执行中央政府调控政策时中央政府的最大化收益（显然M〉N），P是地方政府执行中央调控政策时地方政府的最大化收益，Q是地方政府不执行中央政府调控政策时地方政府的最大化收益（Q〉P），C是中央政府监督地方政府执行调控政策的成本，C0是地方政府执行中央调控政策所承担的成本，C1是地方政府不执行中央调控政策所承担的成本（C0〉C1），如下表所示。

未引入奖惩机制下的中央政府与地方政府效用

基于上表内容我们做如下分析：

1.中央政府

在此模型中，当地方政府选择有效执行中央政府的调控政策时，中央政府进行监督的效用水平为M-C，不监督时的效用为M，中央政府的最优选择决策为不监督；当地方政府选择不执行中央政府调控政策时，中央政府对其进行监督的效用为N-C，不监督时的效用为N，中央政府的最优决策为选择不监督。因此对于中央政府来说不监督是其占优策略。

2.地方政府

如果中央政府选择对地方政府调控政策的执行状况进行监督，此时地方政府执行中央调控政策时效用为P-C0，选择不执行策略时效用为Q-C1，显然（Q-C1)〉（P-C0），地方政府的最优策略为选择不执行中央政府的调控政策；当中央政府选择对地方政府调控政策的执行情况不予监督时，地方政府执行调控政策时的效用为P-C0，选择不执行时效用为Q-C1，地方政府的最优决策选择仍然为不执行，因此对于地方政府而言，不执行中央对住房市场的调控政策是其占优策略。

3.农村新型养老保险。国务院从2009年起开展新型农村社会养老保险(简称新农保)试点。新型农村社会养老保险是以保障农村居民年老时的基本生活为目的，由政府组织实施的一项社会养老保险制度，是国家社会保险体系的重要组成部分。养老待遇由社会统筹与个人账户相结合，与家庭养老、土地保障、社会救助等其他社会保障政策措施相配套，建立个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的筹资模式。

通过以上分析可见在缺乏有效奖惩机制的前提下，中央政府不监督的策略、地方政府不执行的策略为双方在有限理性前提下做出的最优选择。这在一定程度上导致中央层面对住房市场限制性调控政策的完全失效，地方政府在其利益目标指导下曲解规则或者对住房调控政策进行软抵制，造成了住房市场的内部非均衡程度加剧、住房供求矛盾突出的状况。

三、引入有效奖惩机制后的博弈模型分析

考虑引入一定奖惩机制后中央政府与地方政府的博弈行为，在前述模型下添加参数设置：当地方政府有效执行中央调控政策后中央会给予奖励以增加地方政府效用，奖励额度为X（X〉C0，只有这样才能使得地方政府执行政策所得奖励大于政策执行成本，激励地方政府执行相关调控政策）；若地方未有效执行中央调控政策，则给予相应惩罚，惩罚额度为Y（Y〉C，只有这样才能弥补中央政府监督政策执行的有关成本）。

引入奖惩机制后中央政府与地方政府效用

下面我们对表格作如下分析：

1.中央政府

在此模型中，当地方政府选择执行中央政府调控政策时，中央政府对其进行监督时的效用为M-C-X，不监督时的效用为M，中央政府最优决策选择是不监督；当地方政府选择不执行中央政府调控政策时，中央政府选择对其进行监督时的总效用为N-C＋Y，不监督时的效用为N，此时中央政府最优决策选择为监督。综合来看，中央政府不存在占优策略。

2.地方政府

当中央政府选择对地方政府进行监督时，地方政府执行调控政策的效用为P-C0＋X，不执行调控政策时的效用为Q-C1-Y，此时地方政府难以决策；当中央政府选择不对地方政府执行情况进行监督时，地方政府执行调控政策时的效用为P-C0，选择不执行时效用为 Q-C1，（Q-C1)〉（P-C0），地方政府决策选择为不执行。综合来看，地方政府此种情况下亦不存在占优策略选择。

3.混合策略情况下的纳什均衡

假设中央政府实施监督策略的概率为T，地方政府执行中央政策的概率为t，则中央政府的期望效用函数为：

追求效用函数UT最大值目标下，对其求一阶导数，使U*T＝0，得到t＝（Y-C）/（X+Y）

地方政府的期望效用函数为：

在追求效用函数Ut最大值目标下，对其求一阶导数，使U*t＝0，得到

4.结论

第一，混合战略纳什均衡结果为 {T＝（Q-P+C0-C1）/（X+Y），t＝（Y-C）/（X+Y）}，当地方政府执行中央政策的概率大于（Y-C）/（X+Y）时，中央政府选择不监督的行为策略为最优；当中央政府监督的概率大于（Q-P+C0-C1）/（X+Y）时，地方政府选择执行中央政策的行为策略为最优。

第二，由t＝（Y-C）/（X+Y）对Y求偏导数，得其值大于零，说明中央政府对地方政府的惩罚力度和惩罚金额Y越大，则地方政府守规概率越大，因此在住房市场中央政府与地方政府的博弈过程中，可通过建立惩处机制，加大处罚力度，提高地方政府不执行成本来促使其更好地执行调控政策。此外，中央政府监督地方政府执行调控政策的成本C越高，则地方政府执行中央调控政策的概率就越低，而当前我国住房市场的市场特性和政治体制也决定了中央对地方政府进行监督的成本较高，因此要提高地方政府的执行概率就必须加大对其处罚的力度。

