湖南吉凤经济开发区土地集约利用研究＊

庄大春

（吉首大学生物资源与环境科学学院，湖南 吉首 416000）

湖南吉凤经济开发区土地集约利用研究＊

庄大春

（吉首大学生物资源与环境科学学院，湖南 吉首 416000）

通过对湖南吉凤经济开发区土地利用状况进行调查，评价、测算了开发区土地集约利用程度、土地集约利用潜力，并全面分析了土地集约利用状况。结果表明吉凤开发区土地集约度综合分值为66.05%，集约利用潜力为469.96hm2；并提出了促进节约集约用地的对策建议.

经济开发区；土地资源；集约化利用

中国社会经济的快速发展，使人地矛盾、资源环境压力日益突出.特别是城市化过程中广泛存在着过多占用耕地、土地资源集约化水平低、城镇用地结构不合理等问题.针对这些问题以及中国人多地少的国情，只有坚持土地节约和集约利用，才能保证社会经济快速、持续、稳定发展，以及社会经济与自然生态环境协调发展［1］.

湘西土家族苗族自治州（以下简称湘西州）地处湖南西北部武陵山区.湘西州本身具有区位交通的比较优势、资源禀赋的相对优势、经济发展的成本优势和产业发展的基础优势，这些优势是实现社会经济可持续发展的先决条件和基础.但是随着工业化、城镇化的快速发展，不可避免地占用了一定数量的耕地，随着人口的不断增加，建设用地需求的不断增大，人均耕地面积不断减少，土地供需矛盾日趋尖锐，土地资源瓶颈制约显现.湘西州尚有一定数量的存量土地，通过制定行之有效的措施，积极盘活存量用地，合理控制人均建设用地、容积率、建筑密度、绿化率等，土地利用还是有潜力可挖掘的［2］.吉凤经济开发区位于湖南省吉首市与凤凰县交界处，设范围为北自吉首市乾州新区大坡公园南侧起，南至凤凰县竿子坪乡木林坪村南端，西沿209国道西侧山脊，东到吉首市万溶江乡双河村东侧，规划面积约6.627km2，由湘西自治州人民政府与吉首市、凤凰县人民政府共同出资建设，前身为吉凤工业园，2006年4月被湖南省人民政府批准为省级开发区，同年7月由国家发改委予以审核公告.建设吉凤经济开发区是湘西州实施国家西部大开发、中部崛起和湖南省湘西地区开发战略的重大举措，是招商引资集聚产业，推进新型工业化的重要平台.

1 土地集约利用程度评价

1.1 评价指标体系

土地集约利用程度评价指标体系由目标、子目标和指标3个层次构成［3-7］（见表1），采用特尔斐法确定评价指标权重.

表1 吉凤经济开发区土地集约利用评价指标体系

1.2 评价指标理想值

依据湖南省国土资源厅办公室下发的《关于省级开发区土地集约利用集约利用评价工作中指标理想值设定有关问题的通知》，将全省的评价理想值统一在一定区间之内，最终得到吉凤经济开发区土地集约利用评价指标理想值（见表2）.

表2 吉凤经济开发区土地集约利用评价指标理想值确定结果

1.3 指标标准化

由于不同种类的指标评价目的不同，因此各项指标的取值范围和单位都不尽相同，为此必须对各类型评价指标作无量纲处理，使所有的指标取值分布在同一个区间内，以便分析比较［8］.本次评价采用理想值比例推算法，以指标实现度分值进行度量.

1.4 土地利用集约度

土地利用集约度由目标分值、子目标分值和集约度综合分值构成.按相关方法计算得出吉凤经济开发区子目标分值土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度、工业用地投入产出效益、土地利用监管绩效、土地供应市场化程度分别为55.69%，88.41%，75.01%，86.32%，100.00%，100.00%；目标分值土地利用状况、用地效益、管理绩效分别为63.52%，45.53%，100.00%；集约度综合分值综合分值为66.05%.