第三，由T＝（Q-P+C0-C1）/（X+Y）可看到，地方政府不执行中央政府调控政策时，地方政府的收益和地方政府执行中央调控政策所承担的成本C0越高，那么就越需要中央政府对其行为进行监督，而当地方政府执行中央调控政策时获得的收益P和地方政府不执行中央调控政策所承担的成本C1越低，中央政府越需要对其进行监督。此外中央政府对地方政府有效执行政策的奖励X和惩罚Y越大，则需要中央政府参与监督的概率越小。

第四，从以上分析我们可以看到在中央政府与地方政府之间一对一的静态博弈中，监督成本相对较低，此时中央政府坚定决心加大惩罚力度，能获得比较好的绩效。但在现实中中央政府要面对的是数量众多的地方政府，对前述模型进行动态扩展，此时的博弈不仅存在于中央政府与地方政府之间，各个地方政府之间也存在着竞争与合作的博弈关系[2](P45)。中央政府的监督、惩处策略选择会面临高昂的信息获取成本和执行成本，因此重塑中央政府与地方政府的效用函数、界定各自的职能范围、进行有效政治体制改革才是解决住房市场问题的根本所在。

四、中央政府和地方政府之间的博弈与住房市场非均衡

从我国住房市场中央政府与地方政府间的博弈可以得出如下结论：

第一，在住房市场调控政策制定的过程中，制定者缺乏整体的、全局性的观点，对各项子政策之间的协调和配套重视不够，而且绝大部分的政策都是由相关的职能部门针对本领域内出现的问题来制定并实施的。这种方式在解决单一的问题时还较为有效，但是当纳入到住宅产业发展的宏观调控政策体系时，部分政策方案之间的缺乏配合甚至是目标冲突都将最终影响到整个宏观调控政策体系的整体功能，导致整体功能下降，调控效果不佳。

第二，政策在执行中，作为政策制定者的中央政府在利益博弈中缺乏明显的主导优势，而地方政府在政绩观指导下，将自身的经济利益放在首位。因此规范地方政府行为，逐步纠正作为房地产热重要推动力量的地方政府的投资冲动，改变地方政府的预算软约束以及只注重增长的错误政绩观，是当前背景下地方政府的扭曲行为得以矫正、住房市场走向可持续健康发展方向的根本。

第三，地方政府作为理性经济人追求的是其自身利益的最大化，由于房地产业的粗放型发展符合地方政府经济和政治的双重利益目标，因此在缺乏住房市场调控考核机制和惩戒措施的情况下，不严格执行中央及各部委制定的调控政策，“上有政策，下有对策”成了住房市场限制型调控政策的执行常态，中央政府层面出台的系列限制型政策在一定程度上均被地方政府消解[3]，而同时，地方政府却倾向于最大限度地去执行中央政府的鼓励性政策。因此，要解决住房市场这一问题，中央政府层面需要重新进行制度安排、考虑政策性质及其执行体系的考评。

第四，地方政府在住房市场的行为使得中央政府的调控能力大大减弱，调控效果较差。面对如此调控绩效，市场供求主体对中央政府的调控行为产生的效果预期减弱，使得后续调控难度加大，市场产生严重的不信任感，中央政府甚至遭遇信任危机，恶性循环一旦发生，对住房市场发展负面效应极大，甚至影响社会稳定，因此从该角度出发，也需要重塑住房市场政府主体的职能定位。

第五，住房市场政府职能定位不明在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。历次调控中，中央政府的出发点均在于利用各种手段试图稳定房价，市场上的消费者因为预期房价能够下降而持币观望，当有效需求下降，而供给方的利益导向使得其在资金链没有大问题的时候很少以打价格战的方式来行销，住房价格短期内得以维持[4]。但面对下降的需求和前途不明朗的调控政策，开发商开始降低投资力度，这使得未来的供给呈现下降趋势，一旦潜在需求再次转化为有效需求，供给难以跟上（开发商处于信息强势地位，还可以通过捂盘等方式制造短缺信息），价格就又会出现迅速上涨，住房市场秩序出现混乱。住房市场上中央政府和地方政府之间博弈时间越长，市场秩序就越容易长时期呈混乱状态，市场秩序从混乱向有序的调整也会因路径的依赖而更加困难。

[1]王松华.我国住房保障体系非均衡供给的实证分析[J].经济问题，2009，（4）.

[2]王卫东.中国社会发展研究报告2005[M].北京：中国人民大学出版社，2006.

[3]王吓忠.我国城市住宅租赁价格：基于重塑房价标准的研究[J].中国物价，2006，（10）.

[4]王玉霞.价格歧视理论中的若干问题[M].财经问题研究，2000，（11）.

林潇（1990-），湖北襄阳人，武汉大学经济与管理学院研究人员，主要研究金融管理与区域经济学。

F 293.3

A

1671-7155（2012）03-0044-04

10.3969/j.issn.1671-7155.2012.03.011

2012-02-26

（责任编辑 周吟吟）