1.5 评价结果

从开发程度来看，吉凤经济开发区土地开发率、土地供应率和土地建成率分别为50.04%，66.22%，48.87%.由于该经济开发区成立时间较短，目前尚处于基础设施完善阶段，在建成土地中，比重最大的为交通用地，工矿仓储用地与公用服务设施用地所占比重次之［9］.

从土地利用程度来看，开发区土地和工业用地容积率水平较低，分别为0.62和0.50；开发区土地和工业用地的建筑密度较低，分别为26.80%和30.99%.

吉凤经济开发区内工业企业固定资产投入强度达1 223万元／hm2，说明开发区工业投入处于中等水平.工业用地产出强度1 496.2万元／hm2，达到较高水平.说明吉凤经济开发区入驻企业产业结构合理，效益明显，土地的投入产出水平较高，从而保证了园区土地的集约利用.吉凤经济开发区目前无到期项目用地和闲置用地，土地利用监管绩效很高.从土地供应市场化程度来看，吉凤经济开发区土地有偿使用率达到72.18%，土地招拍挂率达到42.77%.

2 土地集约利用潜力分析

2.1 土地集约利用潜力构成与内涵

开发区土地集约利用潜力包括扩展潜力、结构潜力、强度潜力和管理潜力.扩展潜力是指截至评价时点，区内尚可供应土地的面积.结构潜力是指区内已建成城镇建设用地中，通过用地结构调整可增加的工况仓储用地面积.强度潜力是指区内已建成城镇建设用地中，现状工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度与相应理想值的差距换算形成的用地面积.管理潜力是指通过处置到期项目用地和应收回闲置用地，可增加的土地供应面积.

2.2 土地集约利用潜力测算

根据《湖南湘西吉凤经济开发区总体规划》，《湖南湘西吉凤经济开发区控制性详细规划》和实地调查分析测算，吉凤经济开发区尚可供应土地面积为384.92hm2.其中，工矿仓储用地面积为230.79hm2，占尚可供应土地面积的59.96%.土地利用结构潜力为22.09hm2.由工业用地综合容积率、工业用地建筑密度、工业用地固定资产投入强度、工业用地产出强度构成强度潜力，各分值为16.92，8.87，17.29，19.37hm2.由于目前没有到期和闲置用地，所以其土地集约利用基本无管理潜力可挖.

2.3 尚可供地年数测算

开发区尚可供地年数应根据尚可供应土地面积、尚可供应工矿仓储用地面积、年均供应土地面积、年均供应工矿仓储用地面积测算得出.经过测算表明，综合用地尚可供地年数为10.09a，工业用地尚可供地年数为12.81a.

2.4 潜力分析

汇总各类潜力测算结果（见表3），吉凤经济开发区土地集约利用潜力共计469.46hm2.其中，扩展潜力384.92hm2，能够满足吉凤经济开发区今后10a的用地需求，占总潜力的81.99%；结构潜力22.09hm2；强度潜力62.45hm2；管理潜力为0.

表3 吉凤经济开发区土地集约利用潜力汇总表

3 结论与建议

3.1 结论

吉凤经济开发区土地集约度综合分值为66.05%，集约总潜力为469.96hm2.针对吉凤经济开发区成立时间较晚，目前尚处于基础设施完善的现状来说，开发区土地集约利用处于中等水平.开发区土地利用效益较低，和湘西州其他同级别开发区相比已达到平均水平，但与发达地区开发区相比有一定距离.

土地集约利用潜力测算结果的应用价值在于，明确了开发区今后用地扩展的总量、结构和分布状况，同时从土地利用结构、强度和管理层面阐明了当前土地利用中存在的问题和差距，以此来指导今后如何集约高效利用土地.

3.2 建议

3.2.1 科学制定和实施土地利用规划，确保土地的高效利用 科学的土地利用总体规划是实现开发区土地高效利用的重要前提.要按照有利用开发区发展的要求，在科学论证的基础上，突出土地供应的中长期计划，同时每年要根据变化的形势和发展情况制定年度土地利用规划，及时调整不合时宜的发展规划［10］.

3.2.2 促进产业结构升级，强化土地配置的市场机制 一是促进产业结构升级，有效整合工业园区.二是实施项目准入制度.（1）严格实施项目准入制度；（2）严格控制单层厂房建设，鼓励和推行多层标准厂房建设；（3）积极推行中小企业园用地模式，实现土地利用的集约化和企业成本的最低化.

3.2.3 提高土地的产出效益 增加所在地区经济总量，提高投入产出比，增强竞争力是设立开发区的根本目的.开发区作为现代工业的集聚地，应该体现土地利用的集约效应，单位面积的资金集聚度和产出率应大大高于其他地区.

3.2.4 建立开发区土地储备制度，增强政府引导土地集约化利用的能力 政府通过开发区用地储备，不仅可以增强政府对于开发区的调控力度，还可以促进开发区土地集约利用［11］.

3.2.5 建立集约用地激励机制 为了鼓励建设项目集约用地，对现有工业用地符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的原则上不再收取或调整土地有偿使用费.充分运用土地市场机制和土地价格、税收两种经济杠杆，建立土地集约利用的激励机制.

3.2.6 建立和完善园区统计体系和监测评价体系 加强园区统计工作，建立健全开发园区统计指标体系和管理体制.在统计体系基础上，利用园区土地利用管理信息数据库建立动态监测体系，以土地集约利用为目标对园区的发展态势实施动态监测.同时以土地的集约高效利用为核心，制定园区土地利用管理考核指标体系和考核办法，通过建立相应的集约用地考核制度，实现开发园区土地利用动态考核评价.

［1］潘学标.经济地理与区域发展［M］.北京：气象出版社，2003.

［2］陈秀山.中国区域经济问题研究［M］.北京：商务印书馆，2005.

［3］寿嘉华.国土资源管理理论与实践 ［M］.北京：经济管理出版社，1996：96－103.

［4］中华人民共和国国土资源部.开发区土地集约利用评价规程（试行）［M］.北京：科学技术出版社，2008.

［5］郑凌志.土地管理在土地资源可持续利用中的作用 ［J］.资源产业，2003，5（2）：27.

［6］潘锡辉，雷涯邻.开发区土地资源集约利用评价的指标体系研究 ［J］.技术经济与管理，2004，202（17）：35.

［7］余 翔，张玉梅.土地资源集约利用评价指标体系的研究 ［C］／／中国科协学术年会论文集.北京：北京科技大学出版社，2005.

［8］王 梅.昆山开发区企业土地集约利用评价指标构建与应用研究 ［M］.北京：科学技术出版社，2004.

［9］GB／T21010—2007土地利用现状分类 ［S］.北京：科学技术出版社，2007.

［10］周 诚.土地经济研究 ［M］.北京：中国大地出版社，1996.

［11］谢卫蕙，邓 卫.城市经济学 ［M］.北京：清华大学出版社，1999：112－150.

（责任编辑 陈炳权）

Intensive Utilization of Land Resources in JiFeng Economic Development Zone，Hunan

ZHUANG Da－chun
（College of Biological Resources and Environmental Science，Jishou University，Jishou 416000，Hunan China）

With a thorough investigation into the the land utilization condition in JiFeng Economic Development Zone of Xiangxi，Hunan，a comprehensive evaluation of the intensive land utilization and land utilizing potential is given in this paper.The results show that intensity on the value of land is 66.05%，and the total utilization potential is 469.96hm2.Measures to promote economical and intensive land utilization are proposed.

economic development zone；land resource；intensive utilization

F293.2

A

10.3969／j.issn.1007－2985.2012.03.024

1007－2985（2012）03－0105－04

2012－02－24

庄大春（1963－），男，湖南桃源人，吉首大学生物资源与环境科学学院副教授，硕士，主要从事资源管理、生态环境规范与环境地理学研究